청주지방법원 2025타경5460. 충청북도 제천시 교동 73, 명륜로 146에 있는 일반음식점·직원 숙소 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 일반목구조 기와지붕의 제2종근린생활시설과 단독주택 용도로 이용되고 있으며, 제시외 건물과 수목도 매각에 포함됩니다.
가격만 보면 시선을 끕니다. 감정가 2,402,571,200원이 세 차례 유찰 후 1,230,117,000원으로 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 물건은 단순한 주거용 부동산이 아닙니다. 상업시설과 주거시설, 토지의 현황 차이, 임차관계, 공동담보를 함께 검토해야 하는 복합 권리분석 물건입니다. 매각가격의 하락만큼 실제 취득 위험이 줄었다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5460 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 교동 73 도로명주소: 충청북도 제천시 명륜로 146 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 단독주택(직원 숙소) |
| 건물구조 | 일반목구조 기와지붕 단층 · 동측 일부 다락층(오픈 형태) |
| 사용승인 | 2007.08.31 |
| 소유자 | 신순애 (단독소유 · 2018.03.28 소유권이전) |
| 감정가 | 2,402,571,200원 |
| 최저매각가 | 1,230,117,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 제천단양축산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,353,700,686원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 및 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하나 임차관계는 별도 확인
현재 말소기준권리는 2020.10.20 설정된 제천단양축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이며, 교동 73 및 73-6 토지가 공동담보로 표시됩니다. 이 근저당권 자체와 그 이후 설정된 후순위 근저당권, 가압류, 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 구조입니다.
2020.06.18 대봉새마을금고 근저당권은 2020.10.21 해지로 말소되었으며, 앞선 시기에 설정된 여러 근저당권 역시 이미 말소된 내역이 있습니다. 2024.08.14의 이전 임의경매개시결정은 2025.10.14 취하로 말소되었고, 현재 진행 중인 경매개시결정은 2025.10.30 등기입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
현황조사에서 확인되는 임차인은 주식회사에이블잇입니다. 임차 부분은 명륜로 146 음식점 전부이며, 임대차보증금은 50,000,000원, 월차임은 3,500,000원입니다. 다만 점유개시일·사업자등록 신청일 등 대항력 판단에 필요한 시점이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
주식회사에이블잇 음식점 전부 |
50,000,000원 | 3,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
현재 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 미확인 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수 가능성을 확정적으로 반영한 결과가 아닙니다. 따라서 현재 회차 실질취득액 1,230,117,000원도 임차보증금 인수가 없다는 조건부 계산값입니다. 실제 인수액이 확인된다면 낙찰대금에 이를 더해 취득원가를 다시 산정해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 하락, 시세 대비 저렴함은 미확정
최초 감정가는 2,402,571,200원이고, 현재 최저매각가는 1,230,117,000원입니다. 세 차례 유찰된 결과 최저가가 감정가의 51.2% 수준까지 내려온 것입니다.
하지만 이 비율은 감정가에 대한 할인율일 뿐, 제천 교동 일대의 유사 상업시설·토지 실거래가격에 비해 얼마나 저렴한지를 나타내지는 않습니다. 실제 가격 경쟁력을 판단하려면 근린생활시설과 부속토지의 시장가치, 임대수익, 건물 상태, 이용 제한, 임차보증금 인수 가능성 등을 함께 살펴야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 1,230,117,000원 | 51.2% | 임차권·건물 현황 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 | 984,093,600원 | 40.96% | 가격 하락과 별도로 권리 위험 재검토 |
| 5회 유찰 시 | 787,274,880원 | 32.77% | 실질취득액·환금성 재평가 |
4회·5회 유찰 가격은 제시된 회차별 시나리오입니다. 향후 유찰 또는 해당 금액에서의 매각이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 각 회차의 인수 0원도 동일한 조건부 가정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,230,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,701,170원 |
| 1. 근저당 · 제천단양축산업협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,215,415,830원 |
| 2. 근저당 · 박기영 | 67,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 신용석 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이순자 | 220,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 문창기 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 충북신용보증재단 | 31,731,967원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용으로 14,701,170원을 우선 공제하고, 남은 1,215,415,830원이 선순위 제천단양축산업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 담보권자와 가압류권자에게 돌아가는 예상배당액은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.
배당 계산상 채권총액은 1,893,731,967원, 채권자 예상배당 합계는 1,215,415,830원, 예상 미배당액은 678,316,137원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분이지 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아닙니다.
