청주지방법원 2023타경6801. 제천시 금성면 월굴리와 중전리 일원에 산재한 토지·공장 관련 물건으로, 감정평가에서는 일부 건물이 공장으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 토지는 생산관리지역을 중심으로 하고, 월굴리 토지는 임야 12,618㎡, 급경사·부정형·맹지 특성이 기재돼 있습니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 765,642,200원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 250,885,000원입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 아파트처럼 “몇 번 유찰됐으니 싸다”로 판단하기 어렵습니다. 실거래 시세 자료가 없고, 공장·토지·기계기구가 결합된 일괄매각이며, 매각제외 물건과 유치권 신고까지 함께 확인해야 하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2023타경6801 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 금성면 월굴리 4 |
| 등기 부동산 | [건물] 충청북도 제천시 금성면 중전리 313외 4필지 제가동호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용 중 |
| 소유자 | 옥타곤주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 765,642,200원 / 250,885,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 청구액 | 20,230,192원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 근저당이 핵심
현재 데이터가 선언한 말소기준권리는 2023.01.05. 중소기업은행 근저당권 166,800,000원입니다. 그 이후의 강제경매개시결정, 권경완 가압류, 디벨론건설기계강원판매 주식회사 가압류, 국 압류, 신제천새마을금고의 2024년 경매개시결정, 권오희 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기타 참고사항에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자를 실제로 확인하는 절차가 필요합니다.
② 매각조건 — 일괄매각·기계기구·매각제외 물건
공장 물건은 토지·건물뿐 아니라 실제 생산설비와 부속물의 포함 여부가 가치에 직접 영향을 줍니다. 특히 일부 기계기구가 소재불명으로 매각에서 제외되고 컨테이너 역시 타인 소유로 제외되므로, 감정가와 현재 실제 현황 사이의 차이를 현장에서 대조해야 합니다.
③ 유치권 신고 — 성립 여부 불분명
| 신고일 | 신고인 | 신고금액 | 내용 |
|---|---|---|---|
| 2024.09.12 | 주식회사 일신동양활석(일신동양석회석 지점) · 대표이사 김경배 | 34,100,000원 | 공사대금 · 성립여부 불분명 |
| 2024.09.13 | 유림종합기계 주식회사 · 대표이사 한병삼 | 366,130,000원 | 공사대금(필요비, 유익비) · 성립여부 불분명 |
| 2024.10.4 | 김광기 | 29,087,850원 | 공사대금 · 성립여부 불분명 |
유치권은 신고됐다는 사실만으로 곧바로 성립하는 것은 아니지만, 이 사건의 명세서에는 각각 성립 여부 불분명으로 기재돼 있습니다. 점유 여부, 공사대금 채권의 존재와 변제기, 목적물과 채권의 견련성 등 성립요건을 확인하지 않은 채 입찰가만 계산하기에는 위험이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,312,390원 |
| 2. 근저당 · 신제천새마을금고 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 166,800,000원 | 138,572,610원 |
| 4. 경매개시결정 · 한상근 | 20,230,192원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 권경완 | 509,300,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 디벨론건설기계강원판매 주식회사 | 8,649,088원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 권오희 | 420,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 신제천새마을금고 | 20,230,192원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액 1,253,209,472원 가운데 246,572,610원이 배당되고, 미배당액은 1,006,636,862원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 등기 권리판정에는 2022.10.26. 신제천새마을금고 근저당이 말소기준 이전 권리로서 매수인 인수로 표시돼 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제천시 금성면 월굴리 및 중전리 일원에 산재하며, 주위는 순수임야·소규모공장·농가주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 월굴리 쪽은 인근까지 소형 농기계 접근은 가능하나 고지대로 통행이 불편하고, 중전리 쪽은 차량 진출입은 가능하나 대중교통시설과의 거리 등을 고려할 때 교통사정이 불편합니다.
- 토지. 임야 12,618㎡, 생산관리지역, 급경사·부정형·맹지로 기재돼 있으며 공시지가는 5,580원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재돼 있고 일부 필지에는 소하천구역이 포함됩니다.
- 공장. 일반철골구조 또는 철골조 단층 건물로, 사용승인일은 2008.05.21. 또는 1993.11.29.로 기재돼 있으며 전기설비가 있습니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 절차상 확인사항
2025.12.08. 채권자 한OO, 최고가매수신고인1 김OO, 채무자겸소유자 옥OOOOOO에게 매각불허가결정이 발송됐고, 각각 2025.12.08. 또는 2025.12.10. 도달한 기록이 있습니다. 현재 매각기일은 2026.09.14.로 제시돼 있으므로, 입찰 전 현재 회차의 매각조건과 불허가 이후 절차 진행 내용을 법원 기록에서 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 2022.10.26. 신제천새마을금고 근저당권 108,000,000원의 실제 매각 후 존속·인수 여부를 원본 등기와 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
- 유치권 현장조사. 주식회사 일신동양활석, 유림종합기계 주식회사, 김광기의 점유 여부와 유치권 성립요건을 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 제시외 건물과 제2023-2호 기계기구는 포함되지만, 소재불명 제2022-128호 기계기구와 타인 소유 컨테이너는 제외됩니다.
- 점유관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 공장 가동·점유 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 접근성 확인. 급경사·맹지와 교통 불편이 기재된 토지가 포함되므로 실제 진입로와 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각불허가 기록 확인. 2025.12.08. 매각불허가결정 기록이 있으므로 현재 매각조건이 변경됐는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 권리와 현장이 먼저
감정가 765,642,200원에서 최저가 250,885,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 그러나 이 사건은 가격 할인율만으로 매력을 평가하기 어렵습니다. 말소기준보다 앞선 신제천새마을금고 근저당권 108,000,000원이 인수 권리로 표시돼 있고, 성립 여부가 불분명한 공사대금 유치권 신고가 존재하며, 공장저당 기계기구와 매각제외 물건까지 섞여 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지 검증할 근거가 없습니다. 가격은 내려왔지만 권리·점유·매각범위를 확정하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
