청주지방법원 2025타경30927. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 105동 3층 304호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 17층 건물 중 제3층입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이고, 주택도시보증공사가 2025.11.19 강제경매를 신청했습니다.
권리의 기준점은 2018.01.17 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 박재란의 주택임차권은 2024.01.24 등기됐고, 주민등록·점유개시일도 2020.03.16으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 해당 임차권자는 대항력이 없고, 매각으로 임차권등기도 소멸하는 구조입니다. 보증금은 91,830,000원이지만 낙찰자가 승계하는 금액은 배당 가정상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30927 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9533㎡ · 17층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 104,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 104,847,258원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
2018.01.17 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 근저당권 변경등기도 존재하고, 이후 2019.08.13 주택도시보증공사로 신탁됐다가 2020.04.13 소유권이 다시 주식회사신우산업개발로 귀속됐습니다. 2024.01.24 박재란의 주택임차권등기가 들어왔지만, 전입일 2020.03.16이 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 2025.11.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 매수인 승계는 없다
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재란 | 105동 304호 전부 · 주거(임차권등기) | 91,830,000원 | 2020.03.16 / 2020.03.10 | 없음 | 말소기준 후순위 | 없음 |
박재란의 임대차계약일자는 2020.02.05, 점유개시일과 주민등록일자는 2020.03.16, 확정일자는 2020.03.10입니다. 배당요구는 2024.01.24 접수됐습니다. 그러나 이 모든 시점이 2018.01.17 말소기준권리보다 뒤이므로 선순위 근저당보다 후순위입니다. 보증금 91,830,000원을 낙찰자가 별도로 인수하는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 71.2%
신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15 준공 단지입니다. 동일 평형으로 매칭된 최근 거래 12건의 평균은 146,416,666원, 최저는 140,000,000원, 최고는 150,000,000원입니다. 가장 최근 2026.09 거래는 146,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.83㎡ | 10 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 10 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 6 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 146,416,666원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액인 104,320,000원은 최근 12개월 평균 146,416,666원의 71.2%입니다. 최신 거래 146,500,000원과 비교해도 현재 최저가가 크게 낮고, 최근 거래 최저액 140,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 신건 감정가보다 2회 유찰 후 가격에서 시세 메리트가 발생한 사례로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,480원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 102,059,520원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 104,847,258원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,260,480원을 제외한 102,059,520원이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 채권 미배당액이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 104,320,000원 | 102,059,520원 | 54,006,387,738원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 83,456,000원 | 81,553,792원 | 54,026,893,466원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 66,764,800원 | 65,163,034원 | 54,043,284,224원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 선순위 채권의 미배당 규모는 커지지만, 제시된 각 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 입찰가 하락이 임차보증금 인수 증가로 되돌아오는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주기업도시(서충주) 내 중앙탑중학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·관공서가 혼재합니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 중 3층으로, 위생·급배수·난방·옥내소화전·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역 등이 적용되고 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 741세대 단지이며 최근 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가는 140,000,000원~150,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위. 박재란의 주민등록일 2020.03.16과 확정일 2020.03.10이 2018.01.17 말소기준보다 뒤인지 원문에서 다시 확인합니다.
- 임차권등기. 보증금 91,830,000원의 임차권등기가 존재하지만 대항력 없음·매각 소멸·매수인 인수 0원이라는 판단을 매각물건명세서와 대조합니다.
- 금지사항·민간임대주택등기. 2020.04.13 금지사항등기와 2022.12.02 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 확인합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 104,320,000원은 최근 12개월 평균 146,416,666원의 71.2%, 최신 거래 146,500,000원보다도 낮습니다.
- 배당 한계. 선순위 우리은행 근저당에 현재 매각대금 대부분이 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사는 배당 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 최종 확인합니다.
맺으며 — “후순위 임차권, 인수 0원, 가격은 시세의 71.2%”
이 사건의 핵심은 보증금 91,830,000원이라는 숫자 자체가 아니라 그 임차권의 순위입니다. 말소기준권리는 2018.01.17 우리은행 근저당이고 박재란의 전입은 2020.03.16이므로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다.
가격 쪽에서는 2회 유찰된 현재 최저가 104,320,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 146,416,666원의 71.2%이고, 최근 거래 최저 140,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 수치만 놓고 보면 권리 위험은 제한적이고 가격 메리트는 뚜렷한 편입니다. 다만 금지사항등기·민간임대주택등기와 근저당권 변경 기록은 원문 확인이 필요한 체크포인트입니다.
