청주지방법원 2025타경5466. 경매 분류는 연립·다세대와 토지이지만, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 대지 350.6㎡이며, 매각물건명세서상 토지와 건물, 제시외 건물 ㄱ~ㄹ을 함께 매각하는 일괄매각입니다. 소유자 황현주는 2007년 11월 5일 증여를 원인으로 소유권을 취득했고, 2020년 4월 17일 최성옥 명의 채권최고액 42,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기부 밖의 임차관계가 결론을 바꿉니다. 최경자는 2017년 7월 5일 전입해 말소기준인 2020년 4월 17일보다 앞서며, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 기재됐습니다. 우선변제권은 반영되지 않아 보증금 5,000,000원이 배당되지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5466 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 단양군 단성면 북상리 70-5 · 북상하리길 23-6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 350.6㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 연와조 스라브지붕 단층 · 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 포함 일괄매각 |
| 소유자 | 황현주 (2007.11.05 증여, 2007.11.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 94,748,000원 / 75,798,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 지인파이낸스대부 / 85,142,828원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
말소기준권리는 2020년 4월 17일 접수된 최성옥 근저당권 42,000,000원입니다. 2023년 지인파이낸스대부의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 2025년 국의 압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2020년 4월 3일 현대캐피탈 가압류는 2020년 4월 20일 해제로 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최경자 · 전부 | 2017.07.05 | 5,000,000원 월 300,000원 | 2025.11.24 | 대항력 있음 우선변제 없음 5,000,000원 승계 가능 |
확정일자는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션은 우선변제액 0원과 보증금 전액 인수를 반영합니다. 실제 배당은 최우선변제·당해세 등 배당순위 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
② 실질취득 — 최저가가 내려가도 인수액은 남는다
현재 최저매각가는 75,798,000원이지만, 대항력 임차보증금 5,000,000원을 함께 부담하면 실질취득은 80,798,000원입니다. 이 사건의 임차보증금은 낙찰가보다 작으므로 실질취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지면 총 취득부담도 낮아지지만, 보증금 5,000,000원은 각 회차에 그대로 더해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 75,798,000원 | 5,000,000원 | 80,798,000원 |
| 2회 유찰 시 | 60,638,400원 | 5,000,000원 | 65,638,400원 |
| 3회 유찰 시 | 48,510,720원 | 5,000,000원 | 53,510,720원 |
③ 예상배당표 (매각가 75,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,764,364원 |
| 인수. 임차인 최경자 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 최성옥 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 지인파이낸스대부 | 70,021,404원 | 32,033,636원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사지인파이낸스대부 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 112,021,404원 중 예상 배당은 74,033,636원이며, 미배당은 37,987,768원입니다. 임차인 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 연와조 스라브지붕 단층 건물입니다.
- 주위환경. 단천초등학교 남동측 인근으로 단독주택과 농경지가 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 도보 5분 내외 거리에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 난방설비와 기본적인 위생·급수·배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대 350.6㎡, 평지의 세로장방형이며 세로한면 도로에 접합니다. 공시지가는 80,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·주거용지이며, 가축사육제한구역과 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물 ㄱ~ㄹ의 현황과 경계를 직접 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 낙찰가 75,798,000원이 아니라 임차보증금을 더한 80,798,000원을 기준으로 자금계획을 세우세요.
- 임차인 원본 확인. 최경자의 점유 지속 여부, 임대차계약서, 확정일자, 보증금 잔액과 배당요구 내용을 원본으로 대조하세요.
- 명도·보증금 동시 계획. 대항력 임차인에게 지급할 보증금과 인도 협의 시점, 소요비용을 입찰가에서 차감해 계산하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·본건 건물·제시외 건물 ㄱ~ㄹ의 위치, 구조, 사용상태와 경계를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역과 지구단위계획, 가축사육 및 폐기물매립시설 제한이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 유찰률만 보지 말고 북상리 일대 단독주택·토지 거래와 수선비를 별도로 조사하세요.
- 배당 변동. 당해세와 최우선변제 여부에 따라 실제 배당 및 임차보증금 인수액이 달라질 수 있으므로 매각기일 전 배당요구·명세서 변동을 확인하세요.
맺으며 — “75,798,000원에 낙찰받는 물건이 아니다”
이 사건의 등기권리는 복잡하지 않습니다. 최성옥 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 임차인 최경자의 전입이 말소기준보다 빠르고, 배당표상 보증금 5,000,000원이 변제되지 않기 때문에 매수인 부담이 남습니다. 현재 회차에서 봐야 할 숫자는 최저가 75,798,000원이 아니라 실질취득 80,798,000원입니다.
여기에 단독주택 이용, 제시외 건물 포함 일괄매각, 토지이용 규제와 현장 확인 요소가 겹칩니다. 비교 가능한 실거래 검증도 없는 만큼 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금과 명도는 승계될 수 있는 물건. 보증금·현장·이용규제를 모두 입찰가에 반영한 뒤 접근해야 합니다.
