대전지방법원 2024타경102370. 사건상 용도는 다가구주택 + 토지이고, 감정평가상 현황은 다중주택 및 근린생활시설입니다. 1층은 근린생활시설인 소매점·사무소, 2층부터 4층은 각각 다중주택 4가구로 이용 중입니다. 건물은 2022.01.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 토지면적은 199.6㎡입니다.
소유자는 주식회사성회입니다. 2022.01.28. 소유권보존과 함께 대전서부새마을금고 명의의 근저당권 2건이 설정됐고, 그중 을구 1번 채권최고액 240,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당 180,000,000원과 이후 압류·경매개시결정·주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경102370 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 가수원동 796-4 · 대전광역시 서구 가수원중로 19 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 현황 다중주택 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인 2022.01.18. |
| 층별 이용 | 1층 근린생활시설 · 2층 다중주택 4가구 · 3층 다중주택 4가구 · 4층 다중주택 4가구 |
| 토지 | 199.6㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사성회 |
| 감정가 / 최저가 | 1,038,675,200원 / 727,072,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 363,641,980원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유 확인은 별도
말소기준은 2022.01.28. 접수된 대전서부새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 등기부상 주택임차권 8건은 모두 이 날짜보다 뒤에 등기됐고, 제공된 권리판정에서도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유자 분석
보증기관 승계로 표시된 한국토지주택공사는 실제 임차인과 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 이에 따라 확인된 실제 임차인은 선민혁·김성종·김미리·최유정 4명이며, 이들의 확인된 보증금 합계는 290,000,000원입니다. 이와 별도로 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자 3명이 기재돼 있습니다.
| 성명 / 구분 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 선민혁 | 2층 24.7㎡ · 201호 | 70,000,000원 | 없음 전입 2023.01.03. | 배당요구 2024.04.01. | 해당 없음 |
| 김성종 | 4층 약 20㎡ · 401호 | 40,000,000원 | 없음 전입 2024.02.19. | 배당요구 2024.04.03. | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 3층 28㎡ · 303호 | 95,000,000원 | 없음 전입 2022.03.16. | 배당요구 2024.04.05. | 보증기관 승계 별도 합산 제외 |
| 김미리 | 4층 28㎡ · 403호 | 100,000,000원 | 없음 전입 2022.04.25. | 배당요구 2024.05.03. | 해당 없음 |
| 최유정 | 2층 24㎡ · 203호 | 80,000,000원 | 없음 전입 2022.07.05. | 배당요구 2024.10.15. | 해당 없음 |
| 기타 | 확인 필요 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 공사 | 확인 필요 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종남 | 확인 필요 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 시나리오 — 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 제공된 최저매각가는 727,072,000원으로 감정가 1,038,675,200원의 70%입니다. 다만 동일 용도·인근 거래를 비교할 실거래 자료가 없으므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 727,072,000원 | 420,000,000원 | 0원 | 297,401,280원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 508,950,399원 | 420,000,000원 | 0원 | 81,460,895원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 356,265,279원 | 350,477,565원 | 69,522,435원 | 0원 |
시나리오의 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제와 임차보증금 배당을 반영하지 않았으므로 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 727,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,670,720원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 대전서부새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 대전서부새마을금고 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 297,401,280원 |
⑤ 건물 현황·입지·환금성 메모
- 이용현황. 1층은 소매점·사무소, 2층부터 4층은 각 4가구의 다중주택으로 이용 중입니다.
- 4층 현황 차이. 건축물대장상 4층은 다중주택 3개호와 공동취사장이나, 현황은 다중주택 4개호로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 입지. 가수원중학교 북측 인근으로 단독주택·다가구주택·점포주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·단독주택용지이며, 상대보호구역과 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가와 최저가만으로 환금성과 적정 입찰가를 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 기타·공사·김종남의 실제 점유 호실, 전입일, 보증금, 계약관계를 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 등기부상 임차권 8건과 매각물건명세서·배당요구 종기 내 신고내역을 호실별로 대조하세요.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 관련 신고는 보증기관 대위·승계 여부를 확인하고 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 마세요.
- 4층 사용현황. 건축물대장상 3개호·공동취사장과 현황 4개호 이용 차이의 적법성 및 원상복구 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·사용상태를 감정평가서 원본에서 확인하세요.
- 임대수익 검증. 임대관계가 미상이고 실거래 시세 자료도 없으므로 각 호실의 실제 임대료와 공실 여부를 조사하세요.
- 배당표 재산정. 제공 배당표에 누락된 임차보증금·당해세·최우선변제 항목을 반영해 재검토하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸하지만, 점유와 가격은 아직 열려 있다
이 사건은 말소기준 이후의 압류·경매개시결정·주택임차권이 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리 없음이 명시된 점에서는 긍정적입니다. 그러나 실제 임차인 4명, 보증기관 승계 신고, 미상 점유자 3명, 4층의 공부상 이용과 현황 이용 차이가 함께 존재합니다.
따라서 결론은 “등기상 인수는 0원이나, 현장 확인 없는 단순 안전물건은 아니다”입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실 역시 실거래 시세가 없는 상태에서는 가격 메리트의 근거가 되지 못합니다. 이 물건의 승부처는 할인율보다 미상 점유자와 임차권의 실체, 4층 이용상태, 실제 임대수익과 주변 매매가를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
