청주지방법원 2025타경30965. 충북 음성군 맹동면 두성리 플러스빌딩 1층 109호로, 감정평가상 소매점(연가네 닭칼국수)으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 신희문이 2017.08.14 매매를 원인으로 거래가액 429,061,370원에 취득했고, 2017.08.18 진천축산업협동조합이 채권최고액 390,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 하남농업협동조합 가압류와 진천축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계에서 핵심은 임차인 연은비입니다. 목적물 전부를 주거로 점유하고 2023.12.14 전입했지만, 이는 말소기준권리인 2017.08.18 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당요구는 2025.12.22 접수됐습니다. 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니므로 현재 시나리오상 실질취득액은 최저매각가와 같은 263,488,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30965 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459 플러스빌딩 1층 109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점(연가네 닭칼국수) |
| 소유자 | 신희문 · 2017.08.14 매매 · 거래가액 429,061,370원 |
| 감정가 / 최저가 | 411,700,000원 / 263,488,000원 (감정가 64%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진천축산업협동조합 / 306,275,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.08.18 진천축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이고 채무자는 신희문입니다. 이후 2025.11.13 하남농업협동조합의 5,082,079원 가압류와 2025.12.08 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 현재 최저가 263,488,000원에서는 채권 전액을 충족하지 못하지만, 그 미배당 채권 자체가 매수인 인수액으로 넘어가는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 연은비 | 목적물 전부점유 · 주거 | 2023.12.14 | 1,500 | 2025.12.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 64%까지 내려왔지만 시세 검증 없이 ‘저렴’ 판정 금지
감정가는 411,700,000원, 현재 최저매각가는 263,488,000원으로 감정가의 64%입니다. 2회 유찰된 결과 가격이 148,212,000원 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 가격 판단의 기준이 될 최근 실거래 수치가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 263,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,488,832원 |
| 1. 근저당 · 진천축산업협동조합 | 390,000,000원 | 258,999,168원 |
| 2. 가압류 · 하남농업협동조합 | 5,082,079원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 395,082,079원 중 예상 배당은 258,999,168원이며 미배당은 136,082,911원입니다. 신청채권자 청구액 306,275,489원도 현재 회차에서 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 맹동면 행정복지센터 북동측 인근의 충북혁신도시 상업부지에 위치합니다. 주변은 도로변을 따라 근린생활시설·업무시설·공공시설이 주로 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 소매점인 연가네 닭칼국수로 이용 중입니다. 토지도 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 남동측 방향 도보 약 2분 거리에 한국고용정보원 노선버스정류장이 있어 제반 교통편익성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 원중로 왕복 7차선, 북동측으로 태정1길 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 혁신도시개발예정지구·제1종지구단위계획구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,303,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 외벽은 돌붙임 및 통유리, 내벽은 벽지·타일·목재, 창호는 강화유리, 바닥은 강마루 마감입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수익 검증. 64% 할인율만 보고 응찰하지 말고, 인근 근린시설의 실제 매매가격과 현재 점포의 임대수익을 확인해 실질취득가 263,488,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 임차인 점유관계. 연은비가 목적물 전부를 점유하고 있으므로 대항력은 없더라도 실제 인도·명도 과정과 현재 영업·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 미충족 구조. 현재 회차에서도 근저당권 채권최고액 전액이 배당되지 않고 하남농업협동조합 가압류는 예상배당 0원입니다. 등기상 소멸과 채권 미회수는 구분해서 봐야 합니다.
- 상가 환금성. 주거용과 달리 근린시설은 상권·임대료·공실 여부가 환금성에 직접 영향을 줍니다. 2회 유찰 자체를 가격 매력으로 해석하지 말고 상권 수요를 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건은 권리구조만 보면 핵심이 명확합니다. 2017.08.18 진천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가 411,700,000원에서 2회 유찰돼 263,488,000원까지 내려왔지만, 이 수치가 실제 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 시세와 수익성 검증 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 ‘64%’라는 할인율이 아니라 263,488,000원이 실제 상가가치에 비해 얼마인지 확인하는 데 있습니다.
