청주지방법원 2025타경30883. 충주시 중앙탑면 기업도시 내 ‘미진 이지비아’ 110동 11층 1101호 아파트입니다. 소유자 최재준은 2018년 3월 거래가 240,800,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권은 2018년 7월 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2018년 7월 5일 설정된 충주에스엠새마을금고 근저당권 195,000,000원입니다.
말소기준 이후의 롯데캐피탈 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 추정상 채권자에게 미배당금이 남지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 따라서 최저가로 취득할 경우 실질취득액은 201,600,000원이며, 별도 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 656 미진 이지비아 제110동 제11층 제1101호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 189 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9807㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 11층 |
| 단지 정보 | 미진이지비아 · 782세대 · 2017.11.14. 준공 |
| 소유자 | 최재준 (2018.03.15. 거래가 240,800,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권 청구액 | 46,054,374원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.07.05. 충주에스엠새마을금고 근저당권입니다. 이보다 앞선 우리은행 근저당권은 이미 2018.07.11. 말소됐습니다. 이후 설정된 롯데캐피탈 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 충주시 압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 오케이저축은행 가압류 및 과거 경매개시결정도 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높지만, 1회 유찰 가격은 최근 거래 아래
같은 단지 ‘미진이지비아’ 동일 면적대인 전용 84.98㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래가는 215,000,000원~247,000,000원, 평균은 233,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.98㎡ | 16층 | 247,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11층 | 244,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 4층 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 8층 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 19층 | 245,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 2층 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 20층 | 242,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 6층 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 1층 | 218,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 6층 | 238,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 4층 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 3층 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 233,666,666원 |
감정가 252,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 107.8%로, 감정가 자체에는 가격 메리트가 크지 않습니다. 그러나 한 차례 유찰된 최저가 201,600,000원은 최근 평균보다 32,066,666원 낮고, 최신 거래 247,000,000원보다 45,400,000원 낮습니다.
또한 현재 최저가는 최근 12건 중 가장 낮은 거래가인 215,000,000원보다도 13,400,000원 낮습니다. 별도 인수액이 없으므로 이 비교에서는 최저가와 실질취득액이 동일하며, 제공된 최근 실거래 기준으로는 가격 여유가 존재하는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,622,400원 |
| 1. 근저당 · 충주에스엠새마을금고 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 23,724,742원 | 2,977,600원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 롯데캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 218,724,742원 중 예상 배당액은 197,977,600원이며, 미배당액은 20,747,142원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 20층 건물의 11층으로, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·화재탐지 설비를 갖추고 있습니다.
- 주위환경. 중앙탑고등학교 서측 인근이며, 주변에 아파트·근린생활시설·학교·단독주택 등이 자리한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 북동측 왕복 4차선 포장도로와 연계돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 중앙탑고등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 ㎡당 360,200원입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 782세대 단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 경매 통계의 장기 유찰과 낮은 낙찰률은 별도 위험요인입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 확정일자 자료와 현장 점유자를 대조하세요.
- 실질취득액 기준. 현재 인수액은 0원이므로 최저가 201,600,000원을 기본 취득원가로 보고, 취득세·명도·수리비 등을 별도로 더해 판단하세요.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 233,666,666원과 최신 거래 247,000,000원을 기준으로 층·향·내부 상태 차이를 반영하세요.
- 경매 환금성. 단지 평균 유찰 5.2회와 낙찰률 0.0%를 감안해 향후 매도기간과 보유비용을 보수적으로 계산하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당 외 권리 확인. 당해세·최우선변제 등 배당 추정에서 달라질 수 있는 항목을 매각물건명세서와 배당요구종기 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 유리, 승부처는 환금성과 점유
이 물건은 말소기준이 명확하고, 그 이후 권리가 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 1회 유찰을 거치면서 실질취득액 201,600,000원이 최근 12개월 평균 233,666,666원과 최신 거래 247,000,000원 아래로 내려왔습니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 단지 경매 통계는 평균 5.2회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 단순히 “싸다”가 아니라, 권리와 현재 가격에는 장점이 있으나 점유 확인과 향후 환금성 검증이 전제되는 물건입니다. 권리상 인수 위험보다 실제 명도비용, 내부 상태, 보유기간과 매도 가능성이 최종 수익성을 좌우합니다.
