대구지방법원 2025타경1137. 경북 경산시 계양동 계양주공아파트 309동 205호, 전용 39.63㎡의 소형 아파트입니다. 감정가는 84,000,000원이었지만 네 차례 유찰을 거쳐 최저매각가는 20,168,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로만 보면 감정가 대비 24% 수준에 매수할 수 있는 경매물건처럼 보입니다.

하지만 등기부를 확인하면 판단이 완전히 달라집니다. 2025.09.16. 설정된 허화이의 주택임차권등기가 존재하고, 이 임차인은 경매개시결정보다 앞서 전입신고와 확정일자를 갖추었습니다. 매각물건명세서에도 해당 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

이 사건의 핵심은 따라서 단순한 낙찰가 할인율이 아닙니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당금은 줄고, 매수인이 인수할 보증금은 늘어나는 구조입니다. 최저가가 더 떨어져도 실질취득 부담은 보증금 65,000,000원 부근에 머무르게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 살아남는다

이 사건의 말소기준권리는 2025.09.26. 강제경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행 근저당권은 2002.02.20. 이미 말소되었으므로 현존하는 선순위 근저당권으로 취급하지 않습니다. 반면 허화이의 주택임차권등기는 2025.09.16.에 설정되어 경매개시결정보다 앞섭니다.

더 중요한 사실은 임차권등기일보다 앞선 임대차 이력입니다. 허화이는 2021.06.19. 점유를 시작하고 2021.06.30. 전입신고, 2021.07.01. 확정일자를 갖춘 것으로 확인됩니다. 이에 따라 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분석됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

계양주공아파트는 1,090세대 규모로 준공일은 1985.11.12.입니다. 이번 물건의 전용면적은 39.63㎡이며, 비교 가능한 39.63~39.72㎡대 실거래 자료가 확인됩니다.

전체 실거래 평균은 73,096,666원이지만, 최근 가격 수준을 반영하기 위해 최근 12개월 평균 74,166,666원과 최신 거래가 70,000,000원을 우선적인 비교 기준으로 사용합니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +3.0%입니다.

최저매각가 20,168,000원을 최근 12개월 평균과 비교하면 27.2%에 불과합니다. 그러나 이 수치는 인수보증금을 제외한 값이므로 이 물건의 실제 가격 경쟁력을 나타내지 못합니다.

현재 회차에서 실질취득 부담은 최근 12개월 평균보다 8,403,642원 낮고, 최신 거래가 70,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 시세 대비 어느 정도의 가격 차이는 존재합니다.

다만 이것을 최저가 2,016만원짜리 아파트로 평가해서는 안 됩니다. 실제 부담은 약 6,576만원이며, 최신 거래와의 차이는 크지 않습니다. 임차권 인수, 점유·명도, 오래된 건물의 유지보수와 환금성을 함께 고려하면 가격 차이가 위험을 충분히 보상하는지 신중한 검토가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 20,168,000원 가정)

집행비용은 약 763,024원으로 추정한 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 허화이의 우선변제 배당액은 19,404,976원이며, 같은 사람 명의의 경매개시결정 청구채권에 대한 별도 배당은 0원으로 표시됩니다. 두 채권 기재를 서로 다른 임차보증금으로 중복 계산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 줄어도 부담은 남는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 상황에서는 낙찰대금에서 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 남습니다. 따라서 유찰이 반복되어 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지고, 매수인의 실질취득 부담은 보증금 부근에서 유지됩니다.

현재 회차의 최저가 20,168,000원이 6회 유찰 시에는 9,882,320원으로 내려가지만, 예상 실질취득 부담은 65,763,024원에서 65,577,882원으로 소폭 줄어드는 데 그칩니다. 즉 유찰만으로 기대하는 가격 인하 효과가 거의 상쇄됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경산시 계양동 동부초등학교 북동측 인근입니다. 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 1985.11.12. 준공된 계양주공아파트로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 2층 세대입니다. 건물 노후화에 따른 내부 수리 및 유지관리 비용을 확인해야 합니다.
• 단지 규모. 1,090세대 규모이며, 비교 가능한 동일 평형 실거래가 존재합니다. 다만 거래가격은 57,580,000원부터 90,000,000원까지 편차가 있어 층·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 경산동부초등학교·은성유치원 관련 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 846,600원/㎡입니다.
• 도로. 단지 남동측·남서측 약 15m, 북동측·북서측 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이것이 내부 시설 상태까지 보증하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 동일 평형의 거래사례는 확인되지만, 노후 건물이라는 점과 경매물건 평균 유찰 횟수 3.3회를 감안하면 재매각 가능성과 예상 매각기간을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 확인. 허화이 임차보증금 65,000,000원과 현재 회차 예상 인수액 45,595,024원을 반드시 확인하세요. 배당표 확정 결과에 따라 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
• 말소기준권리 확인. 2025.09.26. 강제경매개시결정이 말소기준이며, 2025.09.16. 임차권등기는 그보다 앞선 권리라는 점이 핵심입니다.
• 임대차 실재 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 나타나므로 계약서·계좌이체 내역·보증금 반환채권 및 점유 사실을 확인하세요. 동일인이라는 사실만으로 임차권이 무효라고 판단하면 안 됩니다.
• 배당요구와 배당 결과. 확정일자와 배당요구가 확인되더라도 전액 배당을 보장하지는 않습니다. 부족한 보증금이 매수인에게 이전되는 구조를 재확인하세요.
• 유찰가 착시 경계. 현재 최저가 20,168,000원은 인수액을 뺀 경매 입찰가격일 뿐입니다. 실질취득 65,763,024원을 최근 12개월 시세와 비교해야 합니다.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기와 별개로 실제 점유자를 확인하고, 보증금 반환·인도 협의에 따른 분쟁 가능성과 비용을 검토하세요.
• 관리비·수리비. 체납관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분을 확인하고, 노후 세대의 전기·수도·난방·누수·내부 마감 상태를 점검하세요.
• 최신 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “2,016만원에 낙찰받아도, 2,016만원짜리 집이 아니다”

이 사건을 숫자만 보면 감정가 84,000,000원의 아파트가 네 차례 유찰되어 20,168,000원까지 떨어진 매력적인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 다릅니다.

허화이의 대항력 있는 임차권등기가 핵심입니다. 보증금 65,000,000원 중 배당받지 못하는 45,595,024원이 매수인에게 남아, 실질취득 부담은 65,763,024원이 됩니다. 5회·6회 유찰을 가정해도 취득 부담은 보증금 부근에서 유지됩니다.

시세와의 비교에서는 완전히 불리한 가격은 아닙니다. 최근 12개월 평균 74,166,666원에 비해 실질취득액은 88.7%이며, 최신 거래가 70,000,000원도 밑돕니다. 하지만 이 차이는 취득 부대비용을 반영하기 전의 것이고, 인수 임차권 및 권리관계 확인 부담이 큽니다. 오래된 건물과 4회 유찰이라는 조건까지 고려하면 단순한 저가 매수 기회라고 평가하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급. 시세 대비 일정한 가격 차이는 있지만, 대항력 임차보증금 인수와 신청채권자·임차인의 동일인 관계에 대한 검증, 실제 점유·명도 및 환금성 확인이 우선입니다. 최저가의 할인율보다 실질취득 원가와 인수 위험을 먼저 봐야 하는 경매입니다.