청주지방법원 2025타경5460. 제천시 교동 73, 도로명 명륜로 146에 있는 제2종근린생활시설(일반음식점)·단독주택(직원 숙소) 및 토지가 결합된 물건입니다. 건물은 2007.08.31. 사용승인됐고 일반목구조 기와지붕 단층이며, 동측 일부는 다락층을 오픈 형태로 이용하고 있습니다. 현 소유자는 신순애로, 2018.03.28. 소유권을 취득했습니다.
현재 말소기준은 2020.10.20. 제천단양축산업협동조합 근저당권 1,440,000,000원입니다. 그 이후 박기영·신용석·이순자·문창기의 근저당권, 충북신용보증재단 가압류, 제천시와 국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 권리의 중심은 단순하지만, 임차인 신고일 미상과 현황상 건물·토지 확인사항이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5460 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 교동 73 · 충청북도 제천시 명륜로 146 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 단독주택(직원 숙소) |
| 이용상태 | 일반음식점 및 단독주택(직원 숙소) · 동측 일부 다락층(오픈 형태) |
| 소유자 | 신순애 |
| 감정가 / 최저가 | 2,402,571,200원 / 1,537,646,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 1,353,700,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 범위 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 및 제시외 수목 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유권은 2018.03.28. 신순애에게 이전됐고, 말소기준은 2020.10.20. 설정된 제천단양축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류, 2025.10.30. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사에이블잇 | 명륜로 146 음식점 전부 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 신고일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력이나 우선변제를 확정할 수 없습니다. 특히 보증금 50,000,000원을 낙찰자의 추가 부담이 아니라고 단정할 근거도 아직 부족합니다.
③ 가격·유찰 구조 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 2,402,571,200원, 현재 최저매각가는 1,537,646,000원으로 2회 유찰된 감정가 64% 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 “감정가의 64%이니 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 상업용·토지 혼합 물건은 현황, 임대관계, 도로 및 토지이용상태를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 1,537,646,000원 | 1,519,869,540원 | 373,862,427원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 1,230,116,800원 | 1,215,415,632원 | 678,316,335원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 984,093,440원 | 971,852,506원 | 921,879,461원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,537,646,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 17,776,460원 |
| 을구 14번 근저당권 · 제천단양축산업협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 을구 16번 근저당권 · 박기영 | 67,000,000원 | 67,000,000원 |
| 을구 17번 근저당권 · 신용석 | 35,000,000원 | 12,869,540원 |
| 을구 18번 근저당권 · 이순자 | 220,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당권 · 문창기 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 충북신용보증재단 | 31,731,967원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,893,731,967원, 채권자 예상배당은 1,519,869,540원, 미배당은 373,862,427원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황·입지 — 권리보다 현장 확인 비중이 큰 물건
- 이용상태. 건물은 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 단독주택(직원 숙소)으로 이용하며, 동측 일부는 다락층을 오픈 형태로 이용하고 있습니다.
- 주위환경. 교동근린공원 북서측 인근이며 상업용부동산·종교시설·주상용부동산 등이 형성돼 있습니다. 감정평가에서는 상업용부동산으로서의 주위환경을 보통으로 평가했습니다.
- 교통. 기호 2 토지는 세로(가) 도로에 접해 차량 접근이 가능하고, 기호 3 토지는 중로각지에 접해 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 토지 현황. 목록 2는 지목이 ‘전’이나 현황 일부가 ‘도로’, 일부가 상업용 부속토지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류·중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 관련 사항이 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 신고관계. 주식회사에이블잇의 신고일·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 우선변제 여부를 확정해야 합니다.
- 보증금 확인. 현황조사상 보증금 50,000,000원, 월세 3,500,000원입니다. 배당표상 인수 0원만 보고 임차보증금 위험을 제거된 것으로 보지 마세요.
- 목록 1번 2층. 매각물건명세서가 직접 사전 조사를 요구하는 항목입니다. 실제 현황과 매각 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 및 제시외 수목이 매각에 포함됩니다.
- 토지 이용상태. 목록 2는 지목이 ‘전’이지만 일부 ‘도로’ 및 상업용 부속토지로 이용 중입니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 단정하지 말아야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “64%”보다 임차인과 현황이 먼저다
이 물건은 등기만 보면 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조이고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 실제 입찰에서는 그 숫자만으로 충분하지 않습니다. 음식점 전부를 사용하는 주식회사에이블잇의 보증금 50,000,000원에 대해 대항력 판정에 필요한 신고일이 확인되지 않았고, 목록 1번 2층 유무와 목록 2 토지의 실제 이용상태도 직접 확인하도록 명세서가 요구하고 있습니다.
또한 2회 유찰돼 감정가 64%인 1,537,646,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 이것을 곧바로 ‘싸다’고 해석할 수 없습니다. 등기 권리는 비교적 정리되지만, 임차인·건물현황·토지현황을 확인해야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
