대구지방법원 2025타경9268. 대구광역시 동구 신서동 818-10 명가클래식 2층202호, 근린시설로 분류된 물건이며 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 류치환·박헌종 각 2분의 1 공유이고, 2018년 6월 22일 소유권보존 후 신탁등기와 가등기를 거쳤지만 해당 등기들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 승부처는 2024년 6월 21일 등기된 박성훈의 주택임차권입니다.
임차보증금은 200,000,000원이고 전입신고는 2020년 4월 13일, 확정일자는 2020년 3월 11일입니다. 매각물건명세서에는 이 을구 1번 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 중 50,527,502원만 배당되고 149,472,498원이 인수됩니다. 따라서 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 약 2억원 수준에서 유지되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 818-10 명가클래식 2층202호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 대상면적 83.31㎡ |
| 소유자 | 류치환 2분의 1 · 박헌종 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 51,861,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 220,663,013원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기사항전부증명서 | 대구지방법원 등기국 · 2026.07.30 기준 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 인수가 핵심
데이터상 말소기준은 갑구 6번 강제경매개시결정(2025.09.12)입니다. 다만 그보다 앞선 을구 1번 주택임차권은 2024년 6월 21일 접수됐고, 전입신고·확정일자도 확인되므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차권으로 판단됩니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 반면 2018년 신탁등기와 2020년 가등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억원 중 1.49억원 인수
실제 임차인은 1명, 박성훈입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 확인되며, 임차권등기와 매각물건명세서에 기재된 주거 임차입니다.
| 임차인 | 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성훈 | 주거 (임차권등기) | 2020.04.13 / 2020.03.11 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 149,472,498원 |
| 배당요구 | 2024.06.21 | 임차권등기 접수 | 200,000,000원 | 인수 가능성 명시 | 배당요구 완료 | 미배당 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세보다 높다
명가클래식의 최근 실거래는 총 11건이며, 비교거래 면적은 모두 69.13㎡입니다. 대상면적은 83.31㎡로 면적이 일치하지 않으므로 가격 비교에는 주의가 필요합니다. 그럼에도 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 166,571,428원, 최신 거래 169,000,000원, 그리고 최근 추세 -14.8%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 69.13㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2025.12 | 69.13㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2025.12 | 69.13㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2025.11 | 69.13㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 2025.11 | 69.13㎡ | 7 | 167,000,000원 |
| 2025.11 | 69.13㎡ | 7 | 167,000,000원 |
| 2025.10 | 69.13㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2024.10 | 69.13㎡ | 5 | 192,000,000원 |
| 2024.06 | 69.13㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.04 | 69.13㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2024.03 | 69.13㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.13㎡ | 7건 | 166,571,428원 |
| 전체 평균 | 69.13㎡ | 11건 | 177,090,909원 |
최저매각가 51,861,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 31.1%에 불과합니다. 하지만 이 비교는 인수보증금을 제외한 낙찰가이므로 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 현재 실질취득은 201,333,498원으로 최근 12개월 평균보다 34,762,070원 높고, 최신 거래 169,000,000원보다도 32,333,498원 높습니다. 게다가 최근 추세가 -14.8%이므로, 하락하는 최근 시장에서 실질취득액이 최근 거래 수준을 웃돈다는 점이 핵심적인 가격 위험입니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,333,498원 |
| 1. 임차인 박성훈 보증금 (우선변제) | 200,000,000원 | 50,527,502원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 220,663,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 매각대금 51,861,000원은 집행비용 1,333,498원을 제외하고 임차인 박성훈에게 50,527,502원이 우선 배당됩니다. 보증금 부족분 149,472,498원은 매수인 인수입니다. 신청채권자 청구금액 220,663,013원은 배당되지 않으며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에서 변동될 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 사건상 근린시설로 분류되며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중인 토지입니다.
- 입지. 본건은 명가클래식 2층 202호 단위세대로서 주위는 다소 한가한 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 남측으로 중로변에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 지목은 대, 토지면적은 659.0㎡, 평지·가로장방형이고 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,359,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 준주거지역에 저촉되며, 자연녹지지역·중로1류·근린공원에 접합니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공부와의 차이. 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장에는 신서동 818-10, 818-13, 818-14번지로 표기됐으나 2018년 07월 12일 818-10번지로 합병됐습니다.
- 환금성. 명가클래식은 19세대 규모이고 최근 실거래는 11건입니다. 비교거래는 69.13㎡인 반면 대상면적은 83.31㎡로 면적이 다르며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘5,186만원’ 착시 경계. 현재 최저가만 보면 감정가의 24.0%지만, 실제로는 임차보증금 부족분 149,472,498원을 매수인이 인수합니다. 실질취득은 201,333,498원입니다.
- 인수액 고정 구조 확인. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 더 내려가지만 인수액은 각각 164,750,749원, 175,445,524원으로 증가합니다. 유찰만 기다려 실질취득액이 크게 떨어질 것으로 보면 안 됩니다.
- 시세 하락 추세. 최근 12개월 평균은 166,571,428원, 최신 거래는 169,000,000원이며 최근 추세는 -14.8%입니다. 현재 실질취득은 두 기준 모두 상회합니다.
- 면적 불일치. 대상면적 83.31㎡와 최근 거래 비교면적 69.13㎡가 다릅니다. 거래가를 그대로 동일물건 시세로 환산하기보다 보수적으로 비교해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차권등기 임차인 박성훈의 권리 외 실제 점유 및 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 공부 합병 확인. 신서동 818-10·818-13·818-14 표기와 2018년 07월 12일 818-10번지 합병 사항을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 싸다”
이 사건의 핵심은 감정가 2.16억원에서 최저가가 5,186.1만원까지 떨어졌다는 숫자가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 박성훈의 보증금 2억원이 먼저 존재하고, 현재 회차에서 149,472,498원이 매수인에게 인수된다는 점이 본질입니다. 그 결과 현재 실질취득은 201,333,498원으로, 최근 12개월 평균 166,571,428원과 최신 거래 169,000,000원보다 모두 높습니다.
더구나 최근 거래 추세는 -14.8%이고, 이미 4회 유찰됐으며 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.1회, 낙찰률은 0.0%입니다. 5회·6회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득액은 약 2.01억원으로 유지됩니다. 따라서 이 물건은 최저가보다 인수보증금이 가격을 결정하는 사건입니다. 권리의 핵심 위험은 명확하고, 가격은 최근 시세보다 높으며 하락 추세까지 겹칩니다. 현재 회차의 가격 메리트는 낮게 보는 것이 타당합니다.
