춘천지방법원 2025타경20790. 원주시 명륜동 성원아파트 106동 11층 1107호, 전용 75.06㎡ 아파트입니다. 감정가는 200,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 140,000,000원입니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 167,800,000원과 최신 거래 170,000,000원보다 낮습니다. 그러나 최근 거래 평균은 이전 거래군보다 5.8% 낮아진 하락 흐름입니다. 전체 12건 평균 173,791,666원만 보고 가격 매력을 과대평가하기보다 최근 5건과 최신 거래를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20790 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 명륜동 802 성원아파트 제106동 제11층 제1107호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 무실로 155 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 75.06㎡ · 방3·거실1·주방/식당1·화장실2 · 지상14층 중 11층 |
| 소유자 | 김기호 (2021.07.29. 매매 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 130,318,526원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 근저당 이전 경위는 확인
임차인 없음. 대항력 임차인, 보증금 승계 및 임차권등기 인수액은 확인되지 않으며 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현장 점유관계와 인도 대상은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
말소기준은 2024.11.21. 강원신용보증재단 가압류 17,782,899원으로 산정돼 있습니다. 이후 삼성카드·신한카드·원주밝음신용협동조합·하나은행 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 시장은 하락 중
성원아파트 전용 75.06㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 173,791,666원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 거래 5건의 평균 167,800,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 75.06㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 75.06㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2026.02 | 75.06㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 75.06㎡ | 1 | 157,000,000원 |
| 2026.01 | 75.06㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2024.10 | 75.06㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2024.10 | 75.06㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 2024.09 | 75.06㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2024.06 | 75.06㎡ | 2 | 177,500,000원 |
| 2024.05 | 75.06㎡ | 12 | 193,000,000원 |
| 2024.05 | 75.06㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2024.03 | 75.06㎡ | 15 | 178,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.06㎡ | 5건 | 167,800,000원 |
| 전체 평균 | 75.06㎡ | 12건 | 173,791,666원 |
현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 167,800,000원의 83.4%, 전체 평균 173,791,666원의 80.6%입니다. 최신 거래 170,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 평균이 이전 거래군보다 5.8% 하락했으므로 과거 최고 거래 198,000,000원이나 전체 평균만을 기준으로 가격 여유를 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 17,782,899원 | 17,782,899원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,948,141원 | 13,948,141원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 21,113,912원 | 21,113,912원 |
| 5. 가압류 · 원주밝음신용협동조합 | 6,382,325원 | 6,382,325원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 14,183,635원 | 14,183,635원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,829,088원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권 73,410,912원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 63,829,088원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·거실1·주방/식당1·화장실2 구조의 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 원주종합체육관 북측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 주로 소재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 수준입니다.
- 도로. 북서측 약 20m, 남서측 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 단지. 성원아파트는 818세대이며 준공일은 2000.08.12입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역의 평탄한 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 877,200원/㎡입니다.
- 설비. 승강기, 수세식 위생설비, 상·하수도, 도시가스보일러 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 확인. 삼성화재해상보험주식회사 근저당권의 말소 표시와 한국자산관리공사 이전 기록을 등기부 원본 순위번호 기준으로 대조하세요.
- 배당순위 확인. 신청채권자 청구액 130,318,526원과 시나리오상 배당액 0원의 관계를 매각물건명세서·채권계산서·배당요구 내역에서 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 173,791,666원보다 최근 12개월 평균 167,800,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.8% 낮습니다. 추가 하락과 보유기간을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 협의 가능성은 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
- 매각 진행상태 확인. 매각기일 2026.07.27 이후의 변경·연기·취하·매각 결과는 법원 공고 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 등기와 배당을 맞춰야 한다
최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 167,800,000원의 83.4%이고 최신 거래 170,000,000원보다 낮습니다. 임차인 0명, 인수 0원이라는 점도 분명한 장점입니다. 그러나 최근 거래 추세는 -5.8%이고, 단지 경매 통계는 평균 3.9회 유찰·매각률 0.0%입니다.
특히 삼성화재해상보험주식회사 근저당권의 말소·한국자산관리공사 이전 기록과 신청채권자 배당액 0원 표시를 해소하지 않은 채 가격 할인만 보고 접근해서는 안 됩니다. 인수 위험은 낮지만, 등기와 배당순위 확인이 끝나야 가격 메리트를 확정할 수 있는 물건입니다.
