대전지방법원 2025타경860. 대전 동구 인동 ‘힐링타운도시형주택’ 7층 702호, 전용 48.9166㎡의 아파트형 도시형생활주택입니다. 감정가 254,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 124,460,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 본건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.
함현수는 2023.01.30. 전입했고 2022.12.22. 확정일자를 갖췄으며, 2023.02.07. 전세금 180,000,000원의 전세권도 설정했습니다. 본건의 말소기준인 2025.02.17. 임의경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 배당요구도 2025.03.11. 접수해 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 121,917,560원만 배당되고 나머지 58,082,440원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경860 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 인동 77-6 힐링타운도시형주택 제7층 제702호 도로명: 대전광역시 동구 대흥로202번길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 48.9166㎡ · 14층 건 중 7층 |
| 소유자 | 송미정 (단독소유) |
| 사용승인 / 세대수 | 2022.09.06 / 48세대 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 124,460,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 함현수 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
2022.11.07. 설정된 한밭새마을금고 근저당권 5,220,000,000원은 공동담보 권리였으며 2023.02.07. 일부포기로 말소됐습니다. 2024.11.28. 서대전세무서 압류도 2025.03.28. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 핵심 기준은 2025.02.17. 임의경매개시결정이고, 그보다 앞선 임차인의 전입과 전세권은 매각으로 깨끗하게 지워지는 후순위 권리가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 권리일자 | 보증금 | 권리 판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 함현수 실제 임차인 1명 | 702호 주거 전입 2023.01.30 확정 2022.12.22 배당요구 2025.03.11 | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 미배당액 인수 58,082,440원 |
함현수는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 등기부상 전세권자와 임차인이 같은 사람이고 금액도 180,000,000원으로 같으므로, 임차보증금과 전세권 전세금을 별개의 360,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 실질 분석에서는 동일한 180,000,000원 권리의 배당과 잔액 인수 구조로 봐야 합니다.
유찰돼도 총비용이 거의 줄지 않는 이유
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·49% | 124,460,000원 | 58,082,440원 | 182,542,440원 |
| 3회 유찰 시 감정가의 34% | 87,122,000원 | 94,846,196원 | 181,968,196원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 24% | 60,985,399원 | 120,512,338원 | 181,497,737원 |
낙찰가가 124,460,000원에서 60,985,399원까지 내려가더라도, 미배당 보증금 인수액은 58,082,440원에서 120,512,338원으로 커집니다. 집행비용 추정액의 차이 때문에 회차별 총액이 조금씩 달라지지만, 실질취득은 계속 약 1.81억~1.83억에 머뭅니다. 즉 본건은 유찰을 기다린다고 실질 매입가격이 함께 내려가는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가는 74.5%, 실질취득은 109.2%
힐링타운도시형주택의 동일·유사 면적 최근 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 7건입니다. 가격 판단에는 2024년 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.0㎡ | 14 | 168,000,000원 |
| 2026.07 | 48.92㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 48.92㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 47.53㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 49.0㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.02 | 47.53㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 49.0㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2024.11 | 47.53㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2024.11 | 49.0㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 49.0㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.10 | 49.0㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2024.04 | 49.0㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 167,142,857원 |
최신 거래는 2026.07.의 168,000,000원이고, 최근 12개월 7건 평균은 167,142,857원입니다. 현재 최저가 124,460,000원만 비교하면 최근 평균의 74.5%지만, 인수액을 더한 실질취득 182,542,440원은 최근 평균보다 15,399,583원 높고, 최신 거래보다도 14,542,440원 높습니다.
전체 12건 평균은 186,666,666원이지만, 여기에는 2024년의 210,000,000원~230,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 21.9% 하락한 흐름이므로, 전체 평균만 보고 실질취득가가 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,542,440원 |
| 1. 임차인 함현수 보증금 | 180,000,000원 | 121,917,560원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 함현수 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 58,082,440원 |
임차보증금과 전세권 전세금은 동일인·동일 금액의 권리로 중복 합산하지 않습니다. 현재 매각대금에서는 집행비용 2,542,440원을 먼저 제외하고 임차인에게 121,917,560원이 배당되며, 보증금 잔액 58,082,440원은 매수인이 인수합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트형 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물의 7층 702호입니다. 사용승인일은 2022.09.06.입니다.
- 주위환경. 신인동행정복지센터 북서측 인근으로, 아파트단지·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건도 보통 수준입니다. 남서측 약 7미터 도로를 통해 접근합니다.
- 토지·규제. 정방형 평지이며 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역에 포함됩니다. 소로3류 도로에 접하고 공시지가는 762,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다. 다만 평가 당시 이해관계인이 부재해 내부 이용상황은 건축물현황도와 탐문조사 등을 참고했습니다.
- 환금성. 48세대 규모이고 최근 12개월 거래는 7건입니다. 거래는 확인되지만 최근 거래가격이 과거 거래군보다 21.9% 낮아진 흐름은 응찰가 산정에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 124,460,000원이 아니라 인수액을 더한 182,542,440원을 시세와 비교해야 합니다.
- 전세계약의 실체 확인. 전세계약서, 180,000,000원 지급내역, 전입세대확인서, 확정일자와 실제 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 함현수가 임차인·전세권자·신청채권자로 모두 기재된 이유와 경매 신청 근거를 확인해야 합니다.
- 배당요구와 미배당액 확인. 배당요구일 2025.03.11. 및 매각물건명세서의 인수 문구를 확인하고, 실제 배당표에 따른 잔존 보증금을 다시 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 약 181,497,737원~181,968,196원 수준입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 마감·설비·점유 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 매각 진행상태 확인. 매각기일 2026.08.03.의 결과와 이후 기일 변경 여부를 법원 공고와 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”
이 물건의 최저가는 감정가의 49%인 124,460,000원입니다. 그러나 함현수의 선순위 대항력과 180,000,000원 보증금을 함께 보면 결론은 완전히 달라집니다. 현재 회차에서 58,082,440원을 인수해 실질취득은 182,542,440원이고, 이는 최근 12개월 평균 167,142,857원과 최신 거래 168,000,000원을 모두 웃돕니다.
더 기다려 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 반대로 늘어 실질취득은 계속 약 1.81억~1.83억 수준에 머뭅니다. 최근 시장은 이전 거래군보다 21.9% 하락했고, 임차인·전세권자· 신청채권자의 동일인 관계도 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율에 현혹돼서는 안 되는 대항력 인수형입니다. 낙찰가는 낮지만 실질가격은 높고, 권리 확인 부담도 남아 있습니다.
