청주지방법원 2025타경5440. 제천시 고암동 부강아파트 106동 5층 507호, 전용 58.928㎡ 아파트입니다. 소유자 맹은미는 2014.09.17. 매매를 원인으로 2014.10.29. 거래가 85,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 제천농업협동조합 근저당 60,000,000원이 설정됐지만 2014.12.22. 해지로 말소됐고, 바로 그날 백은화 명의의 전세금 80,000,000원 전세권이 설정됐습니다.
현재 말소기준은 2018.09.21. 충북신용보증재단 가압류 16,000,000원입니다. 따라서 2014.12.22. 설정된 백은화 전세권은 말소기준보다 약 4년 앞선 선순위 권리로, 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다. 2025.10.27. 백은화가 임의경매를 신청했으며 청구액은 60,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5440 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 고암동 1163-1 부강아파트 제106동 제5층 제507호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 58.928㎡ · 방3·거실1·주방·화장실·현관·발코니 · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 맹은미 (2014.09.17. 매매, 2014.10.29. 거래가 85,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 80,700,000원 / 64,560,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백은화 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 사용승인 / 세대수 | 1988.11.22. / 305세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
과거 한국주택은행·제천단양축산업협동조합·신한은행·제천농업협동조합의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 살아 있는 권리 가운데 가장 이른 것은 2014.12.22. 백은화 전세권이며, 말소기준인 2018.09.21. 충북신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 말소기준 가압류와 2025.10.27. 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 전세권의 미배당액은 낙찰자가 떠안을 가능성이 큽니다.
② 임차·점유 분석 — 확인되지 않은 추가 인수 위험
| 성명·기재 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백은화 | 507호 전부 · 전입일 미상 | 80,000,000원 | 가능·미상 전입일 미상 | 전세권 배당 | 17,002,080원+ |
| 권기옥 | 507호 전부 · 2014.12.23. | 미상 | 가능·미상 보증금·확정일자 미상 | 미상 | 추가 가능 |
| ‘전부’ 기재 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 전입일·보증금·확정일자 미상 | 미상 | 추가 가능 |
현황조사와 매각물건명세서에는 백은화, 권기옥, 그리고 ‘전부’라는 주거 점유 기재가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 백은화는 등기 전세금 80,000,000원이 확인되지만 전입일은 알 수 없고, 권기옥은 2014.12.23. 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 권기옥을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
부강아파트 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 69,150,000원입니다. 최신 거래는 2026.05. 전용 58.93㎡ 1층의 86,000,000원이고, 표본 범위는 55,000,000원부터 86,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 58.93㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 59.68㎡ | 4 | 68,000,000원 |
| 2026.02 | 58.93㎡ | 1 | 74,800,000원 |
| 2026.01 | 59.68㎡ | 4 | 57,000,000원 |
| 2025.12 | 59.68㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2025.12 | 58.93㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 59.68㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2025.11 | 59.68㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2025.10 | 59.68㎡ | 5 | 71,000,000원 |
| 2025.08 | 59.68㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2025.08 | 58.93㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2025.08 | 58.93㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 69,150,000원 |
최저가 64,560,000원만 보면 최근 평균의 93.4%로 평균보다 4,590,000원 낮습니다. 그러나 백은화 전세권 미배당액 17,002,080원을 더한 최소 실질취득액은 81,562,080원으로, 최근 평균보다 12,412,080원 높습니다. 실질취득액은 최근 평균의 약 118.0%이며, 최신 거래 86,000,000원에는 못 미치지만 권기옥 등 미상 보증금이 추가로 인정되면 총부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 유찰별 실질부담 — 낙찰가 하락분만큼 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 백은화 예상배당 | 전세권 미배당 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 64,560,000원 | 62,997,920원 | 17,002,080원 | 81,562,080원 |
| 2회 유찰 시 | 51,648,000원 | 50,318,336원 | 29,681,664원 | 81,329,664원 |
| 3회 유찰 시 | 41,318,400원 | 40,174,669원 | 39,825,331원 | 81,143,731원 |
백은화 전세권 80,000,000원만 반영한 최소치입니다. 권기옥 또는 다른 점유자의 보증금이 대항력 있는 임대차로 확인되면 실제 인수액과 실질취득액은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 64,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,562,080원 |
| 2. 전세권 · 백은화 | 80,000,000원 | 62,997,920원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 16,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 96,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 62,997,920원이며 전체 미배당은 33,002,080원입니다. 이 가운데 충북신용보증재단 가압류 16,000,000원은 매각으로 소멸하지만, 선순위 백은화 전세권의 미배당 17,002,080원은 매수인 인수 검토 대상입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·거실1·주방·화장실·현관·발코니 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.
- 위치. 제천소방서 남동측 도로 월편 인근 고암동에 위치하며, 부강아파트·고암주공1·2단지·청전주공1차아파트와 단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 1988.11. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층입니다. 개별 가스보일러 난방, 위생·급배수·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측·동측·서측으로 왕복 2차선 도로, 남측으로 폭 약 6m 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 425,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 305세대, 1988.11. 준공 단지이며 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.7회, 매각률은 0.0%로 집계돼 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 백은화 전세권 설정계약서, 전세금 지급자료, 존속·갱신 여부와 경매신청 근거를 확인해야 합니다.
- 미배당 인수액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용, 조세채권에 따라 백은화 배당액이 달라지므로 입찰 직전 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 권기옥 점유 확인. 2014.12.23. 전입 사실만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유, 임대차계약, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- ‘전부’ 기재 확인. 주거 점유로 기재된 대상이 별도 점유자인지, 백은화 또는 권기옥과 동일한 관계인지 현황조사 원본과 주민등록 자료를 대조해야 합니다.
- 응찰가 기준. 최저가가 아닌 낙찰가와 선순위 권리 인수액을 합산한 실질취득액을 최근 12개월 평균 69,150,000원 및 최신 거래 86,000,000원과 비교해야 합니다.
- 명도 난도. 복수의 임차·점유 기재가 있으므로 인도명령 적용 여부와 별도 명도소송 가능성을 검토해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64,560,000원에 사는 물건이 아니다”
표면상 최저가는 64,560,000원으로 최근 실거래 평균 69,150,000원의 93.4%입니다. 하지만 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 백은화 전세권의 예상 미배당액 17,002,080원을 합치면 최소 실질취득은 81,562,080원, 최근 평균의 약 118.0%가 됩니다.
더 큰 문제는 이 금액도 확정 상한이 아니라 최소 확인치라는 점입니다. 권기옥은 2014.12.23. 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 별도의 주거 점유 기재도 남아 있습니다. 선순위 전세권의 유효성이나 미상 점유자의 권리가 해소된다는 원본 근거가 확인되기 전에는 권리 고위험·가격 메리트 없음으로 보는 것이 타당합니다.
