110,080,000원
청주지방법원 2025타경30867. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 109동 15층 1501호입니다. 감정평가상 남동향·계단식 아파트로 이용 중이고, 해당 동은 17층 건물이며 이 물건은 15층입니다. 권리의 기준점은 2018.01.17. 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 54,003,600,000원으로 공동담보가 기재돼 있고, 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 62,160,000원 및 공동담보 해제 내용도 등재돼 있습니다.
임차권자 손영선의 주민등록일은 2019.09.23., 점유개시일은 2019.09.20.입니다. 모두 말소기준인 2018.01.17.보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 보증금은 122,700,000원이지만 선순위 우리은행 근저당 배당에도 매각대금이 부족해 예상배당표상 임차인에게 돌아갈 금액은 별도로 잡히지 않으며, 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 15층1501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.8332㎡ · 남동향 · 계단식 · 17층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 110,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 146,340,299원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 신우희가로아파트 · 741세대 · 2018.01.15 준공 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 122,700,000원도 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손영선 | 전유부분 건물 전부 | 122,700,000원 | 2019.09.23 / 2021.10.26 | 대항력 없음 | 배당요구 2023.07.24 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 손영선의 임대차계약일은 2021.10.26., 주민등록일은 2019.09.23., 점유개시일은 2019.09.20., 확정일자는 2021.10.26.입니다. 말소기준권리 2018.01.17. 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2023.07.24. 접수됐으며, 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 거래보다 확실히 낮아졌다
신우희가로아파트 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 146,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.09. 146,500,000원이며, 표본 범위는 140,000,000원~150,000,000원입니다. 현재 최저가 110,080,000원은 최근 12개월 평균의 75.2%로, 최근 시세보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.83㎡ | 10 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 10 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 6 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 평균 | 59.8332㎡ | 12건 | 146,416,666원 |
특히 이 물건과 같은 15층의 2026.08 거래가가 144,000,000원입니다. 현재 최저가 110,080,000원은 이 거래보다도 낮습니다. 감정가 172,000,000원 단계에서는 최근 거래 상단 150,000,000원을 웃돌았지만, 2회 유찰 후에는 가격 구조가 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,341,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 107,738,880원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 146,340,299원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 110,080,000원 가정 시 집행비용 2,341,120원을 제외한 107,738,880원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상 배당이 없습니다. 총 미배당은 54,042,201,419원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 54,042,201,419원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 88,064,000원 | 86,078,848원 | 54,063,861,451원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 70,451,200원 | 68,783,078원 | 54,081,157,221원 | 0원 |
선순위 채권 규모가 매각가를 크게 웃돌기 때문에 어느 시나리오에서도 소유자 잔여금은 0원이고 신청채권자 주택도시보증공사 역시 현재 계산상 배당을 받지 못합니다. 그러나 이 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 것은 아니며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑초등학교 남쪽 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 기업도시로와 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 남동향·계단식 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재탐지·옥내소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로 출입구가 북동쪽 왕복4차선 포장도로와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며 교육환경 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용되는 사다리형 토지이며 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 환금성. 741세대 단지이고 동일 면적대 최근 12건이 140,000,000원~150,000,000원에서 거래됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 손영선의 전입신고는 2019.09.23.으로 말소기준 2018.01.17.보다 늦어 대항력이 없습니다. 최신 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 146,416,666원, 최신 거래 146,500,000원, 같은 15층 거래 144,000,000원을 기준으로 응찰가를 비교하세요.
- 선순위 공동담보. 우리은행 근저당권의 등기상 채권최고액 54,003,600,000원과 공동담보 관련 변경 내용을 최신 등기에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.02. 등재된 민간임대주택 관련 기재와 현재 효력을 매각조건 및 최신 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 최저가에서는 우리은행 근저당에도 전액 배당되지 않고 신청채권자 주택도시보증공사는 0원 배당으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 없고, 승부처는 응찰가다
이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차권자 손영선의 보증금은 122,700,000원이지만 전입신고가 말소기준 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 그래서 낙찰가가 보증금보다 낮아져도 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 인수형 사건이 아닙니다. 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 2회 유찰을 거치며 달라졌습니다. 감정가 172,000,000원에서 출발했지만 현재 최저가는 110,080,000원, 최근 12개월 평균 146,416,666원의 75.2%입니다. 최신 거래 146,500,000원과 같은 15층의 144,000,000원 거래보다도 낮습니다. 권리 인수 부담은 낮고 현재 가격은 최근 시세 아래라는 조합이 이 사건의 장점입니다. 다만 민간임대주택등기와 선순위 공동담보 관련 등기사항은 입찰 전 최신 원본으로 최종 확인해야 합니다.