청주지방법원 2025타경30902. 충주시 용관동 더푸른리버뷰아파트 103동 2층 210호, 전용 38.65㎡ 아파트입니다. 소유자 김태현은 2013.10.14. 거래가액 60,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 구즉신용협동조합 앞으로 채권최고액 21,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
현재 등기상 남아 있는 오영미의 전세권은 2020.12.31. 설정된 뒤 전세금이 변경됐고, 2024.11.21. 전세금 38,000,000원으로 최종 변경됐습니다. 말소기준일인 2013.10.14.보다 뒤에 설정된 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 우리금융캐피탈의 가압류와 임의경매개시결정 역시 후순위라 소멸하며, 배당 부족액이 발생해도 등기상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 용관동 172-5 더푸른리버뷰아파트 103동 2층 210호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 38.65㎡ · 10층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김태현 (2013.10.14. 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 40,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오영미 / 38,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 정보 | 더푸른리버뷰아파트 · 498세대 · 1999.01.25. 준공 |
① 권리 흐름 — 전세권도 후순위 소멸
말소기준권리는 2013.10.14. 설정된 구즉신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 전세권, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 특히 오영미의 전세권은 전세금 38,000,000원 가운데 배당표상 17,280,000원이 배당되고도 미배당이 발생하지만, 후순위 전세권이므로 그 미배당액이 매수인에게 전가되지는 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 현재 최저가
같은 단지 전용 38.65㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균 49,715,833원보다 최근 12개월 평균 49,859,000원과 최신 거래 48,000,000원을 우선해 현재 가격을 판단했습니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 1.8%로 하락 흐름은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 38.65㎡ | 9 | 48,000,000원 |
| 2026.05 | 38.65㎡ | 5 | 41,000,000원 |
| 2026.03 | 38.65㎡ | 5 | 53,090,000원 |
| 2026.03 | 38.65㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2026.02 | 38.65㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2025.11 | 38.65㎡ | 8 | 51,000,000원 |
| 2025.10 | 38.65㎡ | 9 | 48,000,000원 |
| 2025.10 | 38.65㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 38.65㎡ | 9 | 55,000,000원 |
| 2025.08 | 38.65㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2025.06 | 38.65㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.02 | 38.65㎡ | 6 | 48,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.65㎡ | 10건 | 49,859,000원 |
현재 최저가 40,000,000원은 최근 12개월 평균 49,859,000원의 80.2%이고, 최신 거래 48,000,000원과 실거래 최저 41,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가와 실질취득액이 동일하며, 이번 물건은 최저가가 아닌 실질취득액 40,000,000원을 기준으로 보더라도 최근 거래 수준보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,120,000원 |
| 1. 근저당 · 구즉신용협동조합 | 21,600,000원 | 21,600,000원 |
| 2. 전세권 · 오영미 | 38,000,000원 | 17,280,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 126,797,503원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 186,397,503원 중 38,880,000원이 배당되고 총 미배당액은 147,517,503원으로 추정됩니다. 배당 부족은 크지만 후순위 권리의 미배당이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 용관동 용관동마을회관 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 단독주택 등이 소재합니다. 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 10층 건물의 2층으로, 전기·난방·위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 172,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며, 하천 및 하천구역 저촉과 비행안전제2구역 등의 제한이 있습니다.
- 환금성. 498세대 단지의 전용 38.65㎡ 소형 아파트로 실거래는 확인되지만, 1999.01.25. 준공과 2층 조건을 가격에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 전세권자 오영미 또는 다른 점유자의 실제 거주 여부와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 전입세대 확인. 별도 임차인 신고가 확인되지 않더라도 전입세대 열람과 현황조사 원문을 다시 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 1999.01.25. 준공, 전용 38.65㎡, 2층 물건이므로 누수·결로·설비·수리비를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 전세권의 미배당 발생과 매수인 인수는 별개입니다. 등기상 인수액은 0원이지만 명도 비용은 별도로 발생할 수 있습니다.
- 토지 규제 확인. 하천·하천구역 저촉과 비행안전제2구역 등 토지이용계획을 원문으로 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 양호, 승부처는 점유 확인
이 물건의 말소기준은 2013.10.14. 구즉신용협동조합 근저당권입니다. 오영미의 전세권과 우리금융캐피탈의 가압류는 모두 그 이후에 설정돼 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 40,000,000원이 곧 실질취득액입니다.
가격도 최근 12개월 실거래 평균 49,859,000원의 80.2%이고 최신 거래 48,000,000원보다 낮아, 1회 유찰된 현재 회차에는 가격 검토 가치가 있습니다. 다만 전세권자 오영미가 경매를 신청했고 임대관계와 점유상태는 확인되지 않았습니다. 권리와 가격은 검토 가능, 점유와 명도는 확인 필수. 현장조사에서 점유 문제가 해소되는지가 최종 입찰 여부와 응찰가를 결정할 핵심입니다.
