춘천지방법원 2025타경20759. 원주시 흥업면 매지리 1251-24 토지와 지상 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설인 약국·주차장·계단실, 2층과 3층은 각 층 다가구주택 원룸 7개 호실, 4층은 주택입니다. 소유자는 김명기이며, 2017.03.16. 설정된 남원주농업협동조합의 채권최고액 520,000,000원 근저당권이 말소기준입니다.
그 이후 신승창의 채권최고액 150,000,000원 근저당권, 현재 임의경매개시결정, 조인서·오예나·최희준·송다은의 주택임차권등기가 차례로 설정됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하고, 확인된 전입도 모두 말소기준보다 늦습니다. 다만 이 물건은 여러 원룸과 근린생활시설이 결합된 건물인 만큼, 단순히 “인수 0원”만 보고 점유관계까지 간단하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20759 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 1251-24 · 강원특별자치도 원주시 흥업면 북원로 1412-11 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 토지 286㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설(약국)·주차장·계단실, 2·3층 각 다가구주택 원룸 7개 호실, 4층 주택 |
| 소유자 | 김명기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,376,028,760원 / 963,220,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매채권자 / 청구액 | 신승창 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 지상 바닥포장 등은 토지가격에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.03.16. 접수된 남원주농업협동조합의 채권최고액 520,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.11.25. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 기준일 자체는 최초 설정일인 2017.03.16.입니다. 신승창의 후순위 근저당권과 임의경매개시결정, 주택임차권등기 4건은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 확인량이 많다
실제 임차인·점유자로 확인되는 신고는 법인을 포함해 총 12건입니다. 이 중 조인서·오예나·최희준·송다은은 각 50,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 안준민은 보증금 20,000,000원과 월 550,000원이 확인됩니다. 나머지 7건은 보증금이 확인되지 않았습니다. 확인된 보증금만 합하면 220,000,000원이지만, 모두 말소기준 이후 전입이므로 매수인 승계 대상은 아닙니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금·차임 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 홈케어스 | 401호 | 2025.01.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 안준민 | 1층 | 2024.07.15 | 20,000,000원 월 550,000원 | 2025.10.02 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 전진 | 304호 | 2023.02.02 | 미상 | 2025.09.29 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 오소민 | 306호 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 류림 | 203호 | 2025.08.07 | 미상 | 2025.09.10 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김지섭 | 204호 | 2025.02.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 정호세 | 206호 | 2023.03.17 | 미상 | 2025.10.02 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김연수 | 302호 | 2025.02.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 조인서 | 3층 303호 약 24㎡ | 2023.12.26 | 50,000,000원 | 2025.11.18 | 임차권등기대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 오예나 | 3층 301호 약 24㎡ | 2021.12.23 | 50,000,000원 | 2026.01.05 | 임차권등기대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최희준 | 3층 305호 약 24㎡ | 2022.12.30 | 50,000,000원 | 2026.02.25 | 임차권등기대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 송다은 | 3층 307호 약 24㎡ | 2024.02.26 | 50,000,000원 | 2026.04.02 | 임차권등기대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 70%지만 시세 검증은 별도
감정가는 1,376,028,760원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 963,220,000원으로, 감정가의 70%입니다. 다만 동일 용도·입지·수익구조를 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가보다 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 근린생활시설과 다가구주택, 주택이 혼합된 건물은 실제 임대수익·공실·수선비·용도 적법성에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 963,220,000원 | 670,000,000원 | 0원 | 281,187,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 674,254,000원 | 665,111,460원 | 4,888,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 471,977,799원 | 464,858,021원 | 205,141,979원 | 0원 |
회차별 금액은 남원주농업협동조합 근저당권 520,000,000원과 신승창 근저당권 150,000,000원을 기준으로 한 가정입니다. 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 963,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,032,200원 |
| 1. 근저당권 · 남원주농업협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 신승창 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 281,187,800원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 670,000,000원이 전액 배당되고 281,187,800원이 남습니다. 다만 당해세와 임차인의 최우선변제·우선변제 배당은 반영되지 않아 실제 소유자 교부액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 미래캠퍼스 남동측 인근이며, 주변은 대학교·단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장 거리·노선·운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 약국·주차장·계단실, 2층과 3층은 각 원룸 7개 호실, 4층은 주택으로 이용됩니다.
- 설비. 위생·급배수·가스보일러 난방설비와 승강기·화재경보기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 286㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 세로각지에 접합니다. 공시지가는 692,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 연세대학교 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 용도 확인. 1층 일부는 공부상 휴게음식점이나 현황은 약국이고, 2층은 공부상 기타사무소이나 현황은 다가구주택 원룸으로 이용됩니다.
- 경계 확인. 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하므로 정확한 경계는 측량이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 12건 임차관계 원본 대조. 각 호실의 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자와 배당요구 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 임차인의 최우선변제·우선변제와 당해세가 반영되면 현재 표시된 소유자 잔여 281,187,800원이 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 정리. 조인서·오예나·최희준·송다은의 임차권등기는 매각으로 소멸하지만 실제 퇴거·점유 상태와 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 용도 적법성. 공부상 기타사무소인 2층을 다가구주택 원룸으로 이용하는 현황과 1층 약국 이용에 필요한 인허가·용도 상태를 확인해야 합니다.
- 지적 경계 측량. 토지 경계가 불분명하므로 담장·포장·건물 배치와 인접 필지 침범 여부를 측량으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 바닥포장 등의 범위·평가 반영 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 실제 임대수익·공실·수선비와 인근 유사 건물 거래를 확인해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 2026.07.27 매각기일의 진행·변경·매각 결과와 최신 매각물건명세서를 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 간단한 물건”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2017.03.16. 남원주농업협동조합 근저당권 이후의 권리와 전입은 매각으로 정리되고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차·점유 신고가 12건이고 보증금 미상 신고가 7건이며, 주택임차권등기 4건까지 존재합니다. 여기에 1층과 2층의 공부상 용도와 현황 이용 차이, 토지 경계 측량 문제도 남아 있습니다.
최저매각가 963,220,000원은 감정가 1,376,028,760원의 70%지만, 실거래 비교치 없이 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 결론은 권리 인수는 안전, 점유·용도·경계 실사는 보수적으로입니다. 여러 호실의 임대차와 혼합용도 건물을 직접 운영하거나 정리할 역량까지 고려해야 하는 물건입니다.
