대구지방법원 2025타경9076. 대구 남구 대명동 ‘교대역동서프라임36.5’ 104동 14층 1403호, 전용 84.9427㎡급 아파트입니다. 감정가 375,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 262,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 할인율을 계산하면 안 됩니다. 임차인 조경술은 2018.11.28. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 말소기준인 2022.08.09. 압류보다 앞섭니다. 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 인수하는 대항력 인수형입니다.
현재 최저가 262,500,000원을 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 4,475,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 258,025,000원이 배당됩니다. 보증금 310,000,000원 중 미배당액은 51,975,000원이며, 매수인의 총 부담은 최저가와 인수액을 합한 314,475,000원입니다. 최저가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어 실질취득 총액은 계속 약 310,000,000원대에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 3060 교대역동서프라임36.5 제104동 제14층 제1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9427㎡급 · 철근콘크리트구조 15층 중 14층 |
| 단지 | 교대역동서프라임36.5 · 268세대 · 사용승인 2017.06.09. |
| 소유자 | 주식회사미인이다 (2020.08.06. 매매, 거래가액 410,000,000원 · 2020.08.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 262,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
| 등기부 발급 | 2026.07.30. · 대구지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2022.08.09. 동대구세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 대구광역시 남구 압류, 조경술의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸 처리됩니다. 다만 임차권등기 자체가 소멸하는 것과 보증금 잔액 인수는 별개입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자가 부담합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조경술 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 | 전입·점유 2018.11.28. 확정일자 2018.11.28. | 배당요구 있음 2024.08.26. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
주택도시보증공사는 신청채권자이며, 임차인 명단상 보증금 대위·승계 중복신고자로 표시되지 않았습니다. 따라서 실제 임차인은 조경술 1명으로 계산하며 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 크게 내려가지 않는다
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 262,500,000원 | 51,975,000원 | 314,475,000원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 183,750,000원 | 129,622,500원 | 313,372,500원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34.3%) | 128,624,999원 | 183,975,751원 | 312,600,750원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 314,475,000원으로 비교
동일 면적대 실거래는 12건이며 전체 평균은 346,375,000원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격을 우선하면, 최근 12개월 4건 평균은 363,625,000원, 최신 거래는 2026.05. 367,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.7% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.78㎡ | 1 | 367,000,000원 |
| 2026.02 | 84.33㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 84.78㎡ | 5 | 372,500,000원 |
| 2025.09 | 84.33㎡ | 12 | 365,000,000원 |
| 2025.05 | 84.33㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 1 | 298,000,000원 |
| 2025.05 | 84.33㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2025.05 | 84.78㎡ | 6 | 367,000,000원 |
| 2025.04 | 84.78㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2025.04 | 84.78㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 84.33㎡ | 3 | 307,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 346,375,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 363,625,000원 |
현재 회차 실질취득 314,475,000원은 전체 평균 346,375,000원의 90.8%, 최근 12개월 평균 363,625,000원의 86.5%, 최신 거래 367,000,000원의 85.7%입니다. 최근 12개월 평균보다 49,150,000원, 최신 거래보다 52,525,000원 낮습니다. 따라서 실질취득 기준으로도 가격 간격은 존재하지만, 최저가만 비교한 72.2% 할인과는 차이가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,475,000원 |
| 1. 임차인 조경술 보증금 | 310,000,000원 | 258,025,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 조경술 미배당 보증금 | - | 51,975,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%로 산정된 4,475,000원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 350,000,000원은 현재 가정에서 전액 미배당이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 15층 아파트 중 14층 1403호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 도시철도 1호선 교대역 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설과 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도 1호선 교대역이 위치합니다.
- 단지. 268세대, 2017.06.09. 사용승인 단지이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 아파트부지로 이용 중이며 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역입니다. 공시지가는 2,160,000원/㎡입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적대 12건 거래가는 298,000,000원부터 380,000,000원까지이며, 최근 12개월 평균은 363,625,000원, 최근 거래 추세는 이전 거래군 대비 7.7% 상승입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차 입찰가는 매각대금만이 아니라 인수할 보증금 잔액까지 합산해 판단해야 합니다. 최저가 262,500,000원 기준 실질취득은 314,475,000원입니다.
- 배당액 재확인. 집행비용과 당해세 등 실제 선순위 배당에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 변동될 수 있으므로 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 전입일·점유개시일·확정일자·배당요구와 임차권등기명령 내용을 등기부 및 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 된 상태이므로 현장조사와 현황조사를 통해 실제 점유자, 인도 대상과 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가는 이해관계인 부재로 집합건축물대장, 외부에서 확인 가능한 내부전경, 인근 주민 탐문을 참작해 표준적인 이용상황을 상정했습니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 363,625,000원과 최신 거래 367,000,000원을 기준으로, 인수액·취득비용·수리비를 포함한 총비용 상한을 정해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “262,500,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 유찰 할인율이 아니라 대항력 임차보증금입니다. 현재 최저가는 262,500,000원이지만 임차인 조경술에게 배당되지 않는 51,975,000원을 인수하면 실질취득은 314,475,000원이 됩니다. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 늘어나 실질취득은 313,372,500원, 312,600,750원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
그렇다고 가격 매력이 전혀 없는 것은 아닙니다. 실질취득 314,475,000원은 최근 12개월 평균 363,625,000원의 86.5%, 최신 거래 367,000,000원의 85.7%입니다. 최근 시장 추세도 7.7% 상승해 시세와의 간격은 확인됩니다. 다만 이 간격은 최저가 기준 27.8%가 아니라 실질취득 기준 약 13.5%입니다. 가격은 검토 가능, 권리는 고난도. 보증금 잔액과 실제 배당액을 끝까지 계산할 수 있는 입찰자에게만 의미가 있는 물건입니다.
