대전지방법원 2024타경1095. 구암역 남측 근거리에 있는 토지 400.7㎡와 철근콘크리트구조 4층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 1층은 제2종근린생활시설인 일반음식점과 계단실, 2층과 3층은 각 층 다가구주택 4가구, 4층은 다가구주택 3가구로 이용되고 있습니다. 소유자 김우선이 2022년 7월 29일 소유권을 취득한 날, 세종새마을금고가 채권최고액 1,034,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준 이후의 경매개시결정과 세종세무서·유성구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기가 말소기준 이후에 접수됐다는 이유만으로 임차인의 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 배진호·이경열·성혜진은 전입·점유가 2022년 7월 29일보다 앞서고, 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 등기 말소와 임차보증금 승계 여부를 구분해서 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 구암동 623-27 · 대전광역시 유성구 유성대로642번길 33 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 제2종근린생활시설(일반음식점)·계단실 / 2층·3층 각 다가구주택 4가구 / 4층 다가구주택 3가구 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 · 사용승인 2010.10.15 |
| 토지 | 대 400.7㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 김우선 (2022.07.29 소유권 취득 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,117,101,600원 / 1,481,971,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종새마을금고 / 974,442,140원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차보증금은 남을 수 있다
2010년 서부농업협동조합 근저당과 2020년 제일사료주식회사 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022년 7월 29일 세종새마을금고 근저당권입니다. 이보다 뒤에 접수된 압류·경매개시결정과 후순위 임차권등기는 매각으로 말소됩니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력과 배당요구를 따로 확인
확인되는 실명 점유·임차관계 중 배진호·이경열·성혜진과 김정도는 말소기준일 이전 전입으로 분류됩니다. 그 밖의 점유자는 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없지만, 보증금이 확인되지 않은 사람이 많아 최우선변제·배당액과 명도 범위는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황선충 | 101호 | 미상 | 2024.01.10 / 미상 배당요구 2024.07.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정아윤 | B동 304호 | 미상 | 2023.01.10 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주완 | B동 402호 | 미상 | 2022.12.12 / 2019.10.21 배당요구 2024.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정도 | 204호 | 미상 | 2019.12.30 / 미상 | 있음 | 미상 | 미배당 잔액 |
| 김은환 | 302호 | 미상 | 2023.04.06 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유승운 | 401호 | 미상 | 2023.02.23 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김웅기 | 501호 | 미상 | 2023.02.23 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배진호 | 2층 약 73㎡(202호) | 100,000,000원 | 2015.12.15 / 2015.12.15 점유 2016.01.09 · 배당요구 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 |
| 이경열 | 2층 약 50㎡(203호) | 78,000,000원 | 2020.07.03 / 2020.05.27 배당요구 2024.02.13 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 |
| 성혜진 | 3층 70㎡(303호) | 80,000,000원 | 2021.07.02 / 2021.07.02 배당요구 2024.02.20 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 |
| 전현웅 | 3층 50㎡(301호) | 110,000,000원 | 2023.01.03 / 2022.12.09 배당요구 2024.01.05 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 권도형 | 2층 약 50㎡(201호) | 110,000,000원 | 2022.12.26 / 2022.11.30 배당요구 2024.02.26 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세보다 싼지는 알 수 없다
현재 최저가는 감정가 2,117,101,600원의 70%인 1,481,971,000원입니다. 숫자만 보면 한 차례 가격이 내려왔지만, 주변 또는 동일 유형의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락만을 근거로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
이 물건은 일반 아파트가 아니라 1층 근린생활시설과 여러 세대의 다가구주택, 토지 및 제시외 건물을 함께 취득하는 구조입니다. 개별 호실별 임대차 현황, 상가와 주택 부분의 실제 수익, 공실·관리 상태를 확인한 뒤 건물과 토지의 적정가격을 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,481,971,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,219,710원 |
| 1. 임차인 배진호 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 임차인 이경열 보증금 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 1. 임차인 성혜진 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 근저당 · 세종새마을금고 | 1,034,000,000원 | 1,034,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 172,751,290원 |
현재 배당표상 세종새마을금고 채권최고액까지 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 명세서상 을구 15번 임차권 70,000,000원도 배당행에 포함되지 않았으므로 잔여액과 인수액은 원본 대조 후 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 제2종근린생활시설인 일반음식점과 계단실, 2층·3층은 각 다가구주택 4가구, 4층은 다가구주택 3가구로 이용됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로 외벽은 돌붙임·드라이비트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시이며 위생·급배수·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 구암역 남측 근거리에 위치하며 주변은 근린생활시설, 다가구주택, 아파트단지, 학교 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 간선도로 접근성, 버스승강장 거리와 운행빈도를 감안한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 400.7㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,368,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 벧엘유치원·유성원광유치원 상대보호구역에 포함됩니다.
- 물건 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 15번 원본 대조. 70,000,000원 임차권이 김정도와 동일한 권리인지 별도 권리인지, 배당요구와 배당순위를 확인하세요.
- 대항력 임차권 4건 배당계산. 보증금 100,000,000원·78,000,000원·80,000,000원· 70,000,000원이 모두 배당표에 반영됐는지 다시 계산해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 황선충·정아윤·김주완·김정도·김은환·유승운·김웅기의 계약서, 보증금, 실제 점유, 배당요구 여부를 조사하세요.
- 실질취득액 기준 입찰. 최저가에 미배당 인수액, 체납 공용비용, 명도·수선 비용을 더한 금액을 입찰가 판단 기준으로 사용하세요.
- 시세·수익 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 인근 다가구주택 토지·건물 거래와 호실별 임대료·공실률을 현장에서 확인하세요.
- 상가와 주택 구분. 1층 일반음식점과 주거 호실의 임대차보호법 적용, 사업자등록, 대항력 기준을 각각 확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물의 위치·면적·사용상태와 감정가 포함 범위를 현황도면과 대조하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.08.03으로 기재돼 있으므로 낙찰·변경·취하 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 4건의 대항력이 먼저”
최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로는 이 물건의 매력을 판단할 수 없습니다. 최근 실거래 비교값이 없고, 다가구주택과 1층 근린생활시설, 토지와 제시외 건물을 함께 취득하는 저환금성 자산이기 때문입니다.
권리상 핵심은 배진호·이경열·성혜진과 명세서상 을구 15번 임차권입니다. 현재 배당표는 매수인 인수 0원을 제시하지만 70,000,000원 임차권이 배당행에서 빠져 있고, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 다수입니다. 따라서 결론은 가격 검토 전 권리자료 재대조입니다. 네 건의 선순위 임차보증금이 모두 배당으로 소진되는지를 확인한 뒤에야 실질취득액과 입찰 상한을 정할 수 있습니다.
