대전지방법원 2025타경3894. 봉명동 레자미리버뷰시티 5층 511호로, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 94,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 46,060,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조를 보면 단순 할인물건이 아닙니다. 임차인 최장재는 2022.06.24 전입·점유를 시작했고 2022.06.07 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 90,000,000원입니다. 2024.07.02에는 임차권등기까지 마쳤고, 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있어 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
따라서 이 사건에서 최저가 46,060,000원을 최근 시세와 바로 비교하면 판단이 왜곡됩니다. 현재 회차 예상배당에서는 임차인에게 44,830,920원이 배당되고, 보증금 중 45,169,080원이 남습니다. 낙찰가 46,060,000원과 인수액을 합치면 91,229,080원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 실질취득액은 보증금 약 90,000,000원 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3894 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 677-5 5층 511호 |
| 도로명 | 대전광역시 유성구 문화원로146번길 7-21 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용면적 | 20.0966㎡ |
| 건물 | 지하4층·지상14층 중 제5층 제511호 · 사용승인 2020.04.07 |
| 소유자 | 박정란 · 2020.05.07 소유권 이전 · 거래가액 92,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 90,924,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 핵심은 9,000만원 임차권
2020.05.07 동대전농업협동조합 근저당권 49,200,000원이 설정됐지만 2022.06.24 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 임차인 최장재가 2022.06.24 전입·점유를 시작했고, 2024.07.02 보증금 90,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최장재 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.24 | 2022.06.07 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당분 인수 |
배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가로는 보증금 전액을 배당할 수 없습니다. 집행비용 1,229,080원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 44,830,920원이 배당되고, 45,169,080원이 남아 매수인에게 넘어옵니다.
② 시세 비교 — 최저가 49.2%가 아니라 실질취득 약 97.4%
레자미리버뷰시티 동일 면적대 최근 거래 중 최근 12개월 표본은 4건이고, 평균은 93,625,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 92,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 3.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 20.26㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2026.03 | 20.1㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2025.08 | 20.1㎡ | 7 | 94,500,000원 |
| 2025.07 | 20.26㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 93,625,000원 |
겉으로만 보면 최저가 46,060,000원은 최근 12개월 평균의 49.2%입니다. 하지만 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 빼고 계산한 숫자입니다. 실제로는 현재 회차에서 46,060,000원 + 45,169,080원 = 91,229,080원을 부담합니다. 이는 최근 12개월 평균 93,625,000원의 약 97.4%, 최신 거래 92,000,000원의 약 99.2% 수준입니다. 따라서 최저가가 절반까지 떨어졌으니 싸다는 해석은 성립하지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 46,060,000원 | 45,169,080원 | 91,229,080원 |
| 3회 유찰 시 | 32,241,999원 | 58,738,357원 | 90,980,356원 |
| 4회 유찰 시 | 22,569,399원 | 68,236,850원 | 90,806,249원 |
③ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 1. 임차인 최장재 보증금 | 90,000,000원 | 44,830,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 최장재 | 90,924,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 90,000,000원 중 44,830,920원만 배당되고 부족분 45,169,080원이 매수인에게 인수됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 상수도사업본부 유성사업소 남동측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·대형마트·숙박시설 등이 형성된 상업지역입니다. 동측으로 갑천이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상14층 건물이며 사용승인일은 2020.04.07입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·관광특구·온천원보호지구 등에 포함되며, 공시지가는 3,171,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 레자미리버뷰시티는 131세대이며, 동일 면적대 거래 12건의 전체 평균은 91,666,666원, 최근 12개월 평균은 93,625,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총부담을 계산. 현재 최저가 46,060,000원에 미배당 임차보증금 45,169,080원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 3회·4회 유찰돼도 인수액이 늘어 실질 부담은 각각 90,980,356원·90,806,249원으로 큰 폭의 가격 하락이 없습니다.
- 임차권 원본 확인. 최장재는 전입 2022.06.24, 확정일자 2022.06.07, 보증금 90,000,000원의 대항력 있는 임차인으로 표시돼 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 최장재와 강제경매 채권자 최장재가 동일하게 표시돼 있으므로 임대차계약·보증금 지급 및 반환관계 등을 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 기준. 비교 기준은 최저가 46,060,000원이 아니라 실질취득 약 90,000,000원입니다. 최근12개월 평균 93,625,000원과 최신 거래 92,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “4,606만원 낙찰”이 아니라 “약 9,000만원 취득”
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 있는 임차보증금 90,000,000원입니다. 현재 최저가는 46,060,000원이지만 배당 후 남는 보증금 45,169,080원을 매수인이 인수해 실질 부담은 91,229,080원이 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균 93,625,000원과 비교하면 약 97.4%, 최신 거래 92,000,000원과 비교하면 약 99.2%입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 32,241,999원이나 22,569,399원으로 내려가도 인수액이 각각 58,738,357원, 68,236,850원으로 증가하므로 실질 부담은 계속 약 9,000만원에 머뭅니다. 따라서 이 물건을 감정가 대비 49% 할인으로 보는 것은 잘못된 접근입니다. 가격 할인은 제한적이고, 대항력 임차권 인수와 동일인 관계 확인이 우선인 물건입니다.
