청주지방법원 2025타경30923. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 102동 16층 1601호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 남서향·계단식이며 철근콘크리트구조 17층 건물의 16층입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이고, 등기부에는 2018.01.17 우리은행 근저당권이 먼저 설정됐습니다. 이후 2022.02.21 임대차가 시작됐고, 2024.01.24 함형민 명의 주택임차권등기, 2025.11.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 122,700,000원입니다. 현재 최저매각가 109,440,000원보다 보증금이 크기 때문에 숫자만 보면 보증금 차액 승계를 걱정하기 쉽습니다. 그러나 이 임차인은 전입신고·점유개시일이 모두 2022.02.21로, 말소기준인 2018.01.17 우리은행 근저당권보다 후순위입니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 되어 있어 낙찰가 외 보증금 미회수액을 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 16층1601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.8332㎡ · 17층 중 16층 · 남서향 · 계단식 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 109,440,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 128,211,569원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 신우희가로아파트 · 741세대 · 2018.01.15 준공 |
① 권리 흐름 — 보증금 1.227억이 있어도 매수인 승계는 0원
말소기준은 2018.01.17 우리은행 근저당권입니다. 실제 임차인은 함형민 1명이며 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.02.21입니다. 말소기준권리보다 약 4년 늦기 때문에 대항력이 없고, 2024.01.24 설정된 임차권등기도 말소기준 이후의 권리입니다. 경매개시결정 역시 후순위로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 함형민 전유부분 건물전부 | 2022.02.21 122,700,000원 | 대항력 없음 말소기준 2018.01.17 이후 전입 | 후순위 확정일자 2022.02.21 · 배당요구 2024.01.24 | 승계 없음 매수인 인수 0원 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.7%
신우희가로아파트 전용 59.83㎡대 최근 12건의 거래 평균은 146,416,666원, 최신 거래는 2026.09월 146,500,000원입니다. 현재 최저매각가이자 권리상 실질취득액인 109,440,000원은 최근 12개월 평균의 74.7% 수준입니다. 최근 거래 최저 140,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.83㎡ | 10 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 10 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 6 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 146,416,666원 |
최근 12건은 140,000,000원~150,000,000원 범위에 형성돼 있습니다. 감정가 171,000,000원은 이 최근 거래대보다 높지만, 2회 유찰 후 현재 최저가는 109,440,000원까지 내려왔습니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 감정가가 아니라 인수액을 더할 필요가 없는 실질취득 109,440,000원이며, 최근 12개월 평균 대비 약 25.3% 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,332,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 107,107,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 128,211,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,440,000원 가정에서 집행비용 2,332,160원을 제외한 107,107,840원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사 및 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 미배당액은 54,024,703,729원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 남서향·계단식입니다. 철근콘크리트구조 17층 건물의 16층으로 외벽은 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 플라스틱 프레임으로 조사됐습니다.
- 입지. 충주시 중앙탑면 용전리 중앙탑초등학교 남쪽 인근에 위치하며 주변은 아파트단지·근린생활시설·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 기업도시로 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재탐지·옥내소화전·승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형 아파트 부지이며, 단지 출입구가 북동쪽 왕복 4차선 포장도로와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(충주기업도시)·기업도시개발구역에 해당하며, 중로1류에 접합니다. 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 단지 거래. 741세대, 2018.01.15 준공 단지이며 동일 면적 최근 12건이 140,000,000원~150,000,000원 사이에서 거래됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 순서 재확인. 말소기준 우리은행 근저당 2018.01.17, 임차인 전입·점유 2022.02.21 순서가 핵심입니다. 이 순서 때문에 현재 분석상 보증금 승계가 없습니다.
- 임차권등기 확인. 함형민의 임차권등기는 2024.01.24 접수됐고 보증금은 122,700,000원입니다. 등기부·매각물건명세서의 최신 원문에서 변경 여부를 대조할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.01.19 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 매각 후 법률관계와 등기 정리 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득. 이 사건은 매수인 인수 0원이므로 현재 최저가 109,440,000원이 권리상 실질취득액입니다. 최근 12개월 평균 146,416,666원과 최신 거래 146,500,000원을 비교 기준으로 삼을 수 있습니다.
- 2회 유찰 감안. 감정가 171,000,000원에서 현재 109,440,000원까지 내려왔습니다. 단지 경매 평균 유찰 1.4회보다 현재 유찰 횟수가 많다는 점은 함께 살펴야 합니다.
- 배당 부족과 인수 혼동 금지. 총 미배당액이 54,024,703,729원으로 계산되지만 제공된 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 승계는 별개입니다.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 커도 대항력이 없으면 계산이 달라진다”
이 사건의 핵심은 보증금 액수 그 자체가 아니라 순위입니다. 함형민의 보증금 122,700,000원은 최저가 109,440,000원보다 크지만, 전입·점유가 2022.02.21로 2018.01.17 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
그 결과 가격 비교도 보증금 122,700,000원을 더한 금액이 아니라 실질취득 109,440,000원을 기준으로 해야 합니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 146,416,666원의 74.7%, 최신 거래 146,500,000원보다도 낮습니다. 다만 이미 2회 유찰됐고 등기상 민간임대주택 관련 사항이 존재하므로, 권리상 인수 0원과 가격 할인은 장점, 반복 유찰과 특수 등기사항은 확인 포인트로 정리됩니다.