대전지방법원 2025타경3857. 대전 동구 판암동의 다세대주택 ‘판암스마트빌’ 202호입니다. 감정가는 180,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 88,200,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2016.05.04. 설정된 탄방침례신용협동조합의 근저당권 118,800,000원이며, 이후의 동구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 이홍승의 전입일은 2021.05.21.입니다. 말소기준권리인 2016.05.04. 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 전입관계만으로 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3857 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 판암동 568-5 2층202호 · 대전광역시 동구 옻밭5길 147 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 전용 63.94㎡ |
| 소유자 | 주현건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 99,109,604원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.04. 근저당권 · 탄방침례신용협동조합 · 채권최고액 118,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.05.04. 을구 1번 근저당권입니다. 2021년 대전광역시 압류는 2022.12.01. 해제로 이미 말소됐고, 2023년 동구 압류와 2025년 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 등기상 낙찰자에게 남는 인수 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍승 | 2021.05.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래의 58.2%
판암스마트빌의 동일면적 63.94㎡ 거래는 확인된 최근 거래가 1건입니다. 2025.11. 2층이 151,500,000원에 거래됐으며, 최근 12개월 평균 역시 151,500,000원입니다. 현재 최저가 88,200,000원은 이 가격의 58.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 63.94㎡ | 2 | 151,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.94㎡ | 1건 | 151,500,000원 |
현재 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득가는 최저매각가 88,200,000원과 같습니다. 확인된 최근 실거래 151,500,000원보다 63,300,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐인 소규모 다세대이므로, 이 한 건만으로 모든 호수의 적정가격을 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 1. 근저당 · 탄방침례신용협동조합 | 118,800,000원 | 86,212,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 118,800,000원 중 86,212,400원이 배당되고, 32,587,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당은 근저당권자의 채권 부족분이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 32,587,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 58,571,321원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 43,217,999원 | 42,040,075원 | 76,759,925원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 담보채권의 미배당은 낙찰자가 인수하는 보증금과 다릅니다. 확인된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 판암동 신흥역 북동측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설 및 교육시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 신흥역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2016.05.03.입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 12미터, 남동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·재개발구역·재정비촉진지구 등에 포함되며, 공시지가는 900,300원/㎡입니다.
- 환금성. 판암스마트빌은 8세대 규모이며 확인된 동일면적 최근 거래는 1건입니다. 소규모 다세대 특성상 거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장 표제부의 위반건축물 표시 내용과 실제 시정 여부를 원본 대장 및 관할 행정기관 자료로 확인해야 합니다.
- 층수 불일치 확인. 등기에는 제2층 제202호, 집합건축물대장·건축물현황도에는 1층 202호로 표시되어 있으므로 현장 호수와 공부의 대응관계를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 이홍승의 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 임대차관계와 명도상황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 한계. 최근 동일면적 실거래는 2025.11. 151,500,000원 1건입니다. 현재 최저가가 58.2% 수준이지만 한 건의 거래만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 재개발·재정비 구역 확인. 재개발구역 및 재정비촉진지구 포함 상태가 향후 이용과 권리가치에 미치는 영향을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장·건축물현황도와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 가격 매력은 크지만, 공부 불일치가 핵심 변수
이 물건은 권리 구조만 보면 단순합니다. 2016년 근저당이 말소기준이고, 2021년 전입한 이홍승은 후순위라 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 최저가 88,200,000원이 최근 동일면적 실거래 151,500,000원의 58.2%로 내려와 있습니다.
다만 싸다는 숫자만 보고 들어가기에는 분명한 확인사항이 있습니다. 매각물건명세서에 위반건축물 표시가 있고, 등기부와 건축물대장 사이에 제2층/1층 표기 불일치도 존재합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 단순하고 가격은 낮지만, 공부·현황 확인이 끝나야 할인폭을 온전히 평가할 수 있다”입니다.
