대전지방법원 2025타경393. 충청남도 부여군 규암면 반산리 소재 대지·토지와 근린생활시설 및 자동차관련시설, 제1종근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 사무실, 세탁공장 및 사무실 등으로 이용 중이며, 소유자는 이유식입니다. 감정가 1,169,592,460원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 573,101,000원, 감정가의 49%입니다.

권리의 기준점은 2020년 4월 1일 설정된 제천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 장현진 근저당권과 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸합니다. 그러나 함승근은 2008년 1월 4일 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 우선변제권 없이 보증금 3,000원 전액이 매수인에게 승계됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 대항력 임차보증금은 인수

소유권 취득 이후 설정됐던 부여농업협동조합과 원신철강주식회사 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 제천농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 장현진 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 임차인 1명

함승근의 보증금은 3,000원으로 최저매각가보다 작으므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금에 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 회차의 매수인 실질취득액은 573,101,000원 + 3,000원 = 573,104,000원입니다.

이강우·이원용·박종태는 모두 말소기준 이후 전입해 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 일부 점유 범위가 확인되지 않아 인수 위험과 별개로 현황 확인, 점유 이전 협의 및 명도 절차에는 변수가 남습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가 할인율만으로 결론 금지

현재 최저가는 573,101,000원으로 감정가 1,169,592,460원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 중개 실거래 자료가 없어 현재 최저가 또는 실질취득액 573,104,000원이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다.

특히 이 물건은 주거 전용 부동산이 아니라 근린생활시설, 자동차관련시설, 세탁공장 및 사무실 용도의 건물과 토지가 결합된 물건입니다. 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 573,101,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 합계 640,500,000원 중 564,969,990원이 배당되고, 미배당액은 75,530,010원입니다. 함승근 보증금 3,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물·토지 현황과 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충청남도 부여군 규암면 반산리 소재 백제중학교 동측 인근입니다. 도로변을 따라 중소규모 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 형성돼 있고 후면은 농경지와 농가주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입과 주정차가 용이하며 인근에 군내버스승강장이 있습니다. 승강장 거리, 운행빈도, 편익시설 접근성과 연계성 등을 고려한 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
• 이용상태. 근린생활시설 및 자동차관련시설은 사무실 등으로, 제1종근린생활시설은 세탁공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다.
• 건물구조. 조립식 경량철골조 철재판지붕 단층, 조적조 및 벽돌조 경량철판지붕 단층, 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물 등이 포함됩니다.
• 설비. 건물에 기본적인 급배수·급탕설비, 위생설비와 소방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 계획관리지역·자연녹지지역과 가축사육제한구역, 지역개발사업구역, 하수처리구역, 일부 도로구역이 포함됩니다.
• 개별 토지 항목. 지목 대, 토지면적 93㎡, 토지이용상황 주상용, 평지·가로장방, 소로한면이며 공시지가는 205,800원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 일부 토지는 공부상 지목이 잡종지 및 전이나 실제로는 제시외 건물이 소재하는 상업기타 용도로 이용 중입니다.

⑥ 일괄매각·멸실·타인소유토지 확인

매각물건명세서 비고에는 일괄매각 조건이 기재돼 있습니다. 목록7은 목록3·4·5와 타인소유토지 261-13상에 소재하며, 건물 중 창고 30㎡는 멸실된 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 현재 회차의 실질취득액은 최저가 573,101,000원에 함승근 보증금 3,000원을 더한 573,104,000원입니다.
• 시장가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
• 임차인 원본 대조. 함승근의 임대차계약과 보증금, 이강우·이원용·박종태의 보증금과 점유 부분을 계약서·전입세대열람·사업자등록·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 실제 임차·점유자가 4명이므로 각 공간별 인도 일정과 영업·이전비용, 인도명령 적용 여부를 검토하세요.
• 조세채권. 국세·지방세가 당해세인지 확인하고 배당표의 선순위 차감 가능성을 반영하세요.
• 일괄매각 범위. 목록별 토지와 건물의 매각 포함 범위, 타인소유토지 261-13과의 관계를 지적도·건축물대장·현황측량으로 확인하세요.
• 멸실·제시외 건물. 창고 30㎡ 멸실과 제시외 건물의 실제 상태, 철거비용 및 등기·대장 정리 필요성을 확인하세요.
• 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 조세·점유 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 현장관계가 먼저다

등기부만 보면 말소기준 이후의 근저당권과 압류는 소멸하고, 매수인 인수액도 함승근 보증금 3,000원으로 제한됩니다. 그러나 이 물건의 핵심은 인수액의 크기가 아닙니다. 실제 임차·점유자가 4명이고, 보증금 미상 임차인이 3명이며, 건물이 타인소유토지 261-13에도 걸쳐 있고 창고 30㎡는 멸실됐습니다.

감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시장가격보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 등기권리는 비교적 정리되지만, 점유·토지사용·건물현황과 가격 검증이 필요한 현장형 물건입니다. 권리 확인보다 현장과 매각 범위 확인에 더 많은 시간을 써야 합니다.