대구지방법원 2025타경7717. 대구 남구 봉덕동의 다세대주택 1층 102호와 관련 토지지분을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가서상 통칭은 삼양빌라 제112동이며, 현재 소유자는 정기철입니다. 핵심 권리는 2023.02.17. 설정된 대구태영신용협동조합의 채권최고액 102,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.03.27. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 상당히 낮아졌습니다. 감정가 88,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 43,120,000원, 감정가의 49%입니다. 최신 확인 거래는 2024.10. 84,000,000원이고 최근 12개월 평균 지표도 84,000,000원입니다. 다만 거래표본이 2건에 불과하고, 앞선 2022.06. 거래 140,000,000원 대비 최근 거래 추세가 -40.0%여서 과거 평균 112,000,000원을 그대로 시세로 보는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7717 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 1361-153 1층102호 · 도로명 대구광역시 남구 삼정1길 45 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 다세대주택 단위세대 · 관련 토지지분 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층/지상4층 중 제1층 제102호 · 사용승인 1992.01.27 |
| 소유자 | 정기철 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 43,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구태영신용협동조합 / 85,578,385원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
현재 소유권은 2011.04.11. 정기철에게 이전됐습니다. 2022.03.11. 성미정 명의의 43,200,000원 가압류가 설정됐지만 2022.09.14. 이미 말소됐습니다. 과거 소화신용협동조합 및 대구태영신용협동조합 근저당도 등기부상 말소되었고, 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2023.02.17. 대구태영신용협동조합의 채권최고액 102,000,000원 근저당입니다. 2025.03.27. 같은 채권자의 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세와 얇은 거래량
확인 가능한 거래는 총 2건입니다. 2022.06. 2층 68.36㎡가 140,000,000원에 거래됐고, 최신 거래인 2024.10. 1층 68.36㎡는 84,000,000원입니다. 전체 평균은 112,000,000원이지만 최근 거래가 이전 거래보다 크게 낮아, 가격 판단은 최신 거래와 최근 평균을 우선해서 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 68.36㎡ | 1 | 84,000,000원 |
| 2022.06 | 68.36㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 112,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 1건 | 84,000,000원 |
현재 최저가 43,120,000원은 최근 평균 84,000,000원의 51.3%입니다. 가격만 놓고 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 거래 추세는 -40.0%이고, 전체 8세대 규모에 확인 거래도 2건뿐이라 시세의 폭과 환금성에 불확실성이 큽니다. 과거 140,000,000원 거래를 근거로 “최저가가 38.5%에 불과하다”고 판단하는 것보다 최신 84,000,000원 거래를 중심으로 보는 편이 보수적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,176,160원 |
| 1. 근저당 · 대구태영신용협동조합 | 102,000,000원 | 41,943,840원 |
| 미배당 | - | 60,056,160원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 43,120,000원 기준으로 집행비용 1,176,160원을 제외한 41,943,840원이 근저당권자에게 배당되는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 60,056,160원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경일여자중고등학교 북측 인근으로, 각급 학교·아파트단지·단독주택·다세대주택·학원 등 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 동측 인근에 왕복 2차선 효성로, 남측 근거리에 앞산순환로가 통과합니다. 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물의 1층 102호이며, 사용승인일은 1992.01.27입니다. 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 북측 하향 경사지 내 자체지반은 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 삼양112동은 8세대 규모이며 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래 84,000,000원과 과거 거래 140,000,000원의 차이가 커 가격 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유관계 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계, 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 재매각 물건으로 매수보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 10% 기준으로 준비하면 부족할 수 있습니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 112,000,000원에는 2022.06. 140,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최신 2024.10. 거래 84,000,000원과 -40.0% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 소규모 다세대이고 거래 건수가 적습니다. 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 토지지분 일괄매각. 토지등기가 별도로 존재하지만 건물과 대지사용권의 일체성을 전제로 정기철 지분을 포함해 일괄감정·매각됩니다. 등기 원본과 매각조건을 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정입니다. 실제 배당과 인수 여부는 매각물건명세서와 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 확인할 것은 남아 있다”
이 사건의 장점은 명확합니다. 감정가 88,000,000원에서 두 번 유찰되어 현재 최저가가 43,120,000원까지 내려왔고, 최근 거래 84,000,000원의 51.3% 수준입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 거래표본은 2건뿐이고, 최근 거래 추세는 -40.0%, 낙찰률은 33.33%입니다. 여기에 감정평가서상 임대관계 미상과 재매각·보증금 20% 조건도 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리와 가격은 비교적 단순하지만, 점유 확인과 환금성 검증이 성패를 가르는 유형”으로 보는 편이 타당합니다.