집행비용은 추정치이며, 근저당권의 채권최고액을 이용한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 채권원금·이자·집행비용·조세채권·최우선변제 및 임차인의 배당 지위에 따라 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다. 제천시 및 국의 압류에 관련된 조세채권도 실제 법정기일과 우선순위를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시 배당과 실질취득의 변화
| 구분 | 예상 채권자 배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수(가정) |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 | 1,215,415,830원 | 678,316,137원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 971,852,664원 | 921,879,303원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 777,002,131원 | 1,116,729,836원 | 0원 |
제천단양축산업협동조합의 신청채권액은 1,353,700,686원입니다. 제시된 모든 회차 시나리오에서 이 채권자의 예상배당액은 신청채권액에 미달합니다. 후순위 근저당권자들의 배당 부족도 이어지는 구조입니다.
⑥ 입지·건물·토지 현황 (감정요항표 기준)
- 입지. 제천시 교동 소재 교동근린공원 북서측 인근입니다. 주변은 상업용 부동산, 종교시설, 주상용 부동산 등이 혼재한 지역으로 상업시설로서 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 기호 2 토지는 세로(가)에 접하여 차량 접근이 가능하며, 기호 3 토지는 중로각지에 접하여 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 있고 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2007.08.31 사용승인된 일반목구조 기와지붕 건물로, 일반음식점과 직원 숙소로 이용 중입니다. 동측 일부에는 오픈 형태의 다락층이 있으며 난방·위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 건물 현황 확인. 매각물건명세서는 목록 1 건물의 2층 유무에 대한 철저한 사전 조사를 요구합니다. 단층 공부와 다락층 이용 현황, 실제 구조를 대조해야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 일부 토지는 지목과 현황 이용이 다릅니다. 특히 지목 '전'인 목록 2 일부가 도로 및 상업용 부속토지로 이용되고 있습니다.
- 공법상 제한. 도시계획도로(소로3류) 저촉·접함, 중로1류 접함, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등의 관련 내용을 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 및 제시외 수목이 매각에 포함됩니다. 실제 위치·면적·이용 상태 및 본건과의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 상업시설과 주거시설, 부속토지가 결합된 부동산이므로 일반적인 주거용 부동산과는 매수 수요가 다를 수 있습니다. 용도·임차관계·토지 이용 제한을 반영한 개별 가치평가가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 주식회사에이블잇의 점유개시일, 사업자등록 신청일, 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 특히 2020.10.20 말소기준권리와의 선후관계가 핵심입니다.
- 보증금 인수 가능성. 보증금 50,000,000원이 배당으로 얼마나 회수되는지, 미반환분에 대해 매수인이 책임질 가능성이 있는지 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산하세요.
- 건물 2층·다락 조사. 목록 1의 2층 유무에 관해 명시적인 주의가 있으므로, 실제 구조·사용면적·건축물대장·감정평가 내용을 일치시켜 확인하세요.
- 토지 이용 제한. 목록 2의 도로 이용 부분과 도시계획도로 저촉, 토지 경계, 접도 및 실제 사용가능 면적을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 교동 73 및 73-6 토지의 공동담보 내역과 매각목록별 범위, 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 및 수목 포함 여부를 확인하세요.
- 수익성 검토. 확인된 월차임 3,500,000원 외에 실제 임대차 유지 여부, 영업공간 이용 가능성, 수선비와 운영비를 반영하여 수익성을 검토하세요.
- 채권·조세 확인. 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이나, 당해세 등 조세채권의 우선순위와 실제 배당은 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 1,230,117,000원, 추가 유찰 시 984,093,600원 및 787,274,880원의 시나리오를 검토하되, 가격 하락이 임차권과 건물 현황 위험을 해소하지 않는다는 점을 반영하세요.
- 원본 및 현지 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 관련 공부를 대조하고 반드시 현지 답사 후 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “반값에 가까워졌어도 안전한 낙찰가는 따로 있다”
청주지방법원 2025타경5460은 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 경매물건입니다. 3회 유찰, 최저가 1,230,117,000원, 감정가 대비 51.2%라는 수치만 보면 상당한 가격 하락이 이루어진 것은 분명합니다.
등기상 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 일반음식점 전부를 임차한 주식회사에이블잇의 대항력이 미상이고, 일부 토지의 도로 이용과 건물 2층 유무 등 물건 자체에 대한 조사 과제가 남아 있습니다. 예상배당에서 인수 0원으로 산정되었다는 이유만으로 실제 매수인 부담도 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
현재 가격이 실제 시세보다 저렴한지 판단할 비교 거래와 수익가치 검증도 필요합니다. 특히 3회 유찰된 상업용 복합물건이라는 점을 고려하면, 권리와 현황 확인이 끝나기 전에는 입찰을 보류하는 보수적인 접근이 합리적입니다.
결론은 '감정가 대비 가격 하락은 확인, 실질취득 위험과 시장가치는 미확정'입니다. 임차인의 대항요건, 건물 구조, 토지 이용 제한을 확인하고, 그 결과에 맞춰 실질취득액과 적정 응찰가를 산정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
