청주지방법원 2025타경2657. 충주시 용산동 충주3차푸르지오 106동 12층 1203호, 전용 84.9748㎡ 아파트입니다. 감정가는 406,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 324,800,000원입니다. 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 없어 실질취득가도 최저가와 같은 324,800,000원으로 계산됩니다.
말소기준권리는 2018년 7월 12일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 충주중원청과주식회사 근저당권, 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서는 채권 미배당액이 크게 발생하지만, 이는 채권자와 채무자 사이에 남는 금액으로 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2657 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 용산동 2628 충주3차푸르지오 제106동 제12층 제1203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9748㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 이희순 (단독소유 · 거래가액 270,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 324,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주중원청과 주식회사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없으며, 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 신한은행 근저당권 이후의 충주중원청과주식회사 근저당권, 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 소유권보존 당시의 신탁등기와 금지사항등기도 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 실거래 편차는 확인
충주3차푸르지오 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 387,666,666원, 최신 거래는 2026년 7월 400,000,000원이며, 거래 범위는 300,000,000원~425,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 8 | 408,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 1 | 377,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 1 | 377,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 9 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 3 | 382,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 13 | 425,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 17 | 404,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 17 | 404,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 387,666,666원 |
현재 실질취득가 324,800,000원은 최근 12개월 평균보다 62,866,666원 낮고, 평균의 83.8%입니다. 최신 거래가 400,000,000원과 비교하면 75,200,000원 낮은 81.2% 수준입니다. 감정가 406,000,000원은 최신 거래가 400,000,000원과 비슷하지만, 1회 유찰로 가격 여유가 생겼습니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,347,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 177,600,000원 | 177,600,000원 |
| 2. 근저당 · 충주중원청과주식회사 | 200,000,000원 | 141,852,800원 |
| 3. 가압류 · 충주중원청과 주식회사 | 277,915,425원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 655,515,425원 중 예상 배당액은 319,452,800원이며, 미배당액은 336,062,625원입니다. 미배당 채권이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 324,800,000원 | 319,452,800원 | 336,062,625원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 259,840,000원 | 255,402,240원 | 400,113,185원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 207,872,000원 | 204,161,792원 | 451,353,633원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 신청채권자인 충주중원청과 주식회사의 예상 배당액은 141,852,800원에서 77,802,240원, 26,561,792원으로 감소합니다. 그러나 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지·실거래 기준)
- 단지. 충주3차푸르지오는 474세대이며 사용승인일은 2018.04.26입니다. 대상은 전용 84.9748㎡, 20층 건물 중 12층입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕입니다. 난방·위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 남동측·남서측 왕복 6차선, 북동측 왕복 3차선, 북측·북서측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 평지의 부정형 토지입니다. 제2종일반주거지역·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고 공시지가는 568,400원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적의 최근 12개월 거래가 12건 있으며 최신 거래가는 400,000,000원입니다. 거래가격 범위가 300,000,000원~425,000,000원으로 넓어 상태와 층에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 인수액이 0원이므로 입찰가와 취득 부대비용을 중심으로 자금계획을 세우세요. 현재 최저가 기준 실질취득가는 324,800,000원입니다.
- 실거래 개별 비교. 최근 평균 387,666,666원뿐 아니라 실거래 최저 300,000,000원과 최신 400,000,000원을 함께 비교하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장 및 집행기록으로 재확인해야 합니다.
- 관리 상태. 내부 수리 상태, 공용부분 관리비 체납 여부와 설비 상태를 확인해 예상 비용을 입찰가에서 차감하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 336,062,625원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세 등 배당순위 변동 요소는 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 말소기준은 2018년 7월 12일 신한은행 근저당권이며, 이후 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원, 현재 실질취득가는 최저가와 같은 324,800,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 387,666,666원의 83.8%, 최신 거래가 400,000,000원의 81.2%로 최근 시세보다 낮습니다. 다만 동일 면적 실거래 최저가가 300,000,000원인 만큼 평균 할인율만으로 고가 응찰할 이유는 없습니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가능. 최종 응찰가는 12층의 실제 상태와 실거래 하단을 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
