대구지방법원 2025타경8971. 대구 수성구 지산동 1252-4 소재 물건입니다. 경매상 용도는 연립/다세대와 토지로 표시되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택입니다. 시멘트벽돌조 슬래브지붕의 지상 3층 건물이며, 대지면적은 228.9㎡입니다. 건물 소유자는 강기희이고, 2017년 중평새마을금고 근저당을 설정한 뒤 임의경매가 진행되고 있습니다.

권리분석에서 먼저 보아야 할 것은 2017.03.28 설정된 중평새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 파악된 임차인들의 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 현 자료상 임차인의 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 하지만 다수 임차인의 계약금액과 우선변제 관련 정보가 불명확하고, 등기상 근저당 변경액과 배당 계산액도 서로 달라 권리관계가 단순하다는 이유만으로 입찰 준비가 끝났다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 변경등기를 확인해야 한다

을구 7번 근저당에는 지산동 1252-4 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이번 물건 역시 건물과 토지의 일괄매각이므로 건물 등기뿐 아니라 토지 등기 원본의 선순위 권리와 공동담보 관계도 대조해야 합니다. 현재 배당 계산상 인수액은 0원이지만, 이를 토지 권리까지 완전히 확인한 최종 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 7명 모두 말소기준 이후 전입, 그러나 보증금 확인이 핵심

현황조사·매각물건명세서·임차권등기 등에 나타난 실제 임차인은 총 7명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 7명 모두 전입일이 2017.03.28보다 늦으며, 현재 판정상 대항력은 없습니다. 다만 6명의 보증금이 미상이고 우선변제 관련 사항도 확정되지 않아, 배당과 명도 검토가 추가로 필요합니다.

대항력과 우선변제권은 별개입니다. 현재 파악된 전입일을 기준으로 7명 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 그렇지만 보증금 규모, 확정일자, 배당요구와 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인하지 않은 상태에서는 실제 배당액을 확정할 수 없습니다.

배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 그러나 이는 미상 보증금의 전액 확인이나 토지 등기 검증까지 완료되었다는 뜻은 아닙니다. 특히 다수 임차인이 존재하는 다가구주택이므로 각 호실의 점유관계·보증금·명도 계획을 별도로 점검해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 34%, 실거래 대비 할인 여부는 미확인

감정가는 815,742,240원이고, 현재 최저매각가는 279,799,000원입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 약 34% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 중요한 기준은 과거 감정가가 아니라 현재 이 건물과 토지가 실제로 얼마에 거래될 수 있는가입니다.

특히 현재 물건은 이미 3회 유찰되었습니다. 그 원인이 단순한 감정가와 시장가격의 괴리인지, 임차관계나 건물 상태, 환금성 등 다른 요인 때문인지는 확인되지 않았습니다. 추가 유찰이 발생한다고 해도 감정가 대비 할인율만 커질 뿐, 실거래와 비교한 가격 경쟁력이 자동으로 입증되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 279,799,000원 가정)

현재 배당 계산은 집행비용을 차감한 뒤 중평새마을금고에 채권최고액 260,000,000원을 배당하고, 소유자에게 잔여액을 교부하는 구조입니다. 다만 근저당 변경등기와 임차인 우선배당을 반영하기 전의 잠정 계산으로 보아야 합니다.

위 금액은 최초 근저당 채권최고액 260,000,000원을 사용한 기존 추정치입니다. 변경 후 채권최고액은 234,000,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액 산출은 0원

기존 계산에 따르면 4회 유찰 시 중평새마을금고의 예상배당액은 192,317,270원, 5회 유찰 시에는 134,382,089원입니다. 현재 회차에서는 신청채권 청구액 197,942,180원이 충족되는 것으로 계산되지만, 추가 유찰 시에는 그 청구액도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.

채권자의 미배당과 매수인의 채무 인수는 서로 다른 문제입니다. 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 배당표가 변경 전 채권최고액을 적용하고 있으므로 실제 배당 부족액은 재검산이 필요합니다. 임차인의 대항력 및 인수 위험도 매각물건명세서와 점유관계의 최종 확인을 전제로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 지산동 지산중학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독·다가구주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 일반차량 출입이 가능하며, 감정평가상 대중교통 이용을 포함한 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 화강석 치장과 석재타일 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
• 토지. 대지면적 228.9㎡, 평지의 가로장방형입니다. 토지 공시지가는 1,311,000원/㎡이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다. 지산중학교 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함되며, 소로3류 도로와 접합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장 상태와 실제 이용현황은 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 구조입니다. 인근 거래가격, 수익률, 공실률, 실제 임대보증금과 월세를 확인하지 못한 상태이므로 환금성과 적정 매각가격을 확정할 수 없습니다. 3회 유찰 이력도 입찰 경쟁 및 시장가격을 별도로 확인해야 할 이유입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 재검증. 중평새마을금고 채권최고액이 260,000,000원에서 234,000,000원으로 변경된 사실을 배당표에 반영해야 합니다. 실제 채권잔액·공동담보·배당순위를 확인하세요.
• 토지 등기 원본 대조. 건물과 토지의 일괄매각입니다. 토지 등기의 선순위 권리 및 별도 인수사항을 확인한 뒤 매수인 인수액을 확정해야 합니다.
• 임차보증금 전수 확인. 김영순·손상호·권복순·배옥분·김정옥·이미선의 보증금이 미상입니다. 각 호실의 임대차계약서와 매각물건명세서, 배당요구 내역을 확인하세요.
• 임차권등기 보증금 정합성. 이영태의 1차 85,000,000원과 2차 90,000,000원 중 현재 유효한 금액을 확인하세요. 확정일자 기재 차이도 원본 대조가 필요합니다.
• 202호 중복 조사 확인. 이영태의 임차권등기 목적물과 권복순의 조사 호실이 모두 202호입니다. 계약 시기와 실제 점유관계를 확인하세요.
• 배당요구 및 최우선변제. 확인된 배당요구 외에 각 임차인의 우선변제 요건과 소액임차인 해당 여부를 점검해야 합니다. 기존 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 실거래 시세 확인. 최저가 279,799,000원을 감정가가 아닌 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 다가구주택의 토지면적, 건물 상태, 임대수익과 보증금 부담을 함께 검토하세요.
• 명도 및 점유 조사. 실제 임차인 7명에 대한 호실별 점유현황, 계약관계, 퇴거 여부를 확인하고 낙찰 이후 명도 비용과 기간을 고려하세요.
• 매각 원본과 일정 확인. 2026.09.30 매각기일, 최저매각가, 매각물건명세서 변경사항, 당해세 및 체납 관리비 등을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 중요한 것은 실제 취득 위험과 시세다

이 물건은 감정가 815,742,240원에서 최저가 279,799,000원까지 내려온 3회 유찰 다가구주택·토지 일괄매각 사건입니다. 현재 자료상 실제 임차인 7명 모두 말소기준 이후 전입했고, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않았고, 임차인 보증금 6건이 미상이며, 근저당 채권최고액 변경도 예상배당표에 반영되지 않았기 때문입니다. 이영태의 보증금과 202호 점유관계까지 확인해야 실제 명도 및 배당 구조를 파악할 수 있습니다.

결론적으로 매수인 인수액은 현재 산출상 0원이지만 최종 확인이 필요하며, 감정가 대비 큰 낙폭은 시세상 저렴하다는 근거가 아닙니다. 실거래 비교와 임차보증금, 변경등기 및 토지 권리의 원본 대조를 마친 후에야 적정 입찰가격을 검토할 수 있습니다.