청주지방법원 2024타경3608. 충주시 신니면 화석리 소재의 공장용지와 일반철골구조 건물군이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 3·4·5는 가공공장, 6·7·8은 창고, 9는 사무실·식당·숙소 등으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 17,835㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 매각물건에는 제시외 건물, 수변전설비 및 관정도 포함됩니다.
권리관계의 중심은 2024.01.02 설정된 농협은행 근저당입니다. 같은 날 같은 접수번호로 채권최고액 2,208,000,000원과 564,000,000원의 근저당이 등기돼 있고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 엠씨티·임용오 가압류는 각각 2024.07.31과 2024.08.02 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경3608 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 신니면 화석리 190-11 · 등기상 화석리 190-11, 190-12 제가동호 · 도로명주소 충청북도 충주시 신니면 덕고개로 389 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 가공공장·창고·사무실·식당·숙소 등 |
| 토지 | 17,835㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 · 공시지가 87,100원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사웰바이오베타 |
| 감정가 / 최저가 | 3,681,297,800원 / 1,507,859,000원 (1회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 2,367,417,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물, 수변전설비 및 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.01.02 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 엠씨티 215,000,000원 근저당, 임용오 50,000,000원 근저당, 충주시 압류, 국 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 회차의 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)고운솔루션에너지 | 목적물 3번, 4번, 9번 전부 | 2024.12.03 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
확인된 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 대상도 아닙니다. 전입일 2024.12.03은 말소기준권리 2024.01.02보다 뒤이므로 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다.
② 가격 구조 — 감정가 대비 40.96%, 시세 할인율로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 1,507,859,000원으로 감정가 3,681,297,800원의 40.96%입니다. 다음 회차 가정가격은 1,055,501,299원(28.67%), 그다음은 738,850,909원(20.07%)입니다.
다만 이 사건에서 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가입니다. 따라서 감정가 대비 40.96%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 가공공장·창고·사무시설과 17,835㎡ 토지가 묶인 사업용 부동산은 실제 이용성, 도로 조건, 시설 상태, 토지 규제와 매수층의 폭이 가격에 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,507,859,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,478,590원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 2,208,000,000원 | 1,490,380,410원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 564,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사엠씨티 | 215,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 임용오 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 3,037,000,000원 중 예상배당액은 1,490,380,410원, 미배당은 1,546,619,590원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충주시 신니면 화석리 소재 충주노인요양원 남서측 인근으로, 공장·농경지·임야·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호 3·4·5는 가공공장, 6·7·8은 창고, 9는 사무실·식당·숙소 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물들로, 일련번호 9에는 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 17,835㎡ 공장용지, 공업용, 완경사·부정형·소로한면이며 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 준보전산지 포함, 도로구역 접함, 접도구역·소하천구역·가축사육제한구역 저촉이 확인됩니다.
- 경계. 인접지와 경계가 다소 불분명해 정확한 지적 확인이 필요할 경우 측량 등을 통한 재확인이 권고됩니다.
- 도로. 일련번호 1 서측 일부가 현황 도로로 이용되고 있으며, 동측 도로 진출입 부분에는 도로점용허가와 사용료가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.01.02 농협은행 근저당과 같은 접수번호로 설정된 근저당들의 순위·공동담보 범위를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. (주)고운솔루션에너지가 목적물 3번·4번·9번 전부를 점유하는 것으로 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 수변전설비 및 관정이 포함되므로 현장에서 실제 시설의 존재·상태·사용 가능 여부를 대조하세요.
- 측량 검토. 토지 경계가 다소 불분명하므로 경계가 사업계획이나 시설 배치에 중요한 경우 측량 여부를 검토하세요.
- 도로점용. 동측 도로 진출입 부분의 도로점용허가와 사용료 조건을 관할기관에서 재확인하세요.
- 토지 규제. 접도구역·소하천구역·도로구역 저촉과 현황 도로 부분이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 40.96%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 공장·토지의 실제 이용성과 개별 현장조건을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 사업용 부동산의 ‘현장성’
이 사건은 등기와 임차인만 놓고 보면 핵심이 분명합니다. 말소기준 이후의 권리는 소멸하고, 확인된 임차인도 후순위 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이것만으로 입찰 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다. 가공공장·창고·사무시설과 17,835㎡ 토지가 묶인 일괄매각이고, 제시외 건물·수변전설비·관정까지 포함됩니다.
현재 최저가 1,507,859,000원은 감정가의 40.96%이지만, 감정가 대비 하락률과 시세 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 토지 경계, 현황 도로, 도로점용허가·사용료, 접도·소하천·도로구역 저촉, 실제 시설상태가 이용가치와 환금성에 직접 연결됩니다. 이 물건의 핵심은 “권리 인수 여부”보다 “공장·토지를 실제로 어떻게 사용할 수 있는가”를 확인하는 것입니다.
