춘천지방법원 2025타경20675. 원주시 태장농공단지 안에 있는 토지 2,919㎡와 공장·사무실·기숙사·창고·식당 용도의 건물입니다. 소유자는 주식회사금강토탈디자인이며, 2008.10.24. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 상호를 변경했습니다. 2018.05.31. 우리은행이 채권최고액 770,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 신용보증기금 명의 근저당권 2건과 여러 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 현재 최저매각가 954,922,000원을 가정한 배당에서도 매수인에게 넘어오는 권리액은 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 배당은 당해세와 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로, 배당표상 부족액과 매수인 인수액은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20675 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1720-11 · 태장공단길 48 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실, 기숙사, 창고, 식당 등 |
| 토지 | 공장용지 2,919㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사금강토탈디자인 |
| 감정가 / 최저가 | 1,364,174,250원 / 954,922,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사(양도인 주식회사우리은행) / 263,100,813원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외건물 및 분체도장설비 외 기계·기구 4점 포함 · 이동 가능한 컨테이너 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.05.31. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신용보증기금 근저당권 2건, 신보2022제24차유동화전문 유한회사·조부익·농협은행·서울보증보험의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 각 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.03.20. 정현정 명의 가압류는 2024.07.25. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고자 2명, 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차인·점유 신고자는 2명입니다. 두 신고일 모두 2018.05.31. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인에게 보증금이 승계되지 않는 구조입니다. 다만 점유 부분과 사용 용도, 배당요구 여부 등은 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 | 신고일 | 보증금 | 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| (주)예스그린 | 2024.03.08 | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 전종열 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 30% 저감만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 1,364,174,250원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 954,922,000원, 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 응찰을 가정한 실질취득액도 954,922,000원입니다.
그러나 이 물건은 토지와 여러 용도의 공장 건물뿐 아니라 제시외건물, 분체도장설비를 포함한 기계·기구 5점이 함께 매각됩니다. 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 구성 범위가 복합적인 만큼 단순히 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 954,922,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,949,220원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 770,400,000원 | 770,400,000원 |
| 3. 근저당 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 172,572,780원 |
| 4. 근저당 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문 유한회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 조부익 | 36,846,378원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 98,755,552원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,510,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,837,511,930원 중 채권자 예상배당은 942,972,780원이며, 예상 미배당은 894,539,150원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 이용상태 기준)
- 입지. 원주시 태장동 태장농공단지 안에 위치하며, 주위는 소규모 공장이 밀집한 농공단지입니다.
- 이용. 공장 및 사무실, 기숙사, 창고, 식당 등으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 2,919㎡, 일반공업지역, 평지·세로장방형·중로각지이며 공시지가는 161,100원/㎡입니다.
- 규제. 농공단지, 연구개발특구, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 해당하며 대로3류와 소로2류에 접합니다.
- 건물. 철골조·피아이피이구조·알씨조의 단층 및 2층 구조로, 기숙사 급배수·난방설비와 공장 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물 외 제시외건물과 분체도장설비 외 기계·기구 4점의 위치·현존 여부·포함 범위를 감정평가서와 대조하세요.
- 매각 제외 물건. 토지 지상 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외되므로 소유관계와 반출 계획을 확인하세요.
- 점유자 2명. (주)예스그린과 전종열의 실제 점유 구역, 사용 형태, 계약관계 및 퇴거 협의 가능성을 확인하세요.
- 전종열 임대조건. 보증금과 월세가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 70%라는 숫자만 사용하지 말고 토지·건물·기계기구·제시외건물을 분리해 응찰 상한을 계산하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당 894,539,150원은 매수인 인수금이 아닙니다. 다만 당해세와 최우선변제 가능성은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 기계·기구 목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리와 가격 검증은 별개”
이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고 후순위 권리와 신고된 점유자 보증금이 매수인에게 승계되지 않는다는 점에서 권리 구조는 비교적 단순합니다. 매수인 인수액 0원은 분명한 장점입니다.
하지만 공장 경매의 승부처는 단순한 등기 순서만이 아닙니다. 토지 2,919㎡와 여러 용도의 건물, 제시외건물, 분체도장설비 외 기계·기구 4점이 함께 매각되고 이동식 컨테이너는 제외됩니다. 여기에 실제 점유자 2명의 사용 구역과 퇴거 문제도 확인해야 합니다. 현재 최저가 954,922,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리는 인수 0원, 가격은 현장과 구성별 가치 확인 후 판단. 이것이 이 물건의 핵심 결론입니다.
