청주지방법원 2025타경5360. 제천시 화산동 37-1 일원의 토지 및 건물 경매입니다. 등기상 소유자는 김순자이고, 2007.08.08 중소기업은행 근저당권 60,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이며, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 권리만 보고 단순하게 접근하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 ㄱ~ㅎ·a~c 포함, 목록 6·7·8의 농지취득자격증명 제출 조건, 그리고 목록 8 지상의 황토벽돌조 주택(제시외 ㅋ)까지 함께 기재되어 있습니다. 특히 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는다는 조건이 있어 입찰 전 행정기관 확인이 필수적인 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5360 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 화산동 37-1 · 충청북도 제천시 원화산로 62 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 사무실 · 2층 방, 화장실, 주방, 거실 |
| 건물 구조 | 경량 철골조 기타지붕 2층 |
| 소유자 | 김순자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 989,271,800원 / 633,134,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수금액은 0원
말소기준은 2007.08.08 을구 1번 중소기업은행 근저당 60,000,000원입니다. 이어 2008.04.02 근저당 36,000,000원, 2022.04.12 근저당 960,000,000원이 설정되어 있고, 2024.10.29 국 압류, 2025.04.03 신용보증기금 가압류 394,635,000원, 2025.05.14 중소기업은행 가압류 66,883,643원, 2025.07.14 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 이들 현존 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
2018.11.29 설정된 중소기업은행 근저당 60,000,000원은 등기부상 이미 말소되었고, 2019년의 신용보증기금·충북신용보증재단·대신레미콘 주식회사 가압류와 2020.12.02 국 압류도 이미 말소된 상태입니다. 배당표상 채권 미회수액이 크게 남더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 현재 감정가의 64%
감정가는 989,271,800원, 현재 최저매각가는 633,134,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰·감정가 64%로 제시되어 있습니다. 이후 시나리오는 4회 유찰 시 506,507,200원, 5회 유찰 시 405,205,760원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 64% | 633,134,000원 | 893,115,983원 |
| 4회 유찰 시 | 51% | 506,507,200원 | 1,018,476,515원 |
| 5회 유찰 시 | 41% | 405,205,760원 | 1,118,764,941원 |
현재 회차에서 전체 채권액은 1,517,518,643원, 채권자 예상배당은 624,402,660원, 미배당은 893,115,983원입니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액은 1,116,000,000원이고 현재 회차 예상배당은 624,402,660원으로, 신청채권 역시 전액 회수되지 않는 시나리오입니다.
③ 예상배당표 (매각가 633,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,731,340원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 528,402,660원 |
| 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 394,635,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 중소기업은행 | 66,883,643원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 을구 4번 근저당권부터 미배당이 발생하고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 주변환경. 제천종합운동장 남서측 방향에 위치하며, 주변은 아파트 단지·저층 주택가·전답지·공장이 혼재합니다.
- 교통. 일반차량 접근이 용이하고, 북서측 방향 도보 4분 정도 거리에 노선버스정류장인 서희아파트 정류장이 있습니다.
- 건물 이용. 경량 철골조 기타지붕 2층 건물로, 1층은 사무실, 2층은 방·화장실·주방·거실로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 목록 5·6·7은 공부상 농지 지목이나 현황은 재활용 수집소로 이용 중입니다.
- 용도지역. 기호 1·3·4·5·9는 제2종일반주거지역, 기호 6·7·8은 자연녹지지역으로 기재되어 있습니다.
- 화산동 37-1 토지. 지목 대 · 면적 449.0㎡ · 공시지가 184,600원/㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면입니다.
- 제시외 건물. 목록 8 지상의 황토벽돌조 주택인 제시외 ㅋ은 건축물대장과 부동산등기사항전부증명서가 존재하지 않지만, 김순자 본인이 설치한 본인 소유 건물이라는 사실확인서를 제출해 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록 6·7·8은 발급 가능 여부를 소관 행정기관에 사전 문의해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 ㄱ~ㅎ·a~c가 매각에 포함됩니다. 현장에서 실제 위치·형태·사용상태를 대조해야 합니다.
- 미등기 제시외 주택 확인. 목록 8 지상의 제시외 ㅋ은 건축물대장과 등기사항전부증명서가 존재하지 않습니다. 사실확인서에 따라 일괄매각되므로 현황과 사용관계를 직접 점검해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 목록 5·6·7은 공부상 농지 지목과 달리 재활용 수집소로 사용되고 있습니다.
- 배당 미회수와 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 893,115,983원이지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장답사. 매각물건명세서에서도 감정평가서·현황조사보고서와 함께 현지 답사를 통한 철저한 사전 조사를 요구하고 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리돼도, 입찰 조건은 단순하지 않다”
등기 권리만 보면 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류가 매각으로 정리되고, 현재 배당 가정에서 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심 리스크는 등기부가 아닙니다. 이미 3회 유찰되어 최저가가 633,134,000원까지 내려왔지만, 물건 자체가 기타 + 토지 일괄매각이고, 농지취득자격증명이 필요한 목록 6·7·8, 공부상 지목과 실제 이용의 차이, 건축물대장과 등기가 없는 제시외 주택까지 함께 얽혀 있습니다.
권리상 인수는 0원, 그러나 입찰 난도는 낮지 않습니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 조건은 응찰 가능 여부 자체를 좌우합니다. 따라서 이 물건은 최저가 숫자보다 농지취득자격증명 발급 가능 여부·일괄매각 범위·현장 이용상태를 먼저 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 유형입니다.
