대구지방법원 2025타경9246. 대구 수성구 신매동 시지천마타운 225동 605호, 전용 134.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 515,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 360,500,000원입니다. 소유자 정창윤은 2006.12.28. 거래가액 270,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 한국씨티은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 경매에서의 말소기준권리입니다.

말소기준 뒤로 한국씨티은행의 추가 근저당, 중소기업은행 근저당, 가압류 4건과 경매개시결정 2건이 이어집니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각대금에서 배당받고 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 채권 총액이 매각대금을 크게 웃돌아 미배당액은 발생하지만, 그 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 모두 배당 후 소멸

말소기준은 정창윤의 소유권 취득일과 같은 2006.12.28. 접수된 한국씨티은행 근저당입니다. 뒤이어 설정된 한국씨티은행 근저당 2건과 중소기업은행 근저당, 이준연·이춘호·신한카드· 하나카드의 가압류는 모두 후순위입니다. 중소기업은행 근저당은 2025.12.04. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐지만, 권리의 순위 자체는 달라지지 않습니다.

② 시세 비교 — 할인 폭은 있으나 최근 흐름은 하락

천마타운 전용 134.97㎡의 최근 거래 12건은 428,000,000원부터 497,000,000원 사이에 형성돼 있습니다. 전체 평균은 467,625,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 466,045,454원과 최신 거래 478,000,000원을 우선 적용했습니다.

현재 최저가 360,500,000원은 최근 12개월 평균의 77.4%이고, 최신 거래 478,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 없으므로 실질취득액도 360,500,000원으로 동일합니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -3.9%입니다. 따라서 전체 평균 467,625,000원만 보고 할인 폭을 과대평가하기보다, 최근 거래가격의 하락 가능성과 개별 호수의 상태를 함께 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 360,500,000원 가정)

채권자 총 청구액은 874,045,199원, 채권자 예상배당은 354,653,000원, 미배당액은 519,392,199원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 회차별 배당 여력

유찰이 이어질수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 사건은 채권자 회수율과 매수인의 권리부담이 분리되는 전형적인 소멸형 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신매초등학교 서측에 위치하며, 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 6층이며, 승강기·위생 및 급배수·소화전·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지. 천마타운은 1,095세대이며 준공일은 1994.05.27.입니다. 대상 면적 134.97㎡의 거래 표본은 최근 12건입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 2필지 일단의 평탄한 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 도로. 단지 북측·동측·남측·남서측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유를 다시 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 전체 평균 467,625,000원보다 최근 12개월 평균 466,045,454원과 최신 거래 478,000,000원을 우선 적용하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -3.9%를 응찰가에 반영하고, 최저가가 낮다는 이유만으로 감정가 대비 할인율을 수익으로 단정하지 마세요.
• 내부상태 확인. 감정평가의 내부구조는 동류형 내부와 일반적 상황을 기준으로 했으므로 실제 수리 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 안전, 가격은 하락 추세까지 반영

이 물건의 권리구조는 명확합니다. 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 확인된 임차인이 없어 실질취득액은 현재 최저가와 같은 360,500,000원입니다. 최근 12개월 평균 466,045,454원 대비 77.4%로 가격 간격도 확인됩니다.

다만 최근 거래 추세는 -3.9%입니다. 전체 평균이나 감정가만 기준으로 삼지 말고 최신 거래 478,000,000원, 거래 하단 428,000,000원과 실제 내부상태를 함께 검토해야 합니다. 결론은 권리상 안전하고 현재 회차에 가격 여유가 있으나, 하락 추세를 반영한 보수적 응찰가가 필요한 물건입니다.