청주지방법원 2025타경5442. 제천시 화산동 무궁화아파트 101동 8층 805호, 전용 84.86㎡ 아파트입니다. 현재 소유권은 장경인·장경자·장월순·장인선·장인수·장인숙이 각 6분의 1씩 공유하고 있습니다. 경매는 한국주택금융공사가 신청했고 청구액은 12,844,425원입니다. 등기부상 2023년 12월 29일 한국주택금융공사 근저당권의 채권최고액은 153,000,000원이며, 이 권리의 실행을 위해 2025년 10월 임의경매가 개시됐습니다.
권리관계에서 먼저 짚을 부분은 2021년 제천시 압류입니다. 이 압류는 2023년 3월 27일 해제되어 2023년 3월 28일 말소등기가 이뤄졌습니다. 따라서 현재 경매에서 실제로 대금을 배당받는 핵심 담보권은 2023년 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5442 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 화산동 906 무궁화아파트 101동 8층805호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.86㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 13층 건물 내 제8층 제805호 |
| 소유자 | 장경인, 장경자, 장월순, 장인선, 장인수, 장인숙 · 각 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 74,240,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 12,844,425원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 준공 / 세대수 | 1994-02-03 / 95세대 |
① 권리 흐름 — 기존 압류는 말소, 임차인 인수도 없다
실제 임차인 0명. 따라서 보증금 대항력, 우선변제, 매수인 승계액은 모두 해당 없습니다. 1998년 한국주택은행 근저당은 2005년에 국민은행으로 이전된 뒤 같은 날 말소됐고, 2021년 제천시 압류 역시 2023년에 해제·말소됐습니다. 현재 경매의 중심 권리는 2023년 12월 29일 설정된 한국주택금융공사 근저당권이며, 예상배당에서는 이 근저당권에 매각대금 대부분이 배당됩니다.
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 확실히 낮다
무궁화아파트 동일 면적 84.86㎡의 실거래는 12건 확인됩니다. 전체 평균은 108,208,333원이지만, 가격 판단에는 더 가까운 시점의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 109,833,333원, 최신 거래는 2025년 12월 99,500,000원입니다. 현재 최저가 74,240,000원은 최근 12개월 평균의 67.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 84.86㎡ | 1 | 99,500,000원 |
| 2025.02 | 84.86㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2025.01 | 84.86㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2024.10 | 84.86㎡ | 11 | 116,000,000원 |
| 2024.07 | 84.86㎡ | 1 | 107,000,000원 |
| 2023.12 | 84.86㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2023.10 | 84.86㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.11 | 84.86㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 84.86㎡ | 1 | 93,000,000원 |
| 2022.06 | 84.86㎡ | 1 | 93,000,000원 |
| 2021.09 | 84.86㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2021.07 | 84.86㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86㎡ | 3건 | 109,833,333원 |
전체 거래 범위는 93,000,000원부터 120,000,000원이며, 최신 거래는 99,500,000원입니다. 현재 최저가는 전체 평균 대비 68.6%, 최근 12개월 평균 대비 67.6%입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 2.0%로 집계되어 하락 추세 데이터는 아닙니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 오래된 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 현재 최저가가 낮다는 점에서 확인하는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,736,320원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 153,000,000원 | 72,503,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국주택금융공사 근저당 채권최고액 153,000,000원 중 72,503,680원이 배당되고 80,496,320원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화산초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 도보 5분 내외 거리에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 도시가스·위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북동측·북서측·남서측으로 폭 약 8m 내외 아스콘 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 정방형 계열로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역이며, 공시지가는 276,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1994-02-03 준공·95세대 규모로, 최근 동일 면적 거래는 확인되지만 대단지와 같은 거래 깊이를 전제로 해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격의 기준. 전체 평균 108,208,333원보다 최근 12개월 평균 109,833,333원과 최신 거래 99,500,000원을 우선 비교하세요.
- 2회 유찰 원인 확인. 가격은 낮아졌지만 단지 규모·준공연도·내부 상태가 실제 응찰 수요에 어떤 영향을 주는지 현장을 확인해야 합니다.
- 공유 소유관계. 장경인·장경자·장월순·장인선·장인수·장인숙이 각 6분의 1 지분으로 소유하고 있으므로 인도 과정의 실제 점유자를 확인하세요.
- 주택연금 관련 등기. 2023년 12월 29일 한국주택금융공사법에 따른 금지사항등기와 같은 날 근저당권이 설정되어 있으므로 매각물건명세서와 등기부 원문을 최종 대조하세요.
- 관리비·점유 확인. 미납 관리비와 실제 점유 상태는 현장 및 관리주체를 통해 별도 확인하세요.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 59,392,000원, 4회 유찰 시 47,513,600원으로 내려가는 시나리오가 있으나 실제 응찰전략은 현 회차 경쟁과 물건 상태를 함께 보아야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 내려왔다
이 사건의 가장 큰 장점은 임차인 인수 0원이라는 점입니다. 과거 제천시 압류는 이미 해제·말소됐고, 현재 경매에서는 한국주택금융공사 근저당권이 핵심 배당대상입니다. 현재 최저가 74,240,000원은 최근 12개월 실거래 평균 109,833,333원의 67.6%이고, 최신 거래 99,500,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 신건 고평가 구간이 아니라 충분히 할인된 회차입니다.
다만 95세대·1994년 준공의 소규모 구축 아파트이고 이미 2회 유찰됐다는 점은 가격 할인만으로 지울 수 없는 요소입니다. 따라서 결론은 “권리 인수 위험은 낮고 가격은 최근 시세 아래까지 내려왔지만, 환금성과 현장 상태를 확인한 뒤 입찰가를 결정할 사건”입니다.
