110,920,000원
청주지방법원 2025타경176. 충청북도 제천시 강제동 177-34에 있는 물건으로, 사건상 용도는 대지 + 토지이고 감정평가상 건물은 사무실로 이용중입니다. 토지는 406.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층입니다. 소유자는 유상욱이고 2024.08.12 제천단양축산업협동조합 근저당권 160,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 110,920,000원으로 감정가 173,312,500원의 64%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 말소기준권리보다 앞선 점유자들이 있고 두 점유자의 보증금이 모두 확인되지 않아, 낙찰가 외에 추가로 승계할 금액이 있는지 먼저 확정해야 하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경176 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 강제동 177-34 · 충청북도 제천시 강저로7길 54-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 사무실로 이용중 |
| 토지 | 406.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 108,500원/㎡ |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕(패널) 단층 · 위생 및 급배수설비 구비 |
| 소유자 | 유상욱 · 2023.12.28 매매 · 2024.08.12 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 173,312,500원 / 110,920,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제천단양축산업협동조합 / 109,780,155원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차는 별도 확인
말소기준은 2024.08.12 제천단양축산업협동조합 근저당권 160,000,000원입니다. 이후 이승환 가압류 20,800,000원, 제천세무서 압류, 서울보증보험 주식회사 가압류 37,700,000원, 박재원 가압류 10,000,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 미상이 핵심
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유상욱 | 1층 | 2024.07.26 | 미상 | 100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 주식회사 킨테크에스이씨 | 1층 2호 | 2024.03.26 | 미상 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
두 점유일 모두 2024.08.12 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매수인이 실제로 승계할 금액은 계산할 수 없습니다. 특히 유상욱은 등기부상 채무자이자 소유자와 동일인으로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있어 실질 임대차관계와 보증금 존재 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,352,880원 |
| 1. 근저당 · 제천단양축산업협동조합 | 160,000,000원 | 108,567,120원 |
| 2. 가압류 · 이승환 | 20,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 37,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박재원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 228,500,000원 중 108,567,120원이 배당되고, 미배당은 119,932,880원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 신청채권자 청구액 109,780,155원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려갈수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 110,920,000원 | 108,567,120원 | 119,932,880원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 88,736,000원 | 86,738,752원 | 141,761,248원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 70,988,800원 | 69,311,002원 | 159,188,998원 | 미충족 |
매각가가 110,920,000원에서 88,736,000원, 70,988,800원으로 내려갈수록 채권자들의 미배당은 119,932,880원에서 141,761,248원, 159,188,998원으로 확대됩니다. 다만 이 표의 매수인 인수액 0원은 배당모형상 수치이며, 보증금 미상 점유자의 실제 승계액을 대신하지 않습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 한국폴리텍 다솜고등학교 북측 인근으로, 주위에는 단독주택·주거나지·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다.
- 이용상태. 건물은 사무실로 이용중이며, 임대관계는 미상입니다.
- 토지. 406.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 완경사·사다리형, 세로각지(가)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이고 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 유상욱·주식회사 킨테크에스이씨의 실제 보증금, 계약관계, 확정일자, 권리신고 여부를 확인해야 합니다.
- 유상욱의 지위 확인. 유상욱은 채무자겸 소유자로 기재돼 있으므로 실제 임차인인지, 관계인 점유인지 구분해야 합니다.
- 미신고 임차인 확인. 권리신고하지 않은 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 비고가 있으므로 현장점유와 원본 명세서를 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 제천세무서 압류가 있으므로 당해세 등 배당순위가 앞설 수 있는 세금 내역을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 범위, 현황과 공부의 일치 여부를 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고 인근 거래·매물 시세와 실질 인수액을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 먼저 봐야 할 것은 보증금”
이 사건의 등기부 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2024.08.12 제천단양축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 유상욱과 주식회사 킨테크에스이씨의 보증금이 확인되지 않았고, 권리신고하지 않은 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 비고까지 존재합니다.
따라서 최저매각가 110,920,000원, 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다. 현재 배당모형상 매수인 인수는 0원이지만, 실질취득비용은 임차보증금 확인 전까지 확정할 수 없습니다. 이 물건은 “권리 소멸 여부”보다 “실제 임대차관계와 보증금이 얼마인지”를 확인한 뒤에야 입찰가격을 정할 수 있는 사건입니다.
