대전지방법원 2025타경3906. 유성구 문지동 655-2, 7층 건물 내 3층 306호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 사용승인은 2022.12.16.이며, 소유자는 조세원입니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
등기부에는 2022.12.26. 대전중부새마을금고 근저당권 199,200,000원이 있었지만 2023.04.26. 해지로 말소됐습니다. 이후 존속하는 첫 기준 권리는 2023.05.17. 김가현의 가압류 70,000,000원입니다. 임차인 진병오는 2023.03.07. 확정일자를 받고 2023.04.18. 전입했으며 점유개시는 2023.04.20.로 기재되어 있습니다. 따라서 말소기준일보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조이고, 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 문지동 655-2 3층 306호 · 도로명 대전광역시 유성구 문지로299번길 70-10 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 7층 건물 내 3층 306호 |
| 소유자 | 조세원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진병오 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2023.05.17. 갑구 2번 가압류 · 김가현 · 70,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.05.17. 김가현 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.12.26. 대전중부새마을금고 근저당권은 2023.04.26. 이미 말소됐습니다. 진병오는 2023.04.18. 전입했고 2023.04.20. 점유를 개시한 것으로 등기돼 있어, 현재 말소기준보다 앞섭니다. 이후의 가압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만 진병오의 보증금 미배당 잔액은 별개의 인수 문제로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 진병오 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2023.04.18 / 2023.03.07 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
진병오는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 임차권등기는 2025.04.15. 이뤄졌고, 보증금은 200,000,000원입니다. 배당요구도 2025.04.15. 접수된 것으로 기재돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않는다
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형입니다. 그래서 다음 회차로 유찰돼 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 임차인의 미배당액, 즉 매수인 인수액이 커집니다. 현재 회차에서는 실질취득이 202,418,960원이고, 3회 유찰 시 201,857,064원, 4회 유찰 시 201,419,945원입니다. 명목 낙찰가는 크게 떨어지지만 총 부담은 약 2억원 수준에 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 115,640,000원 | 86,778,960원 | 202,418,960원 |
| 3회 유찰 시 | 80,948,000원 | 120,909,064원 | 201,857,064원 |
| 4회 유찰 시 | 56,663,600원 | 144,756,345원 | 201,419,945원 |
④ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 |
| 1. 임차인 진병오 보증금 | 200,000,000원 | 113,221,040원 |
| 2. 가압류 · 김가현 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 황은경 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 나상문 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김태준 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하길호 | 150,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 유새나 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김민석 | 70,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당권 · 데오스종합건설주식회사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 진병오 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,418,960원과 임차인 배당 113,221,040원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 86,778,960원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문지네거리 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설·연구소 등이 형성돼 있고 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 인근 버스승강장과의 거리를 감안한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 공부상 이용. 업무시설(오피스텔)이며 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 306호입니다. 사용승인은 2022.12.16.입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·승강기·소방·CCTV 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·연구개발특구 등에 해당하며, 공시지가는 2,446,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 점유자 부재로 내부 확인이 불가해 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 회차 기준 115,640,000원에 낙찰받아도 예상 인수액 86,778,960원을 더한 202,418,960원이 실질 부담입니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 3회 유찰 시 실질취득 201,857,064원, 4회 유찰 시 201,419,945원으로 명목 낙찰가 하락 폭에 비해 총 부담 감소가 작습니다.
- 임차보증금 원본 대조. 진병오 보증금 200,000,000원, 전입일 2023.04.18., 확정일자 2023.03.07., 점유개시 2023.04.20. 및 임차권등기 내용을 계약서·주민등록·점유관계와 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 진병오로 표시돼 있으므로 실질 임대차관계 및 채권관계를 면밀히 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 공부 용도 업무시설(오피스텔)을 함께 확인하고 실제 이용·건축물대장·영업 또는 주거 가능 범위를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “약 2억원 실질취득”으로 봐야 한다
이 물건은 겉으로 보면 감정가 236,000,000원짜리가 두 번 유찰돼 115,640,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 결론이 달라집니다. 진병오는 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이고, 보증금은 200,000,000원입니다. 현재 회차 배당으로는 113,221,040원만 변제돼 86,778,960원이 남습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 202,418,960원입니다. 3회·4회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 인수액이 커지기 때문에 총 부담은 계속 약 2억원 수준에 머뭅니다. 이 사건은 “유찰이 많아 싸진 물건”이 아니라 “낙찰가 하락분이 임차인 인수액으로 이동하는 물건”으로 보는 것이 핵심입니다. 실거래 근거 없이 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 매력을 부여하기 어렵고, 임차인과 신청채권자가 동일한 점까지 확인해야 하므로 보수적인 접근이 필요한 인수형 사건입니다.
