청주지방법원 2025타경30863. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 109동 15층 1504호입니다. 감정가는 161,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 128,800,000원입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이며, 주택도시보증공사가 143,579,693원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
권리의 기준점은 2018.01.17. 설정된 우리은행 근저당입니다. 임차권자 백명옥의 전입·점유개시는 2021.01.25.로 말소기준보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 임차권등기 역시 말소기준 이후인 2023.12.14. 접수돼 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30863 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 15층 1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9533㎡ · 지하2층·지상17층 중 15층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 128,800,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,579,693원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 단지 | 신우희가로아파트 · 741세대 · 사용승인 2018.01.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
말소기준은 2018.01.17. 우리은행 근저당입니다. 임차권자 백명옥은 2021.01.25. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.25.이므로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 배당요구는 했지만 선순위 근저당 다음 순위에서만 배당받을 수 있습니다. 매각대금이 선순위 채권에도 미치지 못하는 현재 계산에서는 임차인 배당액이 별도로 반영되지 않았고, 매수인 승계액 역시 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 기재 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백명옥 주거·임차권등기 | 전유부분 건물 전부 | 최초 110,000,000원 증액 120,990,000원 | 2021.01.25 2021.10.25 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 2023.12.14. 배당요구 | 승계 없음 예상 인수 0원 |
임차권등기에는 최초계약 보증금 110,000,000원과 증액계약 보증금 120,990,000원이 함께 기재돼 있습니다. 다만 현재 임차인 조사에는 보증금 확인 보완이 필요하다는 내용도 있어, 실제 반환채권액과 배당요구 금액은 임차권등기명령 결정문·임대차계약서·배당요구서를 대조해야 합니다. 어느 금액을 적용하더라도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 있는 인수형 임차인에는 해당하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 19,450,000원 낮다
신우희가로아파트 동일면적 거래 12건의 최근 12개월 평균은 148,250,000원입니다. 현재 최저가 128,800,000원은 이 평균의 86.9%입니다. 최신 거래는 2026.07. 16층 140,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다도 11,200,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 17 | 147,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 148,250,000원 |
최근 거래 범위는 140,000,000원~160,000,000원입니다. 감정가 161,000,000원은 최근 거래 최고액보다도 1,000,000원 높았지만, 1회 유찰 후 최저가는 최근 거래 최저액 아래로 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 시세와 비교할 실질취득액도 128,800,000원으로 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,603,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 126,196,800원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 143,579,693원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 금액이 우리은행 선순위 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 계산입니다. 총 미배당액은 54,020,982,893원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑중학교 남서측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하며, 전반적인 주변환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물의 15층입니다. 위생·급배수·난방·승강기· 옥내소화전·화재탐지설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20미터 도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·충주기업도시 지구단위계획구역 및 기업도시개발구역에 속하고, 학교 상대보호구역과 중로1류 도로 등에 관련됩니다.
- 환금성. 741세대 단지이며 최근 동일면적 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 140,000,000원부터 160,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기. 54,003,600,000원 설정과 62,280,000원 변경·공동담보 해제 문언을 등기사항전부증명서 원문 및 채권계산서와 대조하세요.
- 임차보증금. 임차권등기에 기재된 최초 110,000,000원·증액 120,990,000원의 관계와 실제 배당요구 금액을 확인하세요.
- 점유·인도. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지, 인도명령 대상과 명도 협의 필요성을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 행정상 효력을 매각물건명세서와 관계기관에서 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 148,250,000원, 최신 거래는 140,000,000원입니다. 수리비·체납관리비·명도비용을 포함한 총비용 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 체납관리비, 당해세와 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 확인할 문언은 남았다
이 물건의 장점은 분명합니다. 1회 유찰된 최저가 128,800,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 148,250,000원의 86.9%이고, 임차권자는 말소기준보다 늦게 전입해 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 161,000,000원에서는 부족했던 가격 여지가 현재 회차에서는 나타납니다.
다만 권리관계가 아무 확인 없이 끝나는 물건은 아닙니다. 우리은행 근저당의 최초 설정액과 변경등기 금액이 크게 다르고, 임차권등기에는 최초·증액 보증금이 함께 기재돼 있으며, 민간임대주택 관련 등기도 남아 있습니다. 결론은 “가격은 검토 가능, 원본 확인은 필수”입니다. 등기 변경의 실제 효력과 임차권 채권액, 현재 점유 상태까지 확인한 뒤에야 현재의 가격 차이를 안전한 매입 여지로 평가할 수 있습니다.
