대구지방법원 2025타경9151. 대구 중구 수창동 ‘대구역센트럴자이’ 오피스텔동 15층 1503호입니다. 감정평가 이용상태는 오피스텔이며, 비교 실거래 면적은 26.08㎡입니다. 소유자 강권은 2017.12.27 거래가 98,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2020.06.10 설정된 제주은행 근저당권 75,600,000원입니다. 그 뒤의 농협은행 가압류, 이미숙의 주택임차권, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 임차권등기가 있다는 사실 자체보다 전입 시점이 말소기준보다 늦다는 점입니다. 이미숙의 임대차계약일은 2021.07.21, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.08.02입니다. 말소기준인 2020.06.10보다 뒤이므로 대항력은 없고, 자료상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 임차인의 배당요구가 접수돼 있고 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 원문 서류와 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9151 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 수창동 173 대구역센트럴자이 오피스텔동 15층1503호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 대구역센트럴자이 오피스텔동 15층 1503호 오피스텔 |
| 면적 / 층 | 비교대상 면적 26.08㎡ · 철근콘크리트구조 25층 중 15층 |
| 소유자 | 강권 (2017.12.27 소유권이전 · 거래가액 98,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 말소기준 | 2020.06.10 근저당권 · 주식회사제주은행 · 채권최고액 75,600,000원 |
| 청구금액 | 55,248,429원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 승계는 없다
과거 신한은행 근저당 75,600,000원은 2020.06.10 해지돼 이미 말소됐고, 같은 날 제주은행 근저당 75,600,000원이 새로 설정되면서 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 이후 2025.08.01 농협은행 가압류 112,339,011원, 2025.08.26 이미숙의 주택임차권, 2025.09.01 제주은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미숙 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 5,000,000원 | 2021.08.02 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
임차인은 2025.08.26 배당요구가 접수됐습니다. 우선변제 및 최우선변제의 실제 적용 여부는 배당표 원문 확인이 필요하지만, 자료상 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만 현재 최저가는 최근 시세 아래
대구역센트럴자이 동일면적 26.08㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 65,000,000원~74,000,000원 범위이고 평균은 69,775,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 70,000,000원입니다. 감정가 79,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가 55,300,000원은 최근 12개월 평균의 79.3%, 최신 70,000,000원의 79.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 26.08㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 26.08㎡ | 23 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 26.08㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 26.08㎡ | 21 | 68,500,000원 |
| 2026.02 | 26.08㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 26.08㎡ | 15 | 68,500,000원 |
| 2026.01 | 26.08㎡ | 11 | 69,000,000원 |
| 2026.01 | 26.08㎡ | 15 | 74,000,000원 |
| 2026.01 | 26.08㎡ | 24 | 69,000,000원 |
| 2026.01 | 26.08㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 26.08㎡ | 21 | 71,300,000원 |
| 2025.12 | 26.08㎡ | 23 | 72,000,000원 |
| 평균 | 26.08㎡ | 12건 | 69,775,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,395,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 | 75,600,000원 | 53,904,600원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 112,339,011원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 55,300,000원 가정 시 채권 총액 187,939,011원 중 53,904,600원이 배당되고 미배당액은 134,034,411원입니다. 신청채권 55,248,429원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 그러나 자료상 이 미배당 채권을 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상표입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 수창동 ‘태평네거리’ 남서측에 위치하며, 주변은 아파트단지 상가, 근린공원, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 간선도로와 인접해 제반 교통사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북측은 광대로, 동측은 왕복 6차로, 남측·서측은 왕복 2차로 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,426,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 중 15층으로 도시가스·개별난방·승강기 설비가 있고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 자료. 대구역센트럴자이는 1,005세대, 준공일 2017.10.30이며, 동일면적 26.08㎡ 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 이미숙은 배당요구가 접수돼 있습니다. 대항력은 없지만 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 55,300,000원은 최근 12개월 평균 69,775,000원의 79.3%, 최신 거래 70,000,000원의 79.0%입니다. 감정가 79,000,000원이 아니라 현재 회차 가격과 최근 거래를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 동일층 거래 참고. 동일면적 15층 거래는 2026.02에 68,500,000원, 2026.01에 74,000,000원이 확인됩니다. 현재 물건도 15층이므로 비교 표본으로 함께 확인할 수 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 38,710,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 27,097,000원(감정가 34.3%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 현황조사 자료가 존재하므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 입찰 전 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차권등기 있음”보다 중요한 것은 순위다
이 사건은 임차권등기만 보면 복잡해 보이지만 순서를 놓고 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2020.06.10 제주은행 근저당이 말소기준이고, 이미숙의 전입·점유개시 2021.08.02는 그보다 늦습니다. 따라서 임차인의 대항력은 없고 자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격도 신건 단계와 현재 회차의 평가가 달라집니다. 감정가 79,000,000원은 최근 12개월 평균 69,775,000원보다 높았지만, 한 번 유찰된 최저가 55,300,000원은 최근 평균의 79.3%까지 내려왔습니다. 최신 거래 70,000,000원보다도 낮습니다. 즉 이 물건은 권리상 인수 부담은 없고, 현재 회차에서는 최근 실거래 대비 가격 할인도 확인되는 구조입니다. 다만 배당표에 반영되지 않은 임차인 최우선변제 여부와 실제 점유·명도 상태를 입찰 직전 원문으로 재확인하는 것이 마지막 체크포인트입니다.
