92,800,000원
청주지방법원 2025타경30889. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 102동 1층 101호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 기준점은 2018.01.17 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 김유정의 전입은 2020.06.22, 임차권등기는 2023.11.03이므로 말소기준보다 뒤에 자리합니다. 등기부상 임차보증금은 최초 81,000,000원에서 증액되어 113,020,000원으로 기재되어 있지만, 보증금이 현재 최저가보다 크다는 사실만으로 매수인이 그 차액을 인수하는 구조는 아닙니다. 대항력이 없기 때문입니다.
가격은 반대로 눈에 띕니다. 동일 단지 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 146,416,666원, 최신 거래는 146,500,000원입니다. 현재 최저매각가 92,800,000원은 최근 12개월 평균의 63.4%로, 최저가 자체만 놓고 보면 최근 실거래 수준보다 크게 낮습니다. 다만 본건은 1층이고 최근 거래표에는 여러 층의 거래가 섞여 있으므로 실제 응찰가는 층·상태 차이를 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30889 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 1층 101호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.8332㎡ · 지하3층 지상17층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 92,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 131,268,002원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.17 우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권등기보다 5년 앞선 근저당
핵심은 순서입니다. 우리은행 근저당권은 2018.01.17, 김유정의 주민등록·점유개시는 2020.06.22입니다. 임차인이 실제로 존재하고 임차권등기도 되어 있지만 말소기준보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 등기부에 적힌 보증금 113,020,000원이 현재 최저가 92,800,000원을 넘더라도, 이 사건을 ‘낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형’으로 계산하면 안 됩니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유정 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 113,020,000원 | 2020.06.22 | 대항력 없음 | 후순위 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기에는 최초계약 2020.06.08, 최초 보증금 81,000,000원, 증액계약 2021.12.08, 증액 후 보증금 113,020,000원, 주민등록·점유개시 2020.06.22가 기재되어 있습니다. 배당요구는 2023.11.03 접수된 것으로 표시됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 92,800,000원은 최근 평균의 63.4%
신우희가로아파트는 741세대, 준공일은 2018.01.15입니다. 비교 표본은 전용 59.83㎡·59.95㎡대 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 146,416,666원, 최신 거래는 2026.09 146,500,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.83㎡ | 10 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 10 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 6 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 146,416,666원 |
최근 실거래 범위는 140,000,000원~150,000,000원입니다. 감정가 145,000,000원은 이 최근 거래 범위 안에 있지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 92,800,000원까지 내려왔습니다. 매수인 금전 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 92,800,000원이며, 이는 최근 12개월 평균의 63.4%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,070,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 90,729,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 131,268,002원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,070,400원 지급 후 매각대금 전액이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 청구 131,268,002원에는 배당이 없습니다. 우리은행 등기 채권최고액 54,003,600,000원은 공동담보목록이 붙어 있는 금액입니다. 배당 부족액은 54,044,138,402원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 금전 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 54,044,138,402원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 74,240,000원 | 72,503,680원 | 54,062,364,322원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 59,392,000원 | 57,922,944원 | 54,076,945,058원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각대금은 74,240,000원, 59,392,000원으로 내려가고 선순위 채권자의 미배당은 커집니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니므로, 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하3층·지상17층 건물의 1층 101호입니다.
- 입지. 중앙탑중학교 남서측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20미터 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 충주기업도시 개발구역이며 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 단지 규모. 신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15 준공이며 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 감정상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원문 대조. 김유정의 전입 2020.06.22, 최초·증액 계약과 확정일자, 보증금 113,020,000원 기재를 등기 원문과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자와 인도 상태를 현황조사 및 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02 민간임대주택등기와 2020.10.08 금지사항등기의 매각 후 처리 및 의무관계를 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 12개월 평균 146,416,666원은 여러 층의 거래를 포함하므로 1층이라는 조건을 응찰가에 별도 반영하세요.
- 배당 부족과 인수는 구별. 신청채권자까지 배당되지 않는다고 해서 대항력 없는 임차인의 보증금이 자동으로 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않을 수 있으므로 체납 관리비와 조세를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다”보다 먼저 볼 것은 대항력이다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차권등기 보증금 113,020,000원과 현재 최저가 92,800,000원입니다. 숫자만 보면 보증금이 낙찰가보다 커 인수 위험을 떠올리기 쉽지만, 권리 순서는 반대 결론을 가리킵니다. 말소기준 우리은행 근저당이 2018.01.17이고 임차인의 전입·점유는 2020.06.22이므로 대항력 없음, 금전 인수 0원입니다.
따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 보증금 113,020,000원이 아니라 현재 실질취득 92,800,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 146,416,666원의 63.4% 수준이어서 가격 측면의 여유는 분명합니다. 다만 1층이라는 개별 조건, 임차권등기 상태, 민간임대주택등기와 금지사항등기의 매각 후 정리 여부를 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다. 권리상 핵심 인수는 0원, 가격은 최근 거래 대비 낮음, 남은 과제는 등기 정리와 현장 확인입니다.
