춘천지방법원 2025타경20678. 원주시 단구동 노빌리티타워골드 15층 1504호, 전용 103.45㎡ 아파트입니다. 감정가는 253,000,000원이고 1회 유찰되어 최저매각가는 177,100,000원까지 내려왔습니다. 매수인이 승계하는 임차보증금이나 등기상 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격 측면에서는 감정가보다 최근 실거래가가 더 중요한 기준입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 4건의 평균은 236,500,000원, 최신 거래는 250,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.9%이고 전체 거래 평균 229,000,000원의 77.3%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 5.0% 높은 흐름이어서, 하락장 평균에 기대어 싸 보이는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1026-26 동보노빌리티타워골드 15층 1504호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 서원대로 434 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 103.45㎡ · 25층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 이경미 (2017.11.30. 거래가 235,000,000원에 취득 · 단독소유) |
| 단지 | 노빌리티타워골드 · 126세대 · 2009.04.23. 사용승인 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 177,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 180,927,916원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 기준권리 원본 확인
실제 임차인 0명. 임차보증금, 대항력, 우선변제권 또는 보증기관 대위·승계 신고가 없어 임차인 표는 별도로 발생하지 않습니다. 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다.
2009년 국민은행 근저당은 채권최고액 150,000,000원으로 설정된 뒤 120,000,000원으로 변경됐고, 2017.11.30. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 이경미에게 소유권이 이전되면서 삼성화재 근저당 214,200,000원이 설정됐고, 이후 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 신청채권자도 한국자산관리공사이므로 이 근저당 승계관계가 경매의 핵심 권리축입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 74.9%
노빌리티타워골드의 거래 12건은 205,000,000원~256,000,000원에 분포하고 전체 평균은 229,000,000원입니다. 다만 전체 평균에는 2023년과 2024년 거래 및 전용 94.38㎡ 거래가 함께 포함되므로, 가격 판단은 최근 12개월 동일 면적 4건을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 103.45㎡ | 12층 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 103.45㎡ | 23층 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 103.45㎡ | 7층 | 226,000,000원 |
| 2025.09 | 103.45㎡ | 19층 | 240,000,000원 |
| 2024.12 | 94.38㎡ | 20층 | 220,000,000원 |
| 2024.12 | 94.38㎡ | 9층 | 205,000,000원 |
| 2024.12 | 94.38㎡ | 19층 | 225,000,000원 |
| 2024.12 | 103.45㎡ | 23층 | 210,000,000원 |
| 2024.06 | 94.38㎡ | 21층 | 256,000,000원 |
| 2024.04 | 103.45㎡ | 20층 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 103.45㎡ | 14층 | 215,000,000원 |
| 2023.11 | 103.45㎡ | 22층 | 251,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 103.45㎡ | 4건 | 236,500,000원 |
| 전체 평균 | 94.38㎡·103.45㎡ | 12건 | 229,000,000원 |
최근 12개월 동일 면적 거래는 226,000,000원~250,000,000원이고 평균은 236,500,000원입니다. 현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 동일한 177,100,000원이며, 최근 평균의 74.9%입니다. 최신 거래 250,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (최저가 177,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,279,400원 |
| 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,209,385원 | 11,209,385원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,673,047원 | 10,673,047원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 6,618,844원 | 6,618,844원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 53,542,653원 | 53,542,653원 |
| 갑구 10번 가압류 · 한국주택금융공사 | 23,077,835원 | 23,077,835원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 53,780,829원 | 53,780,829원 |
| 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,439,899원 | 9,439,899원 |
| 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 36,021,393원 | 5,478,108원 |
| 갑구 14번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,471,670원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 254,835,555원 중 173,820,600원이 배당되고, 미배당액은 81,014,955원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 177,100,000원 | 173,820,600원 | 81,014,955원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 123,969,999원 | 121,434,419원 | 133,401,136원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 86,778,999원 | 84,816,977원 | 170,018,578원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주우체국 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 15층이며, 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기와 옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 30m, 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,201㎡의 주상복합용 건부지이며, 일반상업지역에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 3,851,000원입니다.
- 규제. 시가지경관지구, 건축선결정지 2m, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 126세대 규모로 대단지는 아니지만, 동일 면적 거래가 2025년과 2026년에도 이어졌고 최근 거래 추세는 +5.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.11.30. 삼성화재 근저당과 2024.05.31. 한국자산관리공사 이전등기의 존속 및 순위를 등기 원본으로 확인하세요.
- 배당표 재검증. 한국자산관리공사의 청구액 180,927,916원과 근저당 채권최고액 214,200,000원의 관계를 채권계산서로 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유자와 소유자 거주 여부를 다시 확인하고 인도명령·명도 일정을 반영하세요.
- 시세 기준. 전체 평균 229,000,000원보다 최근 12개월 동일 면적 평균 236,500,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 내부 상태. 같은 단지 거래가격이 205,000,000원부터 256,000,000원까지 분산되어 있어 층·향·수리 상태에 따른 차이를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기수선충당금 관련 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.27.이므로 변경·유찰·매각 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리순위는 한 번 더
이 물건은 임차인 보증금과 매수인 인수액이 모두 없다는 점에서 기본적인 권리 위험은 낮습니다. 실질취득액 177,100,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 236,500,000원의 74.9%이고, 최신 거래 250,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 +5.0%이므로 현재 가격에는 분명한 여유가 있습니다.
다만 권리관계가 단순하다고 단정하기 전에 2017년 근저당과 2024년 한국자산관리공사 이전등기를 확인해야 합니다. 배당표의 순위와 실제 등기순위가 일치하는지 검증하면, 결론은 “인수 0원의 가격형 물건, 단 기준권리와 배당순위 원본 확인 필수”입니다.
