대구지방법원 2025타경1137. 경산시 계양동 계양주공 309동 205호, 전용 39.63㎡ 아파트입니다. 감정가는 84,000,000원이고 한 차례 유찰돼 분석 기준 최저매각가는 58,800,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 74,166,666원의 79.3%이지만, 이 물건은 최저가만으로 취득비용을 판단하면 안 되는 구조입니다.
임차인 허화이는 2021.06.30. 전입하고 2021.07.01. 확정일자를 받았습니다. 현재 남아 있는 말소기준권리는 2025.09.26. 강제경매개시결정이므로, 임차인의 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 2025.09.16.에는 보증금 65,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 부족액은 낙찰자에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 계양동 669 제309동 제2층 제205호 · 도로명 경상북도 경산시 원효로32길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.63㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 2층 |
| 단지 | 계양주공 · 1,090세대 · 사용승인 1985.11.12. |
| 소유자 | 박경애 (2020.11.27. 매매, 2021.01.12. 접수 · 거래가 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 허화이 / 65,124,657원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
과거 한국주택은행 명의 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2002.02.20. 해지·말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 별도의 근저당이 아니라 2025.09.26. 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 이보다 앞서므로 매각으로 자동 소멸하지 않습니다.
| 실제 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 상태 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허화이 보증기관 대위·승계 아님 | 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 | 65,000,000원 | 계약 2021.05.13. 점유 2021.06.19. 전입 2021.06.30. 확정 2021.07.01. | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 | 7,658,400원 |
② 낙찰가가 내려가도 총비용은 크게 줄지 않는다
이 물건은 임차보증금이 낙찰가보다 큽니다. 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀌는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 허화이 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 7,658,400원 | 66,458,400원 |
| 2회 유찰 시 감정가의 49% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 24,980,880원 | 66,140,880원 |
| 3회 유찰 시 감정가의 34.3% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 37,106,616원 | 65,918,616원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
계양주공 동일 면적 거래 12건의 전체 평균은 73,096,666원이지만, 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 74,166,666원, 최신 거래는 2026.05. 70,000,000원입니다. 최근 평균은 이전 거래 평균보다 3.0% 높아 하락 추세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 39.72㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 39.72㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 39.72㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 39.63㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2025.08 | 39.63㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2025.05 | 39.63㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2025.05 | 39.63㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2024.12 | 39.72㎡ | 5 | 57,580,000원 |
| 2024.12 | 39.72㎡ | 5 | 57,580,000원 |
| 2024.10 | 39.72㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2024.09 | 39.72㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 74,166,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 73,096,666원 |
현재 회차의 실질취득 66,458,400원은 최근 12개월 평균의 89.6%로, 평균보다 7,708,266원 낮습니다. 최신 거래 70,000,000원과 비교하면 3,541,600원 낮은 94.9% 수준입니다. 가격상 여지는 있지만, 최저가 58,800,000원을 기준으로 계산되는 20.7% 할인과는 전혀 다릅니다. 실제 시세 여유는 약 5.1%~10.4% 범위로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 허화이 보증금 | 65,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 경매 신청채권 · 허화이 | 65,124,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 배당 후 임차보증금 부족분 | - | 7,658,400원 인수 |
집행비용은 매각가의 약 2.5%를 기준으로 한 추정액입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 도넛 차트는 매각대금 58,800,000원의 배분만 표시하며, 매수인이 별도로 인수하는 7,658,400원은 포함하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산시 계양동 동부초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층이며, 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 도로·토지. 단지 남동측·남서측은 폭 약 15m, 북동측·북서측은 폭 약 8m 포장도로와 접합니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 846,600원/㎡입니다.
- 환금성. 1,090세대 단지이고 동일 면적 거래 12건은 57,580,000원부터 90,000,000원까지 편차가 큽니다. 층·내부 상태에 따른 개별 가격 차이를 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 인수액을 합산. 현재 회차는 58,800,000원이 아니라 최소 66,458,400원을 취득원가 기준으로 삼아야 합니다.
- 동일인 청구관계 확인. 허화이의 임차보증금 65,000,000원과 경매 청구액 65,124,657원이 어떤 관계인지 채권계산서와 강제경매 신청 원인으로 대조하세요.
- 임대차 진정성 검증. 임대차계약서 원본, 보증금 지급자료, 전입세대열람, 확정일자, 실제 점유 이력과 임차권등기명령 기록을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 결과 재계산. 당해세와 집행비용 변동에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 매각기일 기준 채권계산서를 반영하세요.
- 명도 조건 확인. 임차인이 배당과 인수액을 모두 변제받기 전까지 인도를 거절할 수 있는 구조인지 확인하고, 인수금 지급과 명도 절차를 함께 설계해야 합니다.
- 관리비·현장 상태 확인. 공용부분 관리비와 내부 수리 범위를 관리사무소·현장조사로 확인해 실질취득비용에 반영하세요.
맺으며 — “최저가가 아니라 보증금이 가격을 묶는다”
이 물건의 표면상 최저가는 58,800,000원이지만, 실제 매수인이 부담할 것으로 예상되는 금액은 임차보증금 부족분을 합한 66,458,400원입니다. 두세 차례 더 유찰돼도 인수액이 늘면서 실질취득은 65,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”이라는 접근은 잘못됐습니다.
실질취득은 최근 12개월 평균 74,166,666원과 최신 거래 70,000,000원보다는 낮아 가격상 여지가 있습니다. 다만 할인 폭은 최저가 기준 20.7%가 아니라 실질취득 기준 약 5.1%~10.4%입니다. 여기에 대항력 있는 임차권, 7,658,400원의 예상 인수, 임차권자와 신청채권자가 동일한 특수관계 의심이 겹칩니다. 가격은 검토 가능하지만 권리 확인 전에는 보류. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 허화이의 임대차와 신청채권이 실제로 어떤 관계인지 확인하는 데 있습니다.
