청주지방법원 2025타경5448. 제천시 백운면 평동리에 있는 토지와 시설을 대상으로 한 임의경매입니다. 등기상 건물은 평동리 138-16 제에이동호이며, 감정평가상 사무실·화장실·캐노피·작업장 등의 이용상태가 확인됩니다. 토지의 지목은 주유소용지, 토지면적은 6,162.0㎡로 기재되어 있습니다.
이 물건은 일반적인 아파트나 소규모 주택과는 다릅니다. 주유소용지와 업무·작업시설 성격이 혼재하고, 토지이용규제와 설비 구성에 따라 실제 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락이 곧바로 투자수익을 보장하지는 않습니다.
등기상 현재 소유자는 서정원입니다. 2019년 12월 3일 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했고, 2021년 9월 14일 서해새마을금고가 채권최고액 774,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 다수의 가압류·압류가 이어졌고, 서해새마을금고의 신청으로 현재 임의경매가 개시됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5448 (임의경매) |
|---|---|
| 관할 관련 | 청주지방법원 제천지원 |
| 소재지 | 충청북도 제천시 백운면 평동리 138-16 도로명주소: 충청북도 제천시 백운면 북부로 558 |
| 물건종류 | 기타시설 + 토지 · 주유소용지 · 사무실·캐노피·작업장 등 |
| 등기 건물 | 평동리 138-16 제에이동호 |
| 토지면적 | 6,162.0㎡ |
| 토지 현황 | 주유소용지 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 서정원 (2019.12.03. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 1,268,528,000원 |
| 최저매각가 | 649,486,000원 (감정가의 51.2%, 3회 유찰) |
| 신청채권자 | 서해새마을금고 |
| 경매 청구액 | 657,483,720원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.14. 서해새마을금고 근저당권 · 채권최고액 774,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㄷ 및 제시외 기계기구 ㄹ~ㅂ 포함 · 요소수주입기 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
핵심은 2021년 9월 14일 설정된 서해새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 774,000,000원이고, 공동담보목록도 기재되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 충북신용보증재단·중소기업은행·신용보증기금·국민은행·서울보증보험·농협은행·소상공인시장진흥공단 등의 가압류는 매각으로 소멸할 권리입니다.
제천시의 2024년 12월 12일 압류 역시 말소기준 이후 등기된 권리입니다. 다만 압류등기 소멸 여부와 조세채권의 실제 배당 우선순위는 구분해야 합니다. 세금의 법정기일 등은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
임차인 김성중은 현황조사 및 매각물건명세서에서 확인됩니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 2,500,000원이며 전입신고일은 2024년 7월 9일입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성중 | 2024.07.09. | 20,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
전입일이 말소기준인 2021년 9월 14일보다 늦습니다. 확인된 임차인은 선순위 대항력을 갖지 못하므로 보증금 20,000,000원이 낙찰자에게 당연히 승계되는 구조가 아닙니다.
다만 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부는 확정하기 어렵습니다. 또한 건물의 이용상태와 실제 점유 공간, 임대차 형태를 현장에서 확인해야 합니다. 보증금 인수와 점유자 명도 부담은 서로 다른 문제입니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 절반, 그러나 시세 검증이 먼저
감정가는 1,268,528,000원, 현재 최저매각가는 649,486,000원입니다. 감정가 대비 비율은 51.2%로, 3회 유찰된 상태입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 649,486,000원 | 51.2% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 519,588,800원 | 40.96% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 415,671,040원 | 32.77% | 0원 |
임차보증금이나 등기상 선순위 권리의 인수가 없다는 전제에서, 현재 최저가에 낙찰된다면 매각대금과 인수금액을 합산한 실질취득 기준액은 649,486,000원입니다. 취득세·명도·설비 정비·철거 및 기타 부대비용은 별도입니다.
그러나 이 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 주유소용지와 관련 시설은 일반 주택처럼 동일 평형 실거래를 직접 비교하기 어렵고, 사업용 시설의 재사용 가능성·토지 규제·설비 상태·매수층 규모가 가격에 큰 영향을 줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 649,486,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,894,860원 |
| 1. 근저당 · 서해새마을금고 | 774,000,000원 | 640,591,140원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 33,200,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 144,894,234원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 464,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민은행 | 60,679,298원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 79,130,740원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 3,949,808원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 | 17,859,052원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,020,404원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 작성된 추정 배당입니다. 제천시 압류 관련 조세채권의 구체적 우선순위, 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
매각대금 649,486,000원 중 추정 집행비용 8,894,860원을 공제하면, 서해새마을금고에 640,591,140원이 배당되는 구조입니다. 이 금액은 경매 신청 청구액 657,483,720원에도 미치지 못합니다.
