대전지방법원 2025타경20394. 논산시 연무읍 금곡리의 한양빌라 102동 3층 301호, 전용면적 76.5㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 50,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 24,500,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2017.04.14 설정된 농협은행주식회사 근저당권 9,900,000원이며, 해당 근저당권은 2025.02.20 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤 경매개시결정과 신한카드 가압류, 대전광역시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
가격만 보면 과거 동일 면적 실거래 50,000,000원·51,000,000원에 비해 크게 낮습니다. 다만 두 거래 모두 2021년이고 표본 수도 2건에 불과합니다. 따라서 24,500,000원을 곧바로 현재 시세의 절반이라고 단정하기보다, 오래된 거래가격과 현재 최저가 사이의 큰 간격으로 해석하는 편이 안전합니다. 특히 16세대 규모이고 동일 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회여서 환금성 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20394 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 금곡리 4-9 102동 3층 301호 · 도로명 충청남도 논산시 연무읍 안심로 7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 76.5㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 |
| 사용승인일 | 1992.09.15 |
| 현재 소유자 | 강경석·강경호·강미영·강숙영 각 4분의 1 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 24,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 7,019,310원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.04.14 농협은행주식회사 근저당권 9,900,000원입니다. 이 근저당권은 2025.02.20 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 경매채권자로 임의경매를 진행했습니다. 이후 등기된 신한카드주식회사 가압류 29,023,208원과 대전광역시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 과거 실거래의 48.5%
한양빌라는 총 16세대이고, 비교 대상 전용면적은 본건과 동일한 76.5㎡입니다. 확인되는 거래는 2021년 2건으로, 평균 50,500,000원·최신 거래 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 76.5㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2021.07 | 76.5㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 평균 | 76.5㎡ | 2건 | 50,500,000원 |
현재 최저가 24,500,000원은 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득도 24,500,000원입니다. 이는 비교 평균 50,500,000원의 48.5%입니다. 최신 거래 50,000,000원과 비교해도 절대금액 차이는 큽니다. 다만 마지막 거래가 2021.10이라는 점 때문에 이를 그대로 현재 시세라고 보기에는 시차가 큽니다. 이 물건은 가격 할인폭보다 현재 실제 매수층이 존재하는지 확인하는 작업이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 841,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 9,900,000원 | 9,900,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 신한카드주식회사 | 29,023,208원 | 13,759,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 38,923,208원 중 23,659,000원이 배당되고 15,264,208원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기상 2017.04.14 근저당권은 2025.02.20 한국주택금융공사로 이전된 기록이 있으므로, 실제 배당권자와 채권잔액은 배당 관련 원본에서 대조할 필요가 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·이용. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호입니다. 사용승인일은 1992.09.15입니다.
- 입지. 연무초등학교 북측 인근으로 단독주택, 도로변 소규모 상가, 농경지가 혼재하는 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스콘포장도로에 연결됩니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·도시지역이며 지목은 대, 토지면적은 1,093.0㎡, 공시지가는 179,500원/㎡입니다.
- 규제·하자. 가축사육제한구역에 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 설비. 유류보일러 난방과 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 한양빌라는 16세대이며 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 매도 시 가격 검증에 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정 당시 이해관계인 부재로 임대 내용이 미상이었습니다. 실제 점유자와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2017.04.14 농협은행 근저당권이 2025.02.20 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 배당표의 채권자 명의와 실제 배당권자를 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 24,500,000원은 과거 실거래 평균의 48.5%지만 비교 거래가 2021년 2건뿐입니다. 현 시점 인근 다세대의 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 점검. 16세대 소규모 다세대이고 동일 단지 경매통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%입니다. 출구가격과 예상 매도기간을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
- 배당 외 비용 확인. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 매각 전 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 점유와 환금성이 승부처”
이 물건은 등기상 구조만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 2017.04.14 근저당권을 말소기준으로 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고, 현재 최저가 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 24,500,000원이 곧 실질취득가이며, 2021년 동일 면적 실거래 평균 50,500,000원과 비교하면 48.5% 수준입니다.
다만 이 숫자만으로 높은 매력도를 확정하기는 어렵습니다. 실거래가 2건 모두 2021년에 머물러 있고, 감정 당시 임대 내용은 미상이며, 16세대 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 결론은 권리구조와 가격은 긍정적이지만, 점유관계와 현재 시장가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다. 낮은 최저가보다 실제로 얼마에 되팔 수 있는지가 최종 판단의 핵심입니다.
