대전지방법원 2025타경474. 논산시 내동 시네마타워 1층 109호, 감정평가상 근린시설로 이용되는 구분상가입니다. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 1층에 있고, 사용승인일은 2020.03.23입니다. 현장 방문 당시에는 공실이었으며 임대 여부는 확인되지 않았습니다.
권리구조의 중심은 2021.06.25 설정된 청주중부신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 483,600,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 논산시 압류, 충남신용보증재단과 우리은행의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 여서연 명의의 소유권이전청구권가등기도 이미 말소되거나 본등기로 정리되어, 낙찰자가 승계할 신탁·가등기 권리는 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 내동 452 시네마타워 제1층 제109호 도로명: 충청남도 논산시 시민로 181 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 구분상가 · 현장 방문 현재 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건 중 1층 · 사용승인일 2020.03.23 |
| 소유자 | 여서연 (단독소유 · 거래가액 674,392,735원) |
| 감정가 / 최저가 | 663,000,000원 / 663,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주중부신용협동조합 / 426,421,368원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현장 방문 당시 공실로 확인됐고, 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 따라서 현재 최저가 663,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 663,000,000원으로 동일합니다.
② 가격 검증 — 최저가보다 실질취득액을 본다
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 663,000,000원입니다. 등기상 여서연의 거래가액 674,392,735원보다는 11,392,735원 낮지만, 과거 소유권 취득가액만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 공실 근린시설입니다. 동일 건물 또는 인근 구분상가의 최신 실거래와 임대료가 확인되지 않은 상태에서는 감정가가 적정한지, 최저가가 저렴한지, 예상 임대수익이 충분한지를 확정하기 어렵습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 663,000,000원 | 0원 | 109,337,758원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 530,400,000원 | 21,936,242원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 424,320,000원 | 126,955,442원 | 0원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권자의 미배당은 증가하지만, 그 미배당액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰 가격이 낮아진다고 해서 자동으로 수익성이 확보되는 것은 아니므로, 임대료·공실기간·관리비를 반영한 적정가 산정이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 663,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,030,000원 |
| 1. 근저당 · 청주중부신용협동조합 | 483,600,000원 | 483,600,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 31,032,242원 | 31,032,242원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,337,758원 |
현재 최저가 663,000,000원 가정에서는 집행비용과 기재 채권이 전액 배당되고, 소유자에게 109,337,758원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으나, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 논산고등학교 북측 인근으로 각급학교, 대형할인매장, 상업용건물, 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로 외벽은 법랑판넬, 내벽은 페인팅 등으로 마감됐고 강화유리 샤시 창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·공용승강기·옥내소화전·화재경보 설비와 옥외주차장이 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건물 부지이며 도로접면은 소로각지, 토지면적은 6,643㎡, 공시지가는 464,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 절대·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 현재 공실인 근린시설이므로 실제 임대수요와 적정 임대료가 확인되기 전까지 환금성과 수익성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실·점유 재확인. 감정평가 당시 공실이었더라도 입찰 전 현장 점유 상태가 달라졌는지 다시 확인하세요.
- 임대수요 조사. 시네마타워 1층과 인근 근린시설의 실제 임대료, 공실기간과 임차수요를 조사해 실질취득액 663,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 업종 활용성. 건물 관리규약, 교육환경 보호구역, 전용·공용부분 이용 조건을 확인해 계획한 업종의 영업 가능 여부를 점검하세요.
- 관리비 체납. 공실 상가는 관리비가 누적될 수 있으므로 관리주체를 통해 전용·공용부분 체납액과 부담 범위를 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세 등이 있는지 배당요구종기와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 최신 실거래와 임대수익 검증 전에는 감정가가 곧 시세라는 전제로 응찰가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 권리만 보면 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이며 청주중부신용협동조합의 근저당권 이후 등기된 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁과 가등기도 이미 정리돼 권리상 돌발 변수는 크지 않습니다.
그러나 낙찰 판단의 핵심은 권리가 아니라 663,000,000원이라는 실질취득액입니다. 현장 방문 당시 공실인 근린시설이고, 현재 시세와 임대수익을 뒷받침할 최신 거래 비교가 확인되지 않았으므로 신건 가격을 싸다고 볼 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 입찰 전 동일 건물과 인근 상가의 임대료·공실률·실거래를 확인해 수익환원 관점에서 응찰 상한을 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
