춘천지방법원 2025타경20759. 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 1251-24 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 1,376,028,760원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 674,254,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 권리와 점유관계는 단순한 빈집형 다세대와 다릅니다. 1층은 근린생활시설인 약국과 주차장, 2·3층은 각 층 다가구주택 원룸 7개호실, 4층은 주택으로 이용되고 있고, 현황조사·매각물건명세서·등기부상 여러 임차관계가 확인됩니다.
말소기준권리는 2017.03.16. 남원주농업협동조합 근저당권 520,000,000원입니다. 이후 설정된 신승창 근저당권과 임차권등기들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 권리상 인수 0원과 점유·명도 난도가 낮다는 의미는 같지 않습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자가 여럿 존재하므로 각 호실의 실제 점유 상태와 계약관계를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20759 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 1251-24 · 북원로 1412-11 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설(약국)·주차장·계단실, 2·3층 각 다가구주택(원룸) 7개호실, 4층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 대 286.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김명기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,376,028,760원 / 674,254,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
말소기준은 2017.03.16. 설정된 남원주농업협동조합의 채권최고액 520,000,000원 근저당권입니다. 2023.02.27. 신승창이 설정한 150,000,000원 근저당권과 2025년 이후 등기된 임차권들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 2025.11.25.에는 2017년 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐는데, 이는 기존 근저당권의 이전입니다.
② 임차관계 — 12건, 모두 말소기준 이후 전입
확인되는 임차관계는 12건입니다. 모두 전입일이 2017.03.16. 말소기준권리보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 조인서·오예나·최희준·송다은은 각 50,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있고, 안준민은 보증금 20,000,000원·월세 550,000원으로 확인됩니다. 나머지 여러 점유자는 보증금이 확인되지 않아 호실별 계약관계 대조가 필요합니다.
| 임차관계 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 홈케어스 | 401호 | 미상 | 2025.01.16 / 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 안준민 | 1층 | 20,000,000원 / 550,000원 | 2024.07.15 / 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.02 | 없음 |
| 전진 | 304호 | 미상 | 2023.02.02 / 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.29 | 없음 |
| 오소민 | 306호 | 미상 | 2023.01.25 / 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 류림 | 203호 | 미상 | 2025.08.07 / 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.10 | 없음 |
| 김지섭 | 204호 | 미상 | 2025.02.24 / 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정호세 | 206호 | 미상 | 2023.03.17 / 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.02 | 없음 |
| 김연수 | 302호 | 미상 | 2025.02.14 / 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조인서 | 303호 · 약 24㎡ | 50,000,000원 | 2023.12.26 / 2023.12.26 | 없음 | 미상 | 2025.11.18 | 없음 |
| 오예나 | 301호 · 약 24㎡ | 50,000,000원 | 2021.12.23 / 2021.12.23 | 없음 | 미상 | 2026.01.05 | 없음 |
| 최희준 | 305호 · 24㎡ | 50,000,000원 | 2022.12.30 / 2022.12.30 | 없음 | 미상 | 2026.02.25 | 없음 |
| 송다은 | 307호 · 약 24㎡ | 50,000,000원 | 2024.02.26 / 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 2026.04.02 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가 674,254,000원은 감정가 1,376,028,760원의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 절반 수준이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 혼용건물·수익형 원룸·근린생활시설이 함께 있는 물건은 일반 공동주택처럼 단순한 동일평형 비교가 어렵기 때문에 실제 임대수익과 토지·건물 가치, 공실 및 점유 상태를 별도로 검증해야 합니다.
현재 회차에서 매수인 인수액은 0원이므로 자료상 실질취득 기준은 최저매각가와 같은 674,254,000원입니다. 다만 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지는 현재 자료만으로는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 674,254,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,142,540원 |
| 1. 근저당 · 남원주농업협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신승창 | 150,000,000원 | 145,111,460원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 670,000,000원 중 665,111,460원이 배당되고 미배당액은 4,888,540원입니다. 신승창의 150,000,000원 채권에는 145,111,460원이 배당되는 시뮬레이션이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 채권 미배당은 급증
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 674,254,000원 | 665,111,460원 | 4,888,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 471,977,799원 | 464,858,021원 | 205,141,979원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 330,384,459원 | 324,959,077원 | 345,040,923원 | 0원 |
현재 회차에서는 신승창의 150,000,000원 채권 중 145,111,460원이 배당되지만, 한 차례 더 유찰되는 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다. 중요한 점은 회차가 내려가도 자료상 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 다만 유찰 횟수가 늘어날수록 가격이 싸진다는 의미와 실제 시장가보다 저평가된다는 의미는 구분해야 합니다.
⑥ 이용상태·토지 — 일반 다세대보다 확인할 것이 많다
- 입지. 연세대학교 미래캠퍼스 남동측 인근이며, 부근은 대학교·단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 버스정류장 거리·노선·운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 1층. 근린생활시설인 약국·주차장·계단실 등으로 이용 중입니다.
- 2·3층. 각 층에 다가구주택 원룸 7개호실로 이용 중입니다.
- 4층. 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·가스보일러 난방설비와 승강기·화재경보기 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 286.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 692,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 포함되고 자연녹지지역에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가는 감정가 49%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시장가 대비 저평가 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 12건 점유관계 확인. 등기상 인수액은 0원이지만 여러 호실의 실제 점유 여부와 퇴거 가능 시점은 별개입니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 주식회사 홈케어스·전진·오소민·류림·김지섭·정호세·김연수의 보증금이 확인되지 않으므로 계약서와 명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 4건 확인. 조인서·오예나·최희준·송다은은 각 50,000,000원의 임차보증금이 등기되어 있습니다. 모두 말소기준권리 이후로 자료상 대항력은 없습니다.
- 혼용건물 수익성 확인. 1층 약국, 2·3층 원룸, 4층 주택으로 이용되는 만큼 호실별 임대료·공실·관리비와 실제 수익을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 인접 토지와 경계가 불분명하다는 매각물건명세서 비고가 있으므로 필요 시 측량을 전제로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되고 목록1 지상의 바닥포장 등은 토지 가격에 포함됩니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준은 2017년 근저당으로 선명하고, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 난도도 분명합니다. 건물 전체에 임차관계가 다수 존재하고 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있으며, 1층 상가와 2·3층 원룸, 4층 주택이 섞인 혼용건물입니다. 토지 경계 역시 정확한 확인에 측량이 필요하다고 기재되어 있습니다.
무엇보다 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 실거래 시세 자료가 없기 때문에 674,254,000원이 실제 시장가보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원”이라는 점과 “가격이 싸다”는 판단을 분리해야 합니다. 권리는 정리되지만, 가격·임대수익·점유·토지경계는 현장에서 다시 검증해야 하는 물건입니다.
