46,418,000원
대전지방법원 2025타경3870. 대전 동구 정동 3-49, 도로명 역전1길 121에 있는 건물과 토지가 대상이며 감정평가상 공부상 단독주택으로 이용 중입니다. 사건 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정가는 94,732,700원, 현재 최저매각가는 46,418,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 이번 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다.
등기상 말소기준은 2025.07.01. 강성순의 근저당권 30,000,000원입니다. 이 근저당권은 주식회사스마트라인 지분 전부를 대상으로 설정됐고, 2025.09.22. 같은 채권자 강성순이 임의경매를 개시했습니다. 매각물건명세서 비고에도 지분매각이 명시돼 있어, 낙찰 후 전체 부동산을 단독 소유하는 구조로 단순하게 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3870 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 정동 3-49 · 대전광역시 동구 역전1길 121 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 66.1㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 · 사용승인일 1982.10.21 |
| 공유자 | 봉기 2분의 1 · 주식회사스마트라인 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 94,732,700원 / 46,418,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 25,260,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025년 근저당
과거의 한국주택은행 가압류, 전호택 임의경매신청, 기존 근저당권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 기준이 되는 권리는 2025.07.01. 설정된 강성순 근저당권 30,000,000원이며, 이후 2025.09.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 ‘대항력 가능·미상’
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진희 | 2020.08.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김진희의 전입신고일은 2020.08.18로 말소기준권리인 2025.07.01.보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금이 얼마인지와 실제 점유·임대차관계를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,418,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,235,524원 |
| 1. 근저당 · 강성순 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,182,476원 |
현재 회차 기준 계산상 근저당권 30,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 15,182,476원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 김진희의 보증금이 미상이라 실제 인수위험 판단과는 별도로 봐야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 46,418,000원 | 30,000,000원 | 0원 | 15,182,476원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 32,492,599원 | 30,000,000원 | 0원 | 1,507,732원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 22,744,819원 | 21,935,412원 | 8,064,588원 | 0원 |
최저가는 이미 감정가의 49%까지 내려왔고, 한 번 더 유찰되면 32,492,599원, 두 번 더 유찰되면 22,744,819원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이 물건은 실거래 비교 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 임차보증금이 미상이고 지분매각이므로 유찰률 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전역광장 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·주상용건물이 혼재하는 구도심 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 남측 인근에 대전역이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 건물이며 사용승인일은 1982.10.21입니다. 기본위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 66.1㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
- 도로 이용. 공부상 지목은 대이나 북측 일부 약 7㎡가 사실상의 사도로 이용 중이고, 감정평가에는 이를 반영했습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·고도지구·방화지구·지구단위계획구역·공공주택지구·대전역세권 재정비촉진지구·도심융합특구·토지거래허가구역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김진희 보증금 확인. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차관계 원본을 통해 금액과 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 현재 자료만으로는 ‘대항력 있음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’입니다. 보증금이 확인되기 전 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 지분 범위 확인. 봉기와 주식회사스마트라인이 각 2분의 1을 보유하고 있고, 말소기준 근저당은 주식회사스마트라인 지분을 대상으로 합니다. 실제 매각 대상 지분을 원본에서 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권 확인. 지분매각이므로 공유자의 우선매수 가능성과 매각물건명세서 기재 조건을 확인해야 합니다.
- 사도 이용 부분 확인. 토지 북측 일부 약 7㎡가 사실상의 사도로 이용 중이므로 이용가치와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 등 규제 확인. 일반상업지역이지만 다수의 도시계획·정비 관련 규제가 중첩돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 임차인과 지분이다
이 물건은 감정가 94,732,700원에서 2회 유찰돼 최저가가 46,418,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지 확인할 근거가 없고, 무엇보다 2020.08.18. 전입한 김진희의 보증금이 미상입니다. 말소기준보다 선순위 전입이라는 사실만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 반대로 보증금 확인 없이 인수 0원으로 처리해서도 안 됩니다.
또한 이 사건은 지분매각이고, 공유자는 봉기와 주식회사스마트라인으로 각 2분의 1입니다. 공유자 우선매수권과 토지 일부의 사실상 사도 이용까지 함께 고려해야 합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 많이 내려왔지만 권리확인이 끝나지 않았다”입니다. 임차보증금·대항력·매각지분 범위를 확인하기 전까지는 최저가 49%를 가격 메리트로 평가하지 않는 것이 맞습니다.
