청주지방법원 2025타경5448. 제천시 백운면 평동리 138-16, 도로명 북부로 558에 있는 기타 + 토지 경매입니다. 감정 이용상태는 사무실·화장실, 캐노피, 작업장 등이고 토지는 주유소용지·상업용으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 서정원이며, 2019.12.03. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2021.09.14. 설정된 서해새마을금고 근저당 채권최고액 774,000,000원입니다.
이 기준권리 이후 충북신용보증재단, 중소기업은행, 신용보증기금, 국민은행, 서울보증보험, 농협은행, 소상공인시장진흥공단 등의 가압류와 제천시 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5448 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 백운면 평동리 138-16 · 충청북도 제천시 백운면 북부로 558 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 사무실 및 화장실 · 캐노피 · 작업장 |
| 토지 | 주유소용지 · 상업용 · 6,162㎡ · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 서정원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,268,528,000원 / 811,858,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서해새마을금고 / 657,483,720원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.14. 을구 29번 서해새마을금고 근저당권 · 채권최고액 774,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성중 | 2024.07.09 | 20,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김성중은 2024.07.09. 전입했고 보증금 20,000,000원, 월세 2,500,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2021.09.14.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 임대차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 우선변제 여부와 별개로 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
③ 매각범위 — 이 물건의 핵심 실사 포인트
매각물건명세서상 일괄매각입니다. 제시외 건물 ㄱ~ㄷ과 제시외 기계기구 ㄹ~ㅂ은 매각에 포함되지만, 요소수주입기는 매각에서 제외됩니다. 따라서 낙찰가만 볼 것이 아니라 현장에서 실제 사용 중인 시설과 경매에 포함되는 자산의 범위를 대조해야 합니다.
④ 가격 — 64%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론은 금지
감정가는 1,268,528,000원, 현재 최저매각가는 811,858,000원이며 2회 유찰 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 64%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 이 비율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 주거용 아파트와 달리 토지와 영업·작업용 건물이 결합된 물건은 개별 입지, 토지이용규제, 시설 상태와 매각범위가 가격에 미치는 영향이 큽니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 811,858,000원 | 801,339,420원 | 795,394,116원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 649,486,400원 | 640,591,536원 | 956,142,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 519,589,120원 | 511,993,229원 | 1,084,740,307원 | 0원 |
가격이 더 내려갈수록 채권자의 미배당액은 795,394,116원에서 956,142,000원, 1,084,740,307원으로 커지지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 권리 구조상 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 811,858,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,518,580원 |
| 을구 29번 근저당 · 서해새마을금고 | 774,000,000원 | 774,000,000원 |
| 갑구 32번 가압류 · 충북신용보증재단 | 33,200,000원 | 27,339,420원 |
| 갑구 33번 가압류 · 중소기업은행 | 144,894,234원 | 0원 |
| 갑구 34번 가압류 · 신용보증기금 | 464,000,000원 | 0원 |
| 갑구 35번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 60,679,298원 | 0원 |
| 갑구 36번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 79,130,740원 | 0원 |
| 갑구 37번 가압류 · 신용보증기금 | 3,949,808원 | 0원 |
| 갑구 38번 가압류 · 농협은행주식회사 | 17,859,052원 | 0원 |
| 갑구 40번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,020,404원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총 청구액 1,596,733,536원 가운데 현재 회차 채권 배당액은 801,339,420원, 미배당액은 795,394,116원입니다. 집행비용 10,518,580원은 별도 배분됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제천시 백운면 모정리 소재 박달재교차로 남서측 인근. 근린생활시설·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 북동측 도보 3분 내외 거리에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 사무실 및 화장실, 캐노피, 작업장 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 6,162㎡, 지목 주유소용지, 상업용, 평지·부정형·중로한면입니다.
- 용도지역. 생산관리지역을 포함하고 농림지역이 접하며, 가축사육제한구역 포함·접도구역 저촉·도로구역 및 보전산지·임업용산지 등이 접합니다.
- 공시지가. 86,500원/㎡입니다.
- 건물. 조적조 스라브지붕 단층, 철골조 단층, 경량철골구조 단층 등이 조사됐고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 실물 확인. 제시외 건물 ㄱ~ㄷ, 제시외 기계기구 ㄹ~ㅂ은 포함되지만 요소수주입기는 제외됩니다. 현장 설비와 목록을 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 김성중의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 토지·건물·설비의 개별 가치를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 도로구역, 보전산지·임업용산지 등 이용 제한을 실제 사업·활용계획과 대조해야 합니다.
- 배당과 별개로 세금 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2021.09.14. 서해새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리와 후순위 전입 임차인은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 1,268,528,000원에서 두 차례 유찰되어 811,858,000원까지 내려왔어도, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고 매각대상이 토지·사무실·캐노피·작업장·제시외 건물·기계기구로 구성돼 있습니다. 게다가 요소수주입기는 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만, 가격과 자산범위는 현장에서 다시 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
