청주지방법원 2025타경176. 충청북도 제천시 강제동 177-34 소재 부동산입니다. 토지면적은 406.0㎡, 지목은 대이며, 감정평가상 건물은 경량철골구조 기타지붕(패널) 단층으로 사무실로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.

현재 소유자는 유상욱이며, 2024.08.12 소유권이전과 동시에 제천단양축산업협동조합의 채권최고액 160,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류와 국세 관련 압류가 이어졌고, 2025.10.23 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기부의 후순위 권리 소멸 구조 자체는 비교적 명료하지만, 등기에 없는 점유·임차인의 보증금 문제와 세금 우선순위는 별도의 검증 대상입니다. 낙찰가가 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 권리상 안전하거나 시세보다 저렴하다고 결론 낼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별개

말소기준은 2024.08.12 설정된 제천단양축산업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 등기된 이승환·서울보증보험 주식회사·박재원의 가압류와 국 명의 압류, 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

② 점유·임차 분석 — 가장 중요한 미확정 위험

현황조사와 매각물건명세서에는 2건의 점유·임차 관련 기재가 있습니다. 모두 기재된 점유 관련 날짜가 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력의 최종 성립과 매수인 인수금액은 미확정입니다.

유상욱은 등기부상 소유자이자 채무자입니다. 동일인이 임차 관련 조사에도 등장하므로 일반적인 제3자 임차인과 동일하게 취급할 수 없습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 기재 가능성을 고려해 실제 임대차계약 및 점유의 법적 성격을 확인해야 합니다. 유상욱의 별도 임차보증금을 존재한다고 가정하거나, 반대로 아무런 확인 없이 대항력 위험을 배제하는 것 모두 적절하지 않습니다.

주식회사 킨테크에스이씨는 1층 2호에 대해 2024.03.26이라는 날짜와 월 차임 200,000원이 기재돼 있습니다. 업무용 건물의 법인 점유인 만큼 실제 인도 여부, 사업자등록 및 대항요건 충족 여부, 임대차계약과 보증금, 배당요구 여부 등을 확인해야 합니다. 기재일이 빠르다는 사실만으로 대항력과 우선변제권을 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 51.2%는 시세 할인율이 아니다

이번 사건은 감정가 173,312,500원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 88,736,000원으로 낮아졌습니다. 이는 감정가 대비 51.2%에 해당하지만, 실제 거래시세의 51.2%라는 의미는 아닙니다.

해당 부동산은 자연녹지지역의 토지와 사무실 이용 건물로 구성돼 있습니다. 공동주택처럼 동일 단지·동일 평형의 실거래를 단순 비교하기 어려운 유형입니다. 확인된 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없으므로 감정가 대비 할인 폭만으로 저가 낙찰 가능성을 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,736,000원 가정)

배당모형상 총 채권액 228,500,000원 중 86,738,752원이 배당되고 미배당 채권액은 141,761,248원입니다. 근저당의 160,000,000원은 채권최고액을 적용한 모형상 금액으로 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 국세 등 조세 우선순위, 임차인 보증금 및 최우선변제, 실제 집행비용에 따라 배당 결과가 바뀔 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당액 전체가 매수인 인수금이 되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 충청북도 제천시 강제동 한국폴리텍 다솜고등학교 북측 인근에 위치하며, 단독주택·주거나지·농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 제반 주위환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로와 연결돼 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 면적은 406.0㎡이며 사다리형·완경사 토지입니다. 도로접면은 세로각지(가)로 기재돼 있습니다.
• 토지이용 제한. 도시지역·자연녹지지역에 해당하고 소로2류(폭 8m~10m) 도로계획에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 실제 이용·증축·개발계획은 관련 제한을 별도로 검토해야 합니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가 기재액은 108,500원/㎡입니다. 이는 해당 부동산의 거래시세나 낙찰 적정가를 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
• 건물. 경량철골구조 기타지붕(패널) 단층 건물로 사무실로 이용 중입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호 등으로 기재돼 있습니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표에 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 현장 확인과 공부 대조는 필요합니다.
• 환금성. 아파트와 달리 토지의 용도지역, 도로계획 저촉, 건물의 실제 사무실 용도, 점유관계 등이 수요층에 영향을 줄 수 있습니다. 감정가 대비 큰 할인율만으로 향후 재매각 용이성이나 가격 메리트를 보장할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력과 인수금 확인. 매각물건명세서의 미신고 대항력 임차인 관련 주의사항을 우선 확인하고, 1층 및 1층 2호의 실제 점유·계약·보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 유상욱의 임차인 지위. 등기부상 소유자·채무자와 동일인이 임차 관련 조사에 기재된 이유를 확인하고, 실제 제3자 임대차와 구별해야 합니다.
• 법인 점유. 주식회사 킨테크에스이씨의 임대차계약, 사업자등록과 인도 시점, 확정일자, 보증금, 대항요건을 확인해야 합니다.
• 국세 압류·우선순위. 제천세무서장 관련 압류가 있으므로 조세채권의 법정기일과 우선순위를 확인하고 배당 추정을 다시 검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 범위, 공동담보 관계, 지상 건물 현황 및 현황도와 공부의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 용도지역 및 도로계획. 자연녹지지역에서 가능한 이용행위와 소로2류 저촉 부분을 확인하고 향후 활용 계획에 반영해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 비율이 아니라 실제 인수금을 더한 실질취득 부담과 비교 가능한 토지·건물 거래가격을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
• 명도·기타 비용. 소유자 및 법인 점유가 기재돼 있으므로 인도 절차, 건물 상태, 미납 관리비, 세금 및 사용관계를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획·현장 상태와 변경된 매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰보다 인수금 확인이 먼저”

제천 강제동 177-34 부동산은 3회 유찰로 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2024.08.12 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 그러나 이것만으로 안전한 경매물건이라고 평가하기는 어렵습니다.

매각물건명세서에 권리신고하지 않은 대항력 있는 임차인의 존재 가능성이 기재돼 있고, 임차 관련 조사에서도 보증금 미상의 점유가 확인됩니다. 소유자 겸 채무자가 점유·임차 관련 기재에 포함돼 있는 문제와 법인의 대항요건 역시 정리되지 않았습니다. 더욱이 객관적인 최근 거래시세 비교가 어려워 현재 최저가가 적정한 가격인지도 판단할 수 없습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 현재의 낮은 최저가를 가격 경쟁력으로 평가하기보다, 미확정 임차보증금과 조세 우선순위, 실질취득금액 및 토지·건물의 환금성을 먼저 검증해야 합니다. 3회 유찰은 매력의 증거가 아니라 추가 조사가 필요한 신호로 해석하는 것이 적절합니다.