대구지방법원 2025타경9062. 대구광역시 북구 태전동 608-5 삼성아파트 4동 1402호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 전용 133.35㎡ 물건이며, 철근콘크리트조 20층 건물의 14층에 위치합니다. 등기상 소유자는 윤명희이고, 김인영이 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 313,435,616원입니다.

권리의 기준점은 2019년 7월 17일 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 201,250,000원이며, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정된 여러 근저당권과 윤숙희의 근저당권도 등기부상 이미 말소됐습니다.

다만 이번 사건은 단순히 근저당권만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 임차인 최윤식이 확인되며 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 또한 압류채권자의 매수신청 보증이 기재되어 있어 일반 입찰자의 가격 경쟁 조건을 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

과거 한일은행·국민은행·팔달신용협동조합·하빈농업협동조합의 근저당권은 등기부상 말소된 이력입니다. 현재 분석의 말소기준은 삼성화재해상보험주식회사의 2019.07.17 근저당권입니다.

2021년 윤숙희 명의로 설정된 채권최고액 100,000,000원의 근저당권에는 김인영이 사해행위 취소에 따른 말소등기청구권을 피보전권리로 하는 가처분을 설정했습니다. 이후 확정판결에 따라 해당 근저당권이 말소됐고, 가처분 역시 목적 달성으로 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 존속하는 인수 근저당권으로 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요

실제 임차인은 1명입니다. 최윤식은 2019.09.04 전입했으며, 이는 말소기준권리 설정일인 2019.07.17보다 늦습니다. 제시된 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.

최윤식은 2025.10.22 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제권의 성립 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 전액 배당받거나, 반대로 보증금이 전혀 없다고 해석해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 하락 추세 주의

동일 단지 삼성아파트 전용 133.35㎡의 실거래를 비교합니다. 전체 12건 평균은 247,416,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 4건 평균인 242,500,000원을 우선 적용합니다. 최저매각가 169,400,000원은 최근 평균의 69.9%입니다.

최근 거래는 2026년 9월 3층 210,000,000원이며, 6월에는 235,000,000원과 237,000,000원에 거래됐습니다. 다만 9월 거래는 예정 매각기일 이후의 거래이므로 당시 입찰가격 판단 근거와는 구분해야 합니다.

과거 전체 평균에는 288,000,000원과 300,000,000원의 상대적으로 높은 거래도 포함됩니다. 따라서 전체 평균만 비교하면 가격 할인 폭을 과대평가할 수 있습니다. 최근 거래와 함께 보더라도 제시된 시세 추세는 -3.0%로 하락 방향입니다.

④ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 신청채권자의 청구액을 합산한 예상배당입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 채권 잔액·배당요구·조세채권 등에 따라 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 집행비용 3,171,600원을 제외하면 삼성화재해상보험주식회사에 166,228,400원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 신청채권자 김인영의 예상배당은 0원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

회차가 내려가면 채권자들의 미배당액이 증가하지만, 산정된 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 2회·3회 유찰 가격은 가정된 시나리오일 뿐이며, 실제 유찰 또는 해당 가격의 매각이 확정된 것은 아닙니다.

⑥ 핵심 변수 — 압류채권자의 매수신청 보증

매수신청 보증 금액은 현재 최저매각가 169,400,000원보다 높습니다. 다만 보증 금액을 곧바로 실제 낙찰가, 일반 입찰자의 법정 최저입찰가 또는 확정된 매수대금으로 해석해서는 안 됩니다.

압류채권자의 매수신청이 어떤 조건으로 이루어졌는지, 매수신청 보증의 효력과 입찰 경쟁에 미치는 영향이 무엇인지, 실제 매각 절차가 어떻게 진행됐는지를 매각물건명세서 원본과 사건 진행 내역에서 확인해야 합니다.

특히 단순히 시세보다 저렴한 최저가만 보고 추가 유찰과 저가 취득을 전제하는 전략은 위험합니다. 매수신청 보증이 존재하는 상황에서는 일반적인 유찰 시나리오만으로 향후 매각가격을 예상할 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태암초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 형성된 지역으로 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며, 간선도로·버스승강장·도시철도 3호선 태전역이 인근에 있습니다. 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물의 14층 아파트입니다. 승강기·위생·급배수·소화전·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 인접지와 대체로 평탄하며, 단지 남측에 약 10미터 폭의 포장도로가 접합니다.
• 규제. 제2종·제3종일반주거지역 관련 지정, 가축사육제한구역 및 학교 관련 절대·상대보호구역 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 건축 상태. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다. 내부 수리 상태와 실제 하자는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 735세대 단지이며 동일 면적 거래 사례가 확인됩니다. 다만 최근 시세는 -3.0% 하락 추세이므로 과거 고가 거래를 그대로 향후 매각가격으로 기대하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 진행 상태. 2026.08.26 매각기일의 실제 입찰·낙찰·매각허가·대금납부 여부를 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 매수신청 보증. 압류채권자의 235,500,000원 매수신청 보증과 그 절차상 효력을 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차인 확인. 최윤식의 전입 2019.09.04, 배당요구 2025.10.22를 확인하고 보증금·확정일자·계약서·실제 점유관계를 대조해야 합니다.
• 권리 원본. 삼성화재해상보험 근저당권의 말소기준 지위, 윤숙희 근저당권과 가처분의 말소 여부, 강제경매개시결정의 처리 상태를 확인해야 합니다.
• 배당 변동. 삼성화재해상보험 채권의 실제 잔액, 신청채권자 김인영의 배당 가능성, 당해세와 임차인 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 12개월 평균 242,500,000원과 2026.09 최신 거래 210,000,000원을 구분해 검토하고, 시세 하락 추세 -3.0%를 반영해야 합니다.
• 현장 조사. 14층 1402호의 내부 상태, 수리 필요성, 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리사무소에 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격 할인은 확인, 낙찰 조건은 재확인”

이 사건의 가격 지표는 분명합니다. 최저매각가 169,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 242,500,000원의 69.9%로, 최근 평균과 최신 거래보다 낮은 가격입니다. 말소기준 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 산정 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 할인만으로 입찰 조건이 완성되지는 않습니다. 실제 임차인 최윤식의 보증금과 우선변제 여부가 미확인이고, 235,500,000원의 매수신청 보증이 기재되어 있습니다. 여기에 최근 시세 하락 추세 -3.0%와 이미 경과한 매각기일의 진행 결과까지 확인해야 합니다.

결론적으로 최근 실거래 대비 가격 할인은 존재하지만, 현재 제시된 최저가에 일반 입찰자가 실제로 취득할 수 있는지, 최종 낙찰가가 얼마였는지, 임차인과 배당 관련 비용이 어떻게 확정되는지가 핵심 확인사항입니다. 권리·절차·가격을 모두 검증한 후 실제 취득비용을 판단해야 합니다.