113,280,000원
청주지방법원 2025타경30897. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 110동 12층 1201호입니다. 권리분석의 출발점은 2018.01.17 우리은행 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 발생한 장원석의 전입신고 2019.07.19와 확정일자 2019.07.04, 2023.10.31 주택임차권등기는 선순위 근저당보다 늦습니다. 따라서 장원석은 대항력이 없고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
가격은 감정가 단계와 현재 회차의 평가가 완전히 다릅니다. 감정가는 177,000,000원이지만 2회 유찰되면서 현재 최저매각가는 113,280,000원까지 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 146,416,666원, 최신 거래는 146,500,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 77.4%로, 적어도 제공된 최근 실거래 가격대와 비교하면 가격 메리트가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30897 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 110동 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.8332㎡ · 철근콘크리트구조 20층 공동주택 중 12층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 113,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 142,109,284원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준은 2018.01.17 우리은행 근저당권입니다. 이후 2023.10.31 등기된 장원석의 주택임차권과 2025.11.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 특히 장원석은 전입신고 2019.07.19, 확정일자 2019.07.04로 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구도 2023.10.31 접수돼 있으나, 현재 배당 가정에서는 선순위 우리은행 채권에 매각대금이 모두 소진됩니다.
| 임차인 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장원석 전유부분 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.07.19 | 2019.07.04 | 91,990,000원 | 대항력 없음 | 2023.10.31 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 등기 원문에는 최초 임차보증금 91,990,000원과 함께 재계약 시 30,710,000원 증액, 122,700,000원도 병기돼 있습니다. 다만 어느 금액을 기준으로 보더라도 대항력 판단의 선후관계는 달라지지 않습니다. 선순위 근저당보다 전입이 늦기 때문에 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 거래가격 아래
신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 실거래 12건의 평균은 146,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.09의 146,500,000원이고, 최근 12건 범위는 140,000,000원에서 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.83㎡ | 10 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 10 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 6 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 146,416,666원 |
감정가 177,000,000원은 최근 12건 최고가 150,000,000원보다도 높았습니다. 하지만 현재는 2회 유찰로 최저매각가가 113,280,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균의 77.4%입니다. 최신 거래 146,500,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 따라서 이 사건은 신건 감정가가 아니라 현재 회차 가격에서 가격 메리트가 발생한 상태로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,385,920원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 110,894,080원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 142,109,284원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 113,280,000원 가정에서는 집행비용 2,385,920원을 제외한 금액이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 54,034,815,204원입니다. 그럼에도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주기업도시(서충주) 내 중앙탑중학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 공동주택 중 12층 1201호이며, 위생·급배수·난방·옥내소화전·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 단지내 도로를 통해 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 중로1류에 접하고 학교 상대보호구역 관련 규제가 있습니다.
- 규모·거래. 741세대, 2018.01.15 준공 단지로 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되며 140,000,000원~150,000,000원 범위에서 거래됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계. 장원석 전입신고 2019.07.19가 우리은행 근저당 2018.01.17보다 늦어 대항력이 없다는 점을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 보증금 표시. 임차권등기 원문에 91,990,000원과 재계약 증액 30,710,000원, 122,700,000원이 함께 기재돼 있으므로 임대차계약서와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 근저당 변경. 1번 근저당권에 채권최고액 62,160,000원 및 공동담보 해제 기록이 있으므로 현재 효력과 배당 기준을 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택 관련 등기. 금지사항등기와 2022.12.02 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자를 확인한 뒤 명도 절차를 판단하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 113,280,000원은 최근 평균의 77.4%지만, 실제 응찰가는 최근 평균 146,416,666원과 최신 거래 146,500,000원을 기준으로 별도 상한을 정하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 90,624,000원, 4회 유찰 시 72,499,200원이며 두 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 후순위, 가격은 이미 시세 아래
이 사건의 핵심은 임차보증금 액수가 아니라 대항력의 선후관계입니다. 장원석의 전입신고는 2019.07.19로, 말소기준인 우리은행 근저당 2018.01.17보다 늦습니다. 따라서 임차권등기와 보증금이 존재하더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 2회 유찰을 거쳐 113,280,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 146,416,666원의 77.4% 수준입니다.
다만 소유권의 금지사항등기·민간임대주택등기와 근저당권 변경 및 공동담보 해제 기록은 별도로 확인해야 합니다. 결론적으로 금전 인수 위험은 낮고 현재 가격은 최근 실거래보다 낮지만, 특수 등기와 실제 점유를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