후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 배당은 없는 것으로 추정되며, 전체 채권 기준 미배당액은 956,142,396원입니다. 이 금액은 채권자들의 배당 부족액으로, 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 채권 회수와 매수인 부담을 구별
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 649,486,000원 | 640,591,140원 | 956,142,396원 |
| 4회 유찰 | 519,588,800원 | 511,992,912원 | 1,084,740,624원 |
| 5회 유찰 | 415,671,040원 | 409,114,330원 | 1,187,619,206원 |
추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 신청채권자 서해새마을금고의 청구액은 전액 충족되지 못하는 것으로 추정됩니다.
⑥ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 제천시 백운면 모정리 소재 박달재교차로 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 도보 약 3분 거리에 노선버스정류장이 소재합니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 토지. 지목은 주유소용지, 이용상황은 상업용입니다. 면적 6,162.0㎡, 평지·부정형이며 중로한면에 접합니다. 공시지가는 86,500원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 생산관리지역이 확인되며, 감정요항표에는 일부 토지에 농림지역 및 산지 관련 규제가 기재되어 있습니다. 각 필지별 적용 범위를 구별해야 합니다.
- 토지이용규제. 접도구역·가축사육제한구역과 관련되며, 도로구역·보전산지·임업용산지 등과의 접함 또는 저촉 관계도 확인됩니다. 증축·용도변경·재개발 가능성은 규제 원문 확인이 필요합니다.
- 건물 이용. 사무실·화장실, 캐노피 및 작업장 등으로 이용되고 있습니다. 조적조·철골조·경량철골구조의 단층 시설이 포함됩니다.
- 설비. 일부 건물에 난방, 기본적인 위생설비와 급·배수설비가 있습니다. 제시외 기계기구의 정상 작동 여부와 노후도는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주유소용지 및 관련 시설은 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 주변 토지 거래와 시설 재활용 수요를 조사하기 전에는 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 원본 확인. 토지, 등기 건물, 제시외 건물 ㄱ~ㄷ, 제시외 기계기구 ㄹ~ㅂ의 포함 범위와 위치를 각각 확인하세요. 요소수주입기는 매각 제외입니다.
- 시세 검증. 감정가 1,268,528,000원과 최저가 649,486,000원 사이의 차이를 할인 이익으로 간주하지 말고, 인근 주유소용지·사업용 토지 거래 및 시설 가치를 따로 조사하세요.
- 임차인 점유 확인. 김성중의 보증금 20,000,000원·월차임 2,500,000원, 전입일 2024.07.09.와 실제 점유 공간을 확인하세요. 대항력은 없으나 명도 과정은 별도 검토가 필요합니다.
- 배당과 조세 확인. 서해새마을금고 채권 및 제천시 압류와 관련된 조세채권의 법정기일·우선순위를 확인하세요. 예상배당은 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 서해새마을금고 근저당의 공동담보목록 제2021-326호를 확인하고, 일괄매각 대상과 담보 범위의 관계를 검토하세요.
- 토지이용계획 확인. 생산관리지역·농림지역·접도구역·도로구역·산지 관련 규제와 실제 재사용 또는 개발 가능성을 필지별로 검토하세요.
- 설비·환경 점검. 주유소용지 관련 시설의 인허가 현황, 매설 설비, 오염 가능성, 정비·철거 비용 및 제시외 기계기구의 작동 상태를 확인하세요.
- 유찰 이후 가격 전략. 현재 최저가 649,486,000원, 4회 유찰 시 519,588,800원, 5회 유찰 시 415,671,040원을 비교하되 시장가치와 부대비용 검증을 우선하세요.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 최신 기일 변경 여부를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “반값에 가까워도, 싼 물건인지는 별개”
제천 백운면 평동리 138-16 토지·시설 경매의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 51.2%입니다. 3회 유찰을 거쳐 최저가가 649,486,000원까지 내려왔습니다.
권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 서해새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 1명도 선순위 대항력이 없어 예상 인수금액은 0원입니다.
그러나 권리 안전성과 투자 매력은 다릅니다. 이 물건은 일반적인 주택이 아니라 주유소용지와 관련 시설을 포함한 비주거 부동산입니다. 제시외 건물 및 기계기구의 일괄매각, 요소수주입기의 제외, 토지이용규제, 시설의 실제 가치와 재사용 가능성까지 살펴야 합니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 매력은 아직 검증되지 않았다는 것입니다. 3회 유찰에도 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮다고 단정할 근거는 부족합니다. 충분한 현장조사와 비교 거래 검증 전에는 보수적인 접근이 적절합니다.
