124,000,000원
청주지방법원 2025타경30915. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 106동 203호, 전용 59.83㎡ 아파트입니다. 감정가 155,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 124,000,000원입니다. 말소기준권리는 2018.01.17. 설정된 우리은행 근저당이고, 임차권자 권승구의 전입·점유개시·확정일자는 2020.04.06.로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 85,000,000원이 배당에서 회수되지 않더라도 매수인이 이를 떠안는 구조는 아닙니다.
가격만 놓고 보면 현재 회차는 분명한 할인 구간입니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 148,250,000원이고, 2026년 7월 최신 거래는 140,000,000원입니다. 최저가 124,000,000원은 최근 평균보다 24,250,000원, 최신 거래보다 16,000,000원 낮습니다. 특히 같은 2층 거래가 2026년 5월과 6월 각각 147,000,000원으로 확인돼 층을 고려해도 현재 최저가와의 간격이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30915 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 제106동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.83㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 17층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 124,000,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 97,707,360원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 규모 / 준공 | 741세대 / 2018.01.15. |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 등기 세부는 확인 필요
말소기준권리는 2018.01.17. 우리은행 근저당입니다. 권승구의 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2020.04.06.으로 말소기준권리보다 늦고, 2024.01.18. 임차권등기가 마쳐졌습니다. 등기 순위상 후순위이며 대항력이 없어 매각으로 소멸하고, 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제·배당 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권승구 106동 203호 전부 · 주거·임차권등기 | 85,000,000원 | 전입·점유 2020.04.06. 확정일자 2020.04.06. 임차권등기 2024.01.18. | 대항력 없음 말소기준일 이후 전입 | 확정일자 있음배당요구 있음 선순위 근저당 뒤 | 승계 없음 매수인 인수 0원 |
보증기관의 중복 임차인 신고는 없으며 실제 임차인은 권승구 1명입니다. 배당요구는 2024.01.18. 접수됐지만, 현재 배당 가정에서는 집행비용과 선순위 우리은행 근저당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 다만 임차인이 배당받지 못하더라도 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 이전되지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래 모두보다 낮다
신우희가로아파트 동일 면적의 2026년 2월부터 7월까지 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 148,250,000원, 거래 범위는 140,000,000원부터 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 17 | 147,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 148,250,000원 |
현재 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.6%입니다. 평균보다 24,250,000원 낮고, 최신 거래 140,000,000원과 비교해도 16,000,000원 낮습니다. 대상과 같은 2층 실거래 2건은 모두 147,000,000원으로, 현재 최저가보다 각각 23,000,000원 높습니다. 인수액이 0원이므로 실질취득금액도 현재 최저가와 같은 124,000,000원이며, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 121,464,000원 |
| 2. 임차권 · 권승구 | 85,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 97,707,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용과 우리은행 근저당 배당으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 우리은행 근저당 변경등기 62,160,000원의 적용 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중앙탑초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반 차량 접근성과 대중교통 이용여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 2층으로, 전기·난방·위생·급배수·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역에 속합니다.
- 도로·규제. 중로1류에 접하고 중로각지이며, 가축사육제한구역과 학교 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 367,600원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 741세대, 2018년 준공 단지로 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 140,000,000원부터 160,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 대조. 채권최고액 54,003,600,000원 원등기와 62,160,000원 변경등기 및 공동담보 해제 내용을 반드시 함께 확인하세요.
- 민간임대주택 관련 등기. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 매각 후 말소 여부, 임대의무 및 매수인 영향에 관한 법원 서류를 확인하세요.
- 임차인·점유 확인. 임차권등기권자 권승구의 현재 점유 여부와 실제 점유자를 현장 및 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 시세 기준. 최근 평균 148,250,000원과 같은 2층 거래 147,000,000원을 기준으로 수리비·명도비·취득비용을 차감해 입찰 상한을 정하세요.
- 매각 진행 확인. 2026.07.27. 매각기일의 진행·변경·낙찰 여부와 이후 기일을 법원 공고에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 체납액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당표 재산정. 당해세·최우선변제 및 근저당 변경등기 적용 결과를 반영해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
맺으며 — “가격은 합격, 권리는 조건부 확인”
이 물건의 가장 큰 장점은 보증금 85,000,000원의 후순위 임차인이 있어도 매수인 인수액은 0원이라는 점입니다. 현재 최저가 124,000,000원은 최근 실거래 평균 148,250,000원의 83.6%, 최신 거래 140,000,000원의 88.6%로 가격 경쟁력도 확인됩니다.
다만 우리은행 근저당의 원등기와 변경등기 금액이 크게 다르고, 금지사항 및 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “대항력 없는 임차인이라 안전하다”는 결론에서 멈추면 안 됩니다. 금전 인수는 0원, 시세 대비 가격은 유리하지만 등기 원본 확인이 완료돼야 비로소 입찰 가능한 물건입니다.
