대구지방법원 2025타경9268. 대구 동구 신서동 ‘명가클래식’ 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 류치환·박헌종으로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이나 가압류가 아니라, 보증금 200,000,000원의 선순위 임차권입니다.
임차인 박성훈은 2020.04.06. 점유를 시작하고 2020.04.13. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2020.03.11.입니다. 임차권등기는 2024.06.21. 이루어졌고, 강제경매개시결정 2025.09.12.보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정된 임차인으로 분류되며, 배당에서 돌려받지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 818-10 명가클래식 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 오피스텔 |
| 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 12층 중 2층 202호 · 분석대상 면적 83.31㎡ |
| 소유자 | 류치환 지분 2분의 1 · 박헌종 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 151,200,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사(임차권자 박성훈의 양수인) / 220,663,013원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
2018년 대한토지신탁 명의의 신탁등기와 2020년 정태활 명의의 소유권이전청구권가등기는 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 입찰에서 확인할 핵심 권리는 2024.06.21. 등기된 박성훈의 임차권입니다. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 매각으로 자동 소멸하지 않고, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 부담합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 사용 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 박성훈 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2020.03.11.·2023.06.16. 점유 2020.04.06. 전입 2020.04.13. 확정 2020.03.11. 배당요구 2024.06.21. | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 중복 아님 |
임차인 자료상 보증기관 승계·대위에 따른 중복신고로 분류되지 않았으므로 실제 임차인은 박성훈 1명으로 집계합니다. 임차권등기 범위는 전유부분 전부입니다.
유찰돼도 총비용이 거의 줄지 않는 이유
| 회차 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 151,200,000원 | 51,716,800원 | 202,916,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 105,840,000원 | 96,441,760원 | 202,281,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 74,088,000원 | 127,645,584원 | 201,733,584원 | 0원 |
낙찰가가 151,200,000원에서 74,088,000원까지 내려가도 인수액은 51,716,800원에서 127,645,584원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 201,733,584원~202,916,800원에 머뭅니다. 유찰 할인분이 임차보증금 인수 증가분으로 바뀌는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 하락 중
명가클래식 거래자료는 총 11건이며 전체 평균은 177,090,909원입니다. 다만 2024년의 192,000,000원~200,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있습니다. 최근 12개월 7건 평균은 166,571,428원, 최신 2026.06. 거래는 169,000,000원이며, 최근 거래가격은 이전 거래 대비 -14.8%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 69.13㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2025.12 | 69.13㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2025.12 | 69.13㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2025.11 | 69.13㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 2025.11 | 69.13㎡ | 7 | 167,000,000원 |
| 2025.11 | 69.13㎡ | 7 | 167,000,000원 |
| 2025.10 | 69.13㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2024.10 | 69.13㎡ | 5 | 192,000,000원 |
| 2024.06 | 69.13㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.04 | 69.13㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2024.03 | 69.13㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.13㎡ | 7건 | 166,571,428원 |
| 전체 평균 | 69.13㎡ | 11건 | 177,090,909원 |
현재 최저가 151,200,000원만 보면 최근 12개월 평균의 90.8%입니다. 그러나 인수액을 합친 실질취득 202,916,800원은 최근 12개월 평균의 121.8%, 최신 거래가의 120.1%입니다. 따라서 최저가를 근거로 “최근 시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,916,800원 |
| 1. 임차인 박성훈 보증금 | 200,000,000원 | 148,283,200원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 인수 | - | 51,716,800원 |
| 2. 한국주택금융공사 신청채권 | 220,663,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,916,800원을 먼저 제외한 뒤 남은 148,283,200원이 임차인에게 배당되는 것으로 계산됐습니다. 보증금 부족분 51,716,800원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 청구액과 소유자 잔여금은 모두 배당 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 단정하지 말고 업무·주거 이용과 관련한 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 주위환경. 대구광역시 동구 신서동 명가클래식 2층 202호로, 주위는 다소 한가한 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 남측으로 폭 20m~25m의 중로변에 접합니다.
- 건물. 2018.06.08. 사용승인된 총 19세대 규모이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 12층 건물입니다. 승강기와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 659.0㎡ 토지로 평지·가로장방형이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,359,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
- 번지 합병. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장에는 신서동 818-10·818-13·818-14번지로 표기돼 있으나, 2018.07.12. 818-10번지로 합병됐습니다.
- 거래표본. 최근 거래는 모두 69.13㎡로 분석대상 83.31㎡와 면적이 달라, 총액 비교만으로 환금성과 적정가격을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차의 취득원가는 최저가 151,200,000원이 아니라 인수액을 더한 202,916,800원입니다.
- 임차보증금 잔액 재확인. 배당기일과 실제 배당액에 따라 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 보증금 200,000,000원과 배당내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 정리. 임차인의 현재 점유 여부, 인도 시기, 미배당 보증금 지급 및 임차권등기 말소 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 201,733,584원~202,281,760원으로 거의 줄지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 177,090,909원보다 최근 12개월 평균 166,571,428원과 최신 거래 169,000,000원, 하락 추세 -14.8%를 우선해 판단해야 합니다.
- 면적과 용도 확인. 거래표본의 69.13㎡와 분석대상 83.31㎡가 다르며, 사건상 근린시설·감정평가상 오피스텔이라는 용도 차이도 함께 반영해야 합니다.
- 번지 원본 대조. 818-10·818-13·818-14번지의 합병 이력과 현재 토지·건축물 표시가 일치하는지 등기부와 집합건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제 및 그 밖의 체납금은 예상배당에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 취득원가는 내려가지 않는다”
이 물건의 표면 가격은 감정가 216,000,000원에서 151,200,000원으로 내려왔습니다. 그러나 박성훈의 선순위 임차보증금 200,000,000원이 가격의 바닥을 형성합니다. 현재 회차에는 51,716,800원을 인수해 실질취득이 202,916,800원이 되고, 추가 유찰 시에는 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어 총비용이 약 200,000,000원 부근에 머뭅니다.
최근 12개월 거래 평균은 166,571,428원, 최신 거래는 169,000,000원이며 가격 추세는 -14.8%입니다. 다만 거래표본은 69.13㎡, 분석대상은 83.31㎡로 면적이 달라 면적 보정 후에는 실질취득이 최근 시세 부근에 위치합니다. 결론은 최저가가 싸 보이지만 실질 할인은 거의 없는 인수형 물건입니다. 권리관계와 비용은 계산할 수 있지만, 하락 추세 시장에서 임차권 정리 부담을 감수할 만큼의 가격 우위가 있는지는 보수적으로 판단해야 합니다.
