청주지방법원 2025타경2831. 충청북도 음성군 맹동면 동성리 512, 1층 101호입니다. 사건 분류상 용도는 아파트로 기재돼 있으나 감정평가의 실제 이용상태는 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다. 소유자는 박계덕입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2018년 3월 22일 설정된 전주파티마신용협동조합 근저당 279,600,000원이 말소기준권리이고, 2024년 이길환 근저당 32,500,000원과 2025년 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 조사되지 않았고 예상 배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 512 1층 101호 · 도로명 충청북도 음성군 맹동면 장성2길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트(사건 분류) · 근린생활시설(감정 이용상태) · 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 박계덕 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 209,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 243,743,564원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준권리는 2018.03.22. 전주파티마신용협동조합의 근저당권 279,600,000원입니다. 2024.05.13. 설정된 이길환 근저당권 32,500,000원과 2025.12.12. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 예상 배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰, 그러나 시세 비교는 별도 확인
감정가는 327,000,000원, 현재 최저매각가는 209,280,000원으로 감정가의 64%입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가는 감정가보다 크게 낮아졌습니다.
다만 이 물건은 감정평가상 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 현재 확인되는 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다. 현재 회차 가격 판단은 동일·유사 근린생활시설의 실제 거래가와 임대·공실 상태를 별도로 대조하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,729,920원 |
| 1. 근저당 · 전주파티마신용협동조합 | 279,600,000원 | 205,550,080원 |
| 2. 근저당 · 이길환 | 32,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 209,280,000원 가정 시 채권총액 312,100,000원 중 205,550,080원이 배당되고, 미배당은 106,549,920원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 209,280,000원 | 205,550,080원 | 106,549,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 167,424,000원 | 164,280,064원 | 147,819,936원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 133,939,200원 | 131,264,051원 | 180,835,949원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각대금이 줄면서 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당채권이 곧바로 매수인의 인수액이 되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 영무예다음3차아파트 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트 단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 강화유리 마감입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 15m 내외 포장도로, 북동측 및 북서측으로 폭 8m 내외 보도블럭 포장도로와 접합니다.
- 토지. 정방형·평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 960.4㎡, 공시지가는 1,118,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 재확인. 사건 분류는 아파트지만 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 입찰 전 건축물대장·현황을 대조해 실제 용도와 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 327,000,000원 대비 최저가 209,280,000원이라는 할인율만 보지 말고 주변 유사 근린생활시설 실거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 106,549,920원이 발생해도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 전주파티마신용협동조합 근저당과 이후 이길환 근저당·경매개시결정의 등기 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 시세 확인이 먼저
이 물건의 강점은 권리구조가 단순하다는 점입니다. 2018년 전주파티마신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당과 경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 209,280,000원, 감정가의 64%까지 내려왔지만 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 비교 실거래가 없이 단순히 “감정가보다 36% 낮다”는 이유로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 유사 상가 시세 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
