대전지방법원 2025타경3800. 대전 서구 둔산동 대덕대로185번길 58 소재 건물의 4층 401호 근린시설입니다. 갤러리아백화점 남서측 인근 상업·업무시설 밀집지역에 자리하며, 공부상 제2종근린생활시설인 당구장과 일반음식점으로 나뉘어 있습니다. 건축물현황도면상으로는 4층 전체에 해당하는 호실이고, 현재 일반음식점·당구장·복도 등으로 구분하여 이용 중입니다.

현재 소유자는 주식회사가유리입니다. 2019.12.30 매매로 1,031,300,000원에 취득한 기록이 있고, 이후 근저당권 설정과 여러 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 신청채권은 1,157,914,224원이며, 2025.08.25 대전우리신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

핵심 문제는 세 가지입니다. 임차인의 보증금과 대항요건이 확인되지 않았고, 오래된 근저당권과 이후 이전등기 사이의 현재 권리관계를 검증해야 하며, 국세·지방세 압류가 여러 건 존재합니다. 여기에 4층 전체를 여러 영업공간으로 나누어 사용한다는 점까지 더해져 일반적인 단일 점포보다 검토해야 할 사항이 많습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당과 임차인 확인이 핵심

제시된 말소기준은 2023.08.04 국(북대전세무서장) 압류입니다. 그 뒤 등기된 서구·유성구·국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기 자체가 말소되는 것과 배당에서 조세가 우선 처리되는 것은 별개입니다. 세금의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.

임차인·점유 현황 — 2명 모두 인수 가능성 확인 필요

두 사람의 전입일은 모두 제시된 2023.08.04 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 전입일 선행만으로 상가 임차인의 법적 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 상가건물의 인도·사업자등록 등 대항요건, 임대차계약의 실제 내용, 선순위 담보권과의 관계를 함께 확인해야 합니다.

특히 이보호는 배당요구 신고 사실이 확인되지만 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액을 배당받거나 낙찰자의 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다. 김미화는 배당요구 여부도 추가 확인이 필요합니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 미배당 보증금은 현재 확정할 수 없습니다.

② 가격 분석 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%

감정가 1,930,000,000원이었던 근린시설이 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 661,990,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%로 크게 낮아졌습니다. 하지만 이는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 실제 시장가치나 최종 취득비용 대비 할인율은 아닙니다.

매각 최저가만 비교하면 추가 유찰 시 입찰가격은 낮아집니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 한다면 낙찰가 하락이 같은 폭의 실질취득비용 감소로 이어지지 않습니다. 각 회차별 예상 인수보증금과 실제 취득총액을 함께 재산정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 661,990,000원 가정)

집행비용 9,019,900원을 차감한 단순 잔여액입니다. 실제 조세·담보권·임차인 배당을 반영하기 전의 계산이며, 소유자 배당액이나 매수인 인수액을 확정한 결과가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 둔산동 갤러리아백화점 남서측 인근입니다. 주변에는 상업·업무시설, 백화점, 주상복합건물, 아파트단지 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려한 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
• 건축 구조. 철골철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층 건물의 4층 401호입니다. 기본 급배수·위생설비·승강기·소방설비 등이 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설인 당구장과 일반음식점으로 나뉘며 복도 등을 포함해 구분 이용 중입니다. 실제 사용 경계, 독립적인 영업 가능 여부와 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 준주거지역의 상업용 건부지입니다. 남서측 및 북서측 약 10m 내외 포장도로에 접하며, 토지 공시지가는 3,973,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 둔산지구 택지개발사업 지구단위계획구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 일부 공간은 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 실제 내부상태, 시설물 소유관계, 원상회복 가능성 등을 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 상업시설 접근성은 긍정적이지만 4층 전체를 당구장·음식점 등으로 구분 사용하는 구조입니다. 실수요 및 임대수요, 실제 수익성에 따라 환금성이 달라질 수 있으므로 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 계약서 확인. 이보호·김미화 각각의 보증금, 차임, 계약기간, 실제 점유부분 및 임차인의 법적 지위를 확인하세요.
• 대항요건 확인. 전입일과 별도로 상가건물 인도, 사업자등록, 확정일자 및 선순위 권리관계를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 안전합니다.
• 배당요구 및 인수액. 이보호의 2025.09.12 배당요구 신고와 김미화의 배당요구 여부를 대조하고, 실제 배당 가능액 및 매수인에게 남을 보증금을 계산하세요.
• 말소기준권리 재검증. 2021.11.19 신협 근저당권과 2026.02.26 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기를 원본 등기부에서 확인하세요. 2023.08.04 압류를 말소기준으로 적용할 수 있는지 재검토해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류에 관한 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하고 배당순위를 다시 산정하세요.
• 배당표 재작성. 신청채권 1,157,914,224원과 실제 근저당권, 조세, 임차인 채권을 반영한 예상배당표가 필요합니다. 잠정 잔여액을 소유자 배당액으로 보아서는 안 됩니다.
• 영업시설·점유범위. 4층 전체의 당구장·일반음식점·복도 구획, 영업시설 귀속, 실제 점유자 및 명도 범위를 현장에서 확인하세요.
• 시장가치 검증. 주변 유사 근린시설의 최근 거래사례와 실제 임대수익을 확인하고, 인수보증금까지 포함한 실질취득비용과 비교하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물현황도면과 임대차 관련 서류를 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 인수액

대전 둔산동 4층 401호 근린시설은 3회 유찰되어 최저매각가가 661,990,000원까지 하락했습니다. 감정가 1,930,000,000원과 비교하면 매우 큰 하락폭입니다. 그러나 경매투자에서 중요한 것은 감정가가 아니라 실제 취득에 들어갈 총액과 매각 후 권리관계입니다.

이 물건에는 보증금이 확인되지 않은 점유 관련 임차인 2명이 있습니다. 말소기준권리로 제시된 압류보다 전입일이 빠르지만, 근저당권의 현재 효력과 상가 대항요건은 추가 확인이 필요합니다. 또한 국세·지방세 압류와 불완전한 배당 추정, 여러 영업공간으로 구분된 4층 전체의 점유 문제가 함께 존재합니다.

따라서 현재 결론은 권리 및 인수 위험 미해소, 가격 매력 판단 보류입니다. 임차보증금, 실제 대항력, 조세배당 및 현재 시세를 확인한 뒤 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득비용으로 재평가해야 합니다. 감정가 대비 낮은 최저가만을 이유로 응찰하기에는 확인해야 할 핵심 위험이 남아 있습니다.