대전지방법원 2025타경426. 소유자는 김영미이고, 말소기준권리는 2016.04.27. 대전충남우유농업협동조합 근저당권 채권최고액 624,000,000원입니다. 그 뒤 2023년 국의 압류, 2024년 탄동농업협동조합 가압류 37,033,368원이 붙었고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.01.31. 등기됐습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차 매각가 436,738,000원을 가정해 집행비용을 제외한 429,970,620원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권을 매수인이 떠안는 구조는 아니어서 권리상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
문제는 권리보다 물건 자체의 조건입니다. 감정평가상 기준시점 이용상태는 창고시설이고, 경량철골구조 기타지붕 단층 창고시설로 기재돼 있습니다. 주변은 개발제한구역 내 농경지역으로 농경지와 임야가 주를 이루며 단독주택과 근린생활시설이 일부 혼재합니다. 일부 토지는 농지취득자격증명이 필요하고, 목록 5 지상의 비닐하우스 2개동은 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경426 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 송강동 271 · 등기상 송강동 271-1, 271-2 · 대전광역시 유성구 와룡로 99-28 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 창고시설 이용 |
| 소유자 | 김영미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,273,292,400원 / 436,738,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 572,865,138원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.27. 근저당권 · 대전충남우유농업협동조합 · 채권최고액 624,000,000원 |
| 지정 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 5 지상 비닐하우스 2개동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수액은 0원
말소기준은 2016.04.27. 설정된 대전충남우유농업협동조합 근저당권입니다. 2023.05.23. 국의 압류와 2024.04.22. 탄동농업협동조합 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.08.17. 개시된 종전 임의경매는 2024.08.28. 취하됐고 2024.09.02. 그 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 이후 2025.01.31. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 가격 구조 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 할인’은 확인 불가
감정가 1,273,292,400원에서 3회 유찰된 현재 회차 최저매각가는 436,738,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 305,716,600원(감정가 24.01%), 5회 유찰 시 214,001,620원(감정가 16.81%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 수치를 곧바로 “시세보다 싸다”로 해석하면 안 됩니다. 특히 감정 이용상태가 창고시설이고, 개발제한구역·자연녹지지역 및 농지취득자격증명 조건이 붙은 복합 물건이므로 할인율보다 실제 이용 가능성·토지 규제·환금성을 먼저 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 436,738,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,767,380원 |
| 2. 근저당 · 대전충남우유농업협동조합 | 624,000,000원 | 429,970,620원 |
| 3. 가압류 · 탄동농업협동조합 | 37,033,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 661,033,368원 중 429,970,620원이 배당되고, 미배당은 231,062,748원입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 송강동 소재 송강초등학교 북서측 인근. 개발제한구역 내 농경지역으로 농경지 및 임야가 주를 이루고 단독주택·근린생활시설이 일부 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 대체로 소형차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 창고시설로 이용 중이며, 경량철골구조 기타지붕 단층 창고시설입니다. 사용승인일은 2012.06.04.입니다.
- 토지. 지목은 전, 토지이용상황도 전이며 면적은 472.0㎡, 공시지가는 143,400원/㎡입니다. 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 개발제한구역·자연녹지지역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되며, 일부 목록에는 공익용산지·보전산지도 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1, 2, 3, 6, 8, 13은 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 목록 5 지상 비닐하우스 2개동은 매각 대상에서 제외됩니다. 토지 인수 후 해당 시설물의 점유·소유 관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임차관계는 현황조사·전입·사업자등록 등 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 개발제한구역·자연녹지지역과 일부 보전산지·공익용산지 지정이 실제 사용·개발 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 해당 토지와 창고시설의 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당 한계. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당과 인수관계는 입찰 직전 원본을 기준으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 조건이 먼저다”
이 사건은 권리 시뮬레이션만 보면 비교적 명확합니다. 2016.04.27. 근저당권이 말소기준이고 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 떨어졌다는 이유만으로 가격 매력이 크다고 결론 내릴 수는 없습니다.
감정 이용상태가 창고시설이고, 개발제한구역·자연녹지지역 등 토지 규제가 존재하며, 특정 목록에는 농지취득자격증명이 요구됩니다. 여기에 비닐하우스 2개동 매각 제외, 임대관계 미상까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리보다 이용 가능성·인허가·점유·환금성을 먼저 확인해야 하는 유형입니다. 실거래 비교가 없는 상태에서는 최저가 436,738,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기보다, 복합 조건을 모두 확인한 뒤 적정가를 따로 산정하는 접근이 필요합니다.
