121,100,000원
대전지방법원 2025타경3949. 유성온천역 북동측 인근의 사이언스타운주상복합 4층 416호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 동기종합건설주식회사이고, 신청채권자는 오충환, 청구금액은 160,685,500원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 121,100,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 임차보증금의 미확정입니다.
임차인 오충환은 2019.02.11 전입했고, 말소기준인 국의 압류는 2024.02.16입니다. 전입이 말소기준보다 앞서며 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있다고 기재돼 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 잔액을 계산할 수 없으므로, 최저가만 실거래와 비교해 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 제4층 제416호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 68.329㎡ · 지상 35층 중 4층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오충환 / 160,685,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 준공 / 규모 | 2013.09.24 · 180세대 |
① 권리 흐름 — 등기 권리보다 임차보증금이 핵심
과거의 세림신용협동조합 근저당권, 이효근 전세권, 도모건축·김남형· 세종중앙농업협동조합의 가압류와 이전 경매개시결정은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.02.16 국의 압류이고, 그 뒤의 2025.10.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 오충환의 전입은 말소기준보다 약 5년 빠르므로, 등기상 권리가 소멸한다는 사실만으로 인수 위험까지 사라지는 구조가 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오충환 | 2019.02.11 | 미상 | 미상 | 2025.12.10 | 대항력 有 우선변제 미상 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 최저가 60.0%는 ‘인수액 제외 숫자’
사이언스타운의 최근 12개월 거래 12건 평균은 201,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.07의 300,000,000원이지만 전용 70.33㎡·27층으로, 68.329㎡·4층인 본건과 면적 및 층이 다릅니다. 본건과 가까운 전용 68.33㎡·4층 거래는 2026.02 175,000,000원, 2026.01 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 70.33㎡ | 27 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2025.12 | 68.33㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 70.33㎡ | 29 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2025.11 | 68.33㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2025.08 | 66.62㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 201,833,333원 |
최저가 121,100,000원은 최근 12개월 평균의 60.0%이고, 표본 최저 거래가 160,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 이 비교에는 오충환의 미배당 보증금 인수액이 들어 있지 않습니다. 따라서 현재 확인 가능한 결론은 “법원 최저가가 실거래보다 낮다”까지이며, “실질취득가가 시세보다 낮다”는 결론은 보증금 확인 전에는 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 오충환 | 160,685,500원 | 118,604,600원 |
| 신청채권 미배당 | - | 42,080,900원 |
| 대항력 임차인 · 오충환 | 보증금 미상 | 미상 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권 160,685,500원 중 118,604,600원이 배당되고 42,080,900원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 신청채권과 임차보증금 채권이 동일한지 확인되지 않았으므로, 이 미배당액을 곧바로 매수인 인수액으로 보거나 반대로 인수액 0원으로 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 북동측 인근으로 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설, 숙박시설이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 지하철 유성온천역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 35층 건물의 4층이며, 위생·급배수·소방·승강기·스프링클러·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 방화지구, 관광특구, 온천원보호지구, 지구단위계획구역 등에 속하며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 현장 확인. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고, 외부 관찰과 인근 탐문을 통해 표준적인 이용상황을 기준으로 평가됐습니다. 실제 점유부분과 내부 상태를 재확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 거래는 160,000,000원부터 315,000,000원까지 편차가 크고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 4.5회·낙찰률 0.0%로 경매 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 오충환의 임대차계약서, 보증금, 계약일, 점유 범위와 실제 입주 여부를 확인하세요.
- 보증금 지급 증빙. 계좌이체 내역, 영수증, 자금 출처를 대조해 임대차의 실체를 확인하세요.
- 채권 관계. 신청채권 160,685,500원과 임차보증금 채권이 같은 채권인지, 별개의 채권인지 확인해야 합니다.
- 우선변제 범위. 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위와 예상배당액을 별도로 검토하세요.
- 실질취득 계산. 입찰가가 아니라 입찰가와 미배당 보증금 인수액을 합친 총액을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 84,770,000원, 3회 유찰 시 59,338,999원이지만, 낙찰가 하락에 따라 미배당 임차보증금이 늘 수 있으므로 총비용이 같은 폭으로 낮아진다고 가정하지 마세요.
- 현장·관리비. 내부 상태, 실제 점유자, 체납 관리비와 공용부분 부담을 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류와 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “60.0% 할인”이 아니라 “총액 미확정”
표면적으로는 감정가 173,000,000원에서 121,100,000원까지 내려온 1회 유찰 물건이고, 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 201,833,333원의 60.0%입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 오충환의 보증금이 확인되지 않았고, 배당에서 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 121,100,000원이 아니라 121,100,000원 + 미배당 보증금입니다.
신청채권자와 임차인이 같은 이름이라는 점도 임대차와 채권의 실체를 반드시 대조해야 할 이유입니다. 관계가 확인돼 인수액이 산출되기 전까지는 실질취득이 최근 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 4.5회와 낙찰률 0.0%까지 감안하면, 권리 확인 전 입찰 보류가 합리적인 고위험 사건입니다.
