대전지방법원 2025타경3800. 둔산동 갤러리아백화점 남서측 인근에 위치한 4층 401호 근린시설입니다. 공부상 제2종근린생활시설 당구장과 제2종근린생활시설 일반음식점으로 나뉘어 있고, 실제로도 일반음식점·당구장·복도 등으로 구분해 이용 중입니다. 소유자 주식회사가유리는 2019.12.30 매매로 1,031,300,000원에 취득했습니다.
가격만 보면 감정가의 49%까지 내려와 눈에 띄지만, 이 사건의 승부처는 유찰률이 아닙니다. 말소기준일보다 먼저 점유를 시작한 두 사람이 모두 존재하고 보증금이 미상이라는 점입니다. 이보호는 2023.01.12, 김미화는 2023.06.26에 점유 관련 날짜가 확인되며, 말소기준은 2023.08.04 국 압류입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 및 미배당 보증금 승계 가능성으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3800 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 1087 4층401호 · 대덕대로185번길 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(당구장·일반음식점 등) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사가유리 · 2019.12.30 매매 · 거래가액 1,031,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,930,000,000원 / 945,700,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전우리신용협동조합 / 1,157,914,224원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 점유 2명
말소기준으로 제시된 권리는 2023.08.04 국 압류입니다. 이후의 서구·유성구 압류, 국 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있습니다. 문제는 그보다 앞선 점유입니다. 두 점유자 모두 기준일 전에 점유 관련 날짜가 있어 보증금과 확정일자, 실제 점유관계가 확인될 때까지는 매수인 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 점유 관련일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보호 | 401호 당구장 | 2023.01.12 | 미상 | 2025.09.12 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김미화 | 4층 401 일부호 | 2023.06.26 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
② 가격·환금성 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 두 차례 유찰 후 감정가 1,930,000,000원의 49%인 945,700,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 661,990,000원, 그 다음은 463,393,000원으로 계산되어 있습니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 945,700,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 661,990,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 463,393,000원 |
2019.12.30 소유권 취득 당시 거래가액은 1,031,300,000원이지만, 과거 취득가격을 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 특히 이 사건은 일반 주거용 집합건물이 아니라 당구장·일반음식점 등이 한 호실 안에서 나뉘어 이용되는 근린시설입니다. 최근 실거래 기준 없이 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론을 내리기보다 임차관계와 현행 상업용 매매·임대 시세를 먼저 확인하는 순서가 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 945,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,857,000원 |
| 신청채권자 · 대전우리신용협동조합 | 1,157,914,224원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 933,843,000원 |
현재 계산은 집행비용 11,857,000원과 잔여 933,843,000원으로 표시됩니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있고, 임차인의 보증금과 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 둔산동 소재 갤러리아백화점 남서측 인근으로, 주변은 상업업무시설·백화점·주상복합건물·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성도 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 공부상 제2종근린생활시설 당구장과 일반음식점으로 나뉘며, 실제로 일반음식점·당구장·복도 등으로 구분 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 건물의 4층 401호이며, 급배수·위생·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 및 북서측 약 10m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 상업용으로 이용되는 평탄한 토지입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 확인. 대상호 일부는 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했던 부분이 있어, 실제 내부 상태와 점유 경계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이보호 보증금 확인. 401호 당구장 점유, 2023.01.12 점유 관련일, 2025.09.12 배당요구 사실이 확인됩니다. 보증금과 확정일자를 원본으로 확인해야 합니다.
- 김미화 보증금·배당요구 확인. 4층 401 일부호 점유, 2023.06.26 점유 관련일이 확인되나 보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금과 예상배당액이 확인되면 낙찰가에 미배당 승계액을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 현재는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있고, 당해세에 해당하면 배당순서와 후순위 배당액이 바뀔 수 있습니다.
- 근저당 원본 대조. 2021.11.19 대전우리신용협동조합 근저당권과 2026.02.26 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 내용을 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 401호 내부 구획 확인. 일반음식점·당구장·복도 등으로 나뉘어 이용 중이므로 각 점유자의 실제 사용 부분과 출입·경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 순서. 49%라는 유찰률 자체가 가격 메리트의 증거는 아닙니다. 최근 상업용 실거래·임대 시세와 승계액을 함께 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가 ≠ 49%짜리 매입”
이 사건은 표면적인 숫자와 실제 위험이 가장 쉽게 엇갈리는 유형입니다. 감정가 1,930,000,000원에서 945,700,000원까지 내려와 감정가 대비 49%가 됐지만, 말소기준보다 앞선 점유자 2명의 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 낙찰가만으로 총취득비용을 계산할 수 없고, 현재 단계에서는 시세보다 싸다는 결론도 내릴 수 없습니다.
여기에 당구장·일반음식점·복도 등으로 분할 이용되는 근린시설이라는 특성과 두 차례 유찰, 세금 압류, 근저당권 이전 확인사항까지 겹칩니다. 이 물건에서 가장 먼저 확보해야 하는 것은 더 낮은 최저가가 아니라 두 점유자의 보증금·확정일자·배당관계와 최신 등기 원본입니다. 그 숫자가 확인돼야 비로소 실질취득가와 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다.
