대구지방법원 2025타경8971. 대구 수성구 지산동 1252-4 토지와 용학로33길 31-7의 3층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 다가구주택이고 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 소유자는 강기희이며, 2017.01.10 매매를 원인으로 2017.03.28 소유권을 이전받았습니다.
권리의 출발점은 같은 날 설정된 중평새마을금고 근저당입니다. 이 근저당보다 앞선 1995년 전세권 2건과 관련 가압류는 등기부상 이미 말소되었고, 이후 설정된 근저당·임차권·경매개시결정도 말소기준 뒤에 위치합니다. 따라서 등기 순위만 놓고 보면 매각으로 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8971 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1252-4 · 대구광역시 수성구 용학로33길 31-7 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 다가구주택 · 일괄매각 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층 건물 |
| 토지 | 대 228.9㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 강기희 (2017.01.10 매매, 2017.03.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 815,742,240원 / 571,019,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중평새마을금고 / 197,942,180원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.03.28 중평새마을금고 근저당입니다. 최초 설정 채권최고액은 260,000,000원이며, 2018.10.02 변경등기에는 234,000,000원으로 기재되어 있습니다. 제공된 예상배당표는 260,000,000원을 기준으로 작성되어 있어, 실제 입찰 전에는 최신 등기사항과 채권계산서를 함께 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 사람은 모두 실제 임차인 또는 점유자입니다. 7명의 전입일은 모두 말소기준일인 2017.03.28보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 제공 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김영순 201호 | 2025.01.21 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 손상호 101호 | 2018.11.21 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 권복순 202호 | 2025.03.10 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2025.10.10 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 배옥분 301호 | 2017.09.21 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2025.09.29 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김정옥 102호 | 2021.03.10 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이미선 302호 | 2024.06.10 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이영태 202호 임차권등기 | 2018.02.23 | 85,000,000원 2020.11.30 | 2024.12.09 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
감정가는 815,742,240원이고 현재 최저가는 571,019,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 지역·유사 다가구주택의 최근 실거래 자료가 없어, 이 비율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 571,019,000원 | 0원 | 302,908,810원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 399,713,300원 | 0원 | 133,317,314원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 279,799,310원 | 0원 | 15,082,120원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 571,019,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,110,190원 |
| 1. 근저당 · 중평새마을금고 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 302,908,810원 |
현재 최저가 기준 시나리오에서는 중평새마을금고 근저당을 전액 배당하고 302,908,810원이 남는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 교부액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 수성구 지산동 소재 지산중학교 남서측 인근이며, 단독·다가구주택, 아파트 단지와 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 일반차량 출입이 가능하고 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층 건물로 외벽은 화강석 치장·석재타일, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 공급설비와 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 대 228.9㎡, 평지·가로장방이며 공시지가는 1,311,000원/㎡입니다.
- 용도계획. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 지산중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 토지·건물 현장가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 확인. 실제 임차인 7명의 현재 점유 여부와 계약관계, 퇴거 가능 시점을 각 호실별로 확인해야 합니다.
- 보증금 원본 대조. 김영순·손상호·권복순·배옥분·김정옥·이미선의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 이영태 임차권. 보증금 85,000,000원·90,000,000원 및 확정일자 표기가 서로 달라 임대차계약서와 임차권등기명령 결정문 대조가 필요합니다.
- 근저당 변경. 최초 채권최고액 260,000,000원과 변경등기 234,000,000원의 관계를 최신 등기사항과 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 범위, 부속물과 점유 부분이 모두 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격과 명도는 별도 과제
이 사건의 권리 기준은 명확합니다. 2017.03.28 중평새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 7명은 모두 그 이후 전입했습니다. 임차권등기까지 포함해 매각으로 소멸하며, 제공 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 곧바로 안전한 입찰이라는 뜻은 아닙니다. 여러 호실에 7명이 확인되고 6명의 보증금이 미상이며, 이영태 임차권과 근저당 변경등기에는 금액·날짜를 다시 대조할 부분이 있습니다. 더구나 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가 571,019,000원이 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 없음, 명도와 가격은 확인 전까지 보류입니다.
