대구지방법원 2025타경9076. 대구 남구 대명동 교대역동서프라임36.5 104동 14층 1403호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 임차인의 보증금과 확약의 효력입니다. 임차인 조경술은 2018.11.28 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받아, 2022.08.09 말소기준권리인 압류보다 앞선 대항력을 갖습니다. 보증금은 310,000,000원이고 배당요구도 이뤄져 우선변제 대상입니다.
현재 최저매각가 262,500,000원을 기준으로 집행비용 4,475,000원을 빼면 임차인에게 258,025,000원이 배당되고, 계산상 부족분은 51,975,000원입니다. 원래라면 이 금액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 2026.07.22 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수금은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9076 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 3060 교대역동서프라임36.5 104동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 15층 중 14층 |
| 소유자 | 주식회사미인이다 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 262,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022.08.09 동대구세무서장 관련 압류입니다. 이후 2023.04.17 대구광역시 남구 압류, 2024.08.26 임차권등기, 2025.08.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체가 말소된다는 사실과 임차인의 선행 대항력은 별개의 문제입니다. 조경술은 전입·점유가 2018.11.28로 말소기준보다 앞서므로 원칙상 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있지만, 이번 사건은 대항력 포기 확약으로 그 잔존 반환청구권이 해소됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경술 | 건물 전유부분 전부 | 2018.11.28 / 2018.11.28 | 310,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 72.1%
교대역동서프라임36.5의 전용 84㎡대 최근 거래는 12건이며 전체 평균은 354,958,333원입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 지표를 우선합니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균은 363,900,000원, 최신 거래는 2026.09 350,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 4.4% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.33㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 84.78㎡ | 15 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.78㎡ | 1 | 367,000,000원 |
| 2026.02 | 84.33㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 84.78㎡ | 5 | 372,500,000원 |
| 2025.09 | 84.33㎡ | 12 | 365,000,000원 |
| 2025.05 | 84.33㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 1 | 298,000,000원 |
| 2025.05 | 84.33㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2025.05 | 84.78㎡ | 6 | 367,000,000원 |
| 2025.04 | 84.78㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 363,900,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 262,500,000원은 최근 12개월 평균의 72.1%이며 최신 거래 350,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 375,000,000원은 최근 12개월 평균과 비슷한 구간이지만, 2회 유찰 후 현재 최저가는 가격 간격이 크게 벌어진 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,475,000원 |
| 1. 임차인 조경술 보증금 | 310,000,000원 | 258,025,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 부족분은 51,975,000원입니다. 다만 2026.07.22 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 262,500,000원 | 51,975,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 210,000,000원 | 103,740,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 168,000,000원 | 145,152,000원 | 0원 |
대항력 임차인만 놓고 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가해 실질취득 총액이 쉽게 내려가지 않는 유형입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인의 대항력과 잔존 반환청구권 포기 확약이 제출되어 있어, 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 따라서 현재 회차에서는 실질취득이 최저매각가 262,500,000원과 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도 1호선 교대역 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도 1호선 교대역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 아파트 중 14층 1403호이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 상대보호구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 아파트부지로 이용 중이며 공시지가 2,160,000원/㎡, 지형은 평지입니다.
- 단지. 교대역동서프라임36.5는 268세대, 2017.06.09 준공이며 대상 면적은 전용 84.9427㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 모두 포함되어 있는지 확인합니다.
- 배당과 인수를 분리해서 보기. 배당표상 51,975,000원이 남더라도 본 건은 확약으로 실질 인수가 0원이라는 점이 핵심입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 363,900,000원, 최신 거래 350,000,000원과 현재 실질취득 262,500,000원을 비교합니다.
- 권리변동 확인. 매각기일 2026.09.30 직전 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인합니다.
- 현황 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부현황은 집합건축물대장·외부 투시·인근 탐문 등을 참작해 평가됐으므로 실제 내부 상태를 별도 확인합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘확약이 유효한가’
겉으로 보면 보증금 310,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 262,500,000원이어서 전형적인 고액 인수 위험 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산도 51,975,000원의 부족분을 보여줍니다. 하지만 2026.07.22 제출된 확약서가 그 구조를 바꿉니다. 해당 임차인에 대해 대항력을 포기하고, 미배당 잔존 보증금의 매수인 상대 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에 실질 인수액은 0원입니다.
그 전제에서 현재 실질취득은 262,500,000원이고, 최근 12개월 평균 363,900,000원의 72.1%, 최신 거래 350,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 흐름도 이전 구간 대비 4.4% 높은 상태입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “대항력 임차인이 있다”는 이유만으로 판단할 사건이 아니라, 확약서의 효력을 정확히 확인한 뒤 권리와 가격을 함께 보는 사건입니다.
