987,000,000원
대구지방법원 2025타경9015. 대구 수성구 두산동 ‘수성에스케이리더스뷰’ 106동 32층 3203호, 전용면적 128.4958㎡ 아파트입니다. 소유자 이준호는 2012년 이 물건을 거래가 660,224,000원에 취득했습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2014.03.28. 설정된 대구은행 근저당 120,000,000원입니다. 그보다 앞선 국민은행·유한킴벌리 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준 이후 남은 대구은행 근저당 2건과 텍스밀·덕우실업 가압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
임차인 신고·조사 내역은 없으며, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 제공된 권리관계상 낙찰자가 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 없지만, 입찰 전에는 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다. 이 사건에서 더 중요한 변수는 권리가 아니라 현재 최저가와 최근 실거래의 거리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 113 수성에스케이리더스뷰 제106동 제32층 제3203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 128.4958㎡ · 철근콘크리트구조 40층 건물 중 32층 |
| 소유자 | 이준호 (거래가 660,224,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,410,000,000원 / 987,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 560,443,312원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 2014.03.28. 대구은행 근저당 120,000,000원입니다. 2015년 대구은행 근저당 308,400,000원, 2017년 대구은행 근저당 360,000,000원, 2024년 텍스밀 가압류 653,474,465원과 덕우실업 가압류 533,607,910원, 2025년 텍스밀 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
수성SK리더스뷰 전용 127.24~128.5㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 1,181,666,666원입니다. 그러나 2024.01과 2024.02의 1,500,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 1,111,250,000원과 최신 거래 1,100,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 128.5㎡ | 20 | 1,100,000,000원 |
| 2025.10 | 127.24㎡ | 16 | 1,000,000,000원 |
| 2025.09 | 127.24㎡ | 7 | 1,180,000,000원 |
| 2025.08 | 128.5㎡ | 11 | 1,165,000,000원 |
| 2025.06 | 127.24㎡ | 23 | 1,100,000,000원 |
| 2025.01 | 128.5㎡ | 9 | 1,125,000,000원 |
| 2024.08 | 127.24㎡ | 10 | 1,290,000,000원 |
| 2024.04 | 127.24㎡ | 7 | 1,030,000,000원 |
| 2024.02 | 128.5㎡ | 27 | 1,500,000,000원 |
| 2024.01 | 128.5㎡ | 18 | 1,500,000,000원 |
| 2023.10 | 127.24㎡ | 34 | 990,000,000원 |
| 2023.09 | 127.24㎡ | 20 | 1,200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 1,111,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 1,181,666,666원 |
현재 최저가 987,000,000원은 전체 평균의 83.5%이지만, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 88.8%입니다. 최신 거래는 2026.06의 1,100,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 구간보다 -8.7% 하락했습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세 아래인 것은 맞지만, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 할인폭을 크게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 987,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,270,000원 |
| 1. 근저당 · 대구은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대구은행 | 308,400,000원 | 308,400,000원 |
| 3. 근저당 · 대구은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 텍스밀 | 653,474,465원 | 186,330,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 덕우실업 | 533,607,910원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사텍스밀 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 1,975,482,375원, 예상 배당액은 974,730,000원이며 미배당액은 1,000,752,375원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황금네거리 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 각종 상업·업무시설, 후면 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고, 인근 대중교통 수단 이용성과 간선도로 접근성이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 40층 건물 중 32층으로, 위생·급배수·소방·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 동측 약 70미터, 북측 약 40미터, 남측과 서측 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,702,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반 사항은 없습니다.
- 환금성. 788세대, 2010.09.30. 사용승인 단지로 거래 표본은 존재하지만, 최근 거래 추세가 -8.7%여서 가격대별 매수 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 1,181,666,666원보다 최근 12개월 평균 1,111,250,000원과 최신 거래 1,100,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전보다 -8.7% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균의 88.8%라는 점만으로 충분한 안전마진이라고 단정하지 마세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대열람·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 인도 과정에서 발생할 비용을 관리사무소 및 현장조사를 통해 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 현재 예상배당은 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 계산이며, 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
- 원본 서류 재확인. 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 하락 추세까지 봐야 한다
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 모두 소멸하고 임차인 신고도 없어, 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 매수인 인수액은 0원이고, 현재 최저가 987,000,000원은 최근 12개월 평균 1,111,250,000원의 88.8%입니다.
다만 전체 평균에는 1,500,000,000원 거래가 포함돼 있고, 최신 거래는 1,100,000,000원이며 최근 흐름은 -8.7% 하락했습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 표면적 할인보다 최근 시세 아래에서 확보되는 실제 안전마진이 핵심입니다. 결론은 권리상 안전형이지만, 하락장 보정이 필요한 가격 검토형입니다.
