청주지방법원 2025타경30906. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 105동 13층 1304호입니다. 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 105,600,000원, 감정가의 64%입니다. 등기상 소유자는 주식회사신우산업개발이고, 강제경매개시결정의 채권자는 주택도시보증공사입니다. 말소기준은 2018.01.17. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다.
임차권자 김정연은 최초계약일 2021.01.13., 주민등록·점유개시·최초 확정일자 모두 2021.01.18.입니다. 말소기준권리인 2018.01.17. 우리은행 근저당보다 뒤에 들어왔기 때문에 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 등기된 임차권 자체도 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30906 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 13층1304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 17층 건물 내 제13층 제1304호 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 105,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 139,664,397원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정연 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.18 | 2021.01.18 | 대항력 없음 | 2024.01.26 | 인수 없음 |
김정연의 임차권등기에는 최초계약 보증금 110,000,000원, 연장계약 보증금 120,990,000원이 기재돼 있습니다. 그러나 대항력 기준이 되는 주민등록·점유개시일 2021.01.18.은 말소기준권리 2018.01.17.보다 늦습니다. 따라서 이 보증금을 낙찰자가 떠안는 대항력 인수형 사건이 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 후 최근 시세의 72.1%
신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15. 준공입니다. 비교 대상은 약 59.8~59.95㎡의 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 146,416,666원, 최신 거래는 2026.09의 146,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.83㎡ | 10 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 10 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 6 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 146,416,666원 |
최근 거래 범위는 140,000,000원~150,000,000원입니다. 현재 최저가 105,600,000원은 최근 12개월 평균 146,416,666원의 72.1%이며, 최신 거래 146,500,000원보다도 40,900,000원 낮습니다. 대항력 임차인에 대한 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 105,600,000원으로 계산할 수 있고, 시세 비교도 이 금액을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,278,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 103,321,600원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 139,664,397원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,600,000원 가정 시 집행비용 2,278,400원을 제외한 103,321,600원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사 신청채권에는 예상배당이 없습니다. 총 미배당액은 54,039,942,797원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중앙탑초등학교 남측 인근이며, 공동주택과 초등학교·중학교 등 각급학교, 북서측 인근 근린생활시설이 혼재한 공동주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 13층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 공시지가는 367,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 신우희가로아파트는 741세대이고 2018.01.15. 준공됐습니다. 최근 동일 규모 실거래 12건이 140,000,000원~150,000,000원 범위에 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 확인. 김정연의 주민등록·점유는 2021.01.18.로 말소기준 2018.01.17.보다 늦어 대항력은 없습니다. 임차권등기와 매각물건명세서의 최종 기재를 원본으로 다시 대조하세요.
- 현재 가격 기준. 최저가 105,600,000원은 최근 12개월 평균 146,416,666원의 72.1%이고 최신 거래 146,500,000원보다 낮습니다. 인수액 0원이므로 실질취득도 같은 금액입니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에 민간임대주택등기 및 금지사항등기가 존재하므로 매각 후 효력과 정리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 가격 기준 선순위 우리은행 근저당에도 미배당이 발생하고, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 채권자 배당 부족과 매수인 인수는 구분해 판단해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 2회 유찰 가격은 105,600,000원이고, 3회 유찰 시 84,480,000원, 4회 유찰 시 67,584,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 당해세·체납관리비 등 현장 비용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “이번 물건은 인수보다 가격을 보는 사건”
말소기준은 2018년 우리은행 근저당이고, 임차권자 김정연의 전입·점유는 2021년입니다. 따라서 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형이 아니며, 계산상 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 이미 2회 유찰돼 105,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 146,416,666원의 72.1%입니다. 최신 거래 146,500,000원과 비교해도 낮습니다.
다만 갑구의 민간임대주택등기·금지사항등기와 선순위 근저당의 대규모 미배당은 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 배당이 부족하다는 사실 자체가 매수인 인수로 연결되는 것은 아니며, 현재 계산에서는 인수 0원입니다. 권리 인수 부담은 낮고, 현재 회차 가격에는 실거래 대비 할인폭이 있는 사건. 입찰 전 남은 확인 포인트는 민간임대주택 관련 등기의 효력과 실제 현황입니다.
