224,000,000원
대전지방법원 2025타경20417. 계룡시 두마면 ‘계룡더샵아파트’ 110동 401호, 전용 101.96㎡ 아파트입니다. 알프스주식회사가 2017.11.10. 매매를 원인으로 거래가 248,000,000원에 취득했고, 2018.01.03. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 오산농업협동조합 근저당의 채권최고액은 208,800,000원에서 267,600,000원, 다시 354,000,000원으로 변경됐고, 오산농업협동조합이 청구액 313,328,544원으로 임의경매를 신청했습니다.
가격은 눈에 띕니다. 감정가 320,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 224,000,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 302,857,142원과 최신 거래 345,000,000원보다 낮습니다. 다만 임차인 이상운의 보증금이 확인되지 않아, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 커질 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 물건의 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 임차인 인수액을 합한 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 두마면 두계리 67 계룡더샵아파트 제110동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 101.96㎡ · 제13층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 알프스주식회사 (2017.11.10. 매매, 거래가 248,000,000원 · 2018.01.03. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오산농업협동조합 / 313,328,544원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차인 순서를 다시 맞춰야 한다
등기에는 2018.12.20. 오산농업협동조합 근저당이 설정됐고, 2022.05.02. 채권최고액이 354,000,000원으로 변경된 내역이 남아 있습니다. 한편 현재 사건 정리에서는 2025.07.16. 임의경매개시결정을 말소기준으로 판정하고 있습니다. 선행 근저당의 존속·변경관계와 말소기준일을 원본에서 다시 확인하지 않으면, 2025.04.01. 전입한 이상운의 대항력 결론이 달라질 수 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상운 | 본건 | 2025.04.01 | 미상 | 미상 | 2025.10.15. 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이상운은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025.10.15. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금 규모와 배당순위가 확정되지 않으므로 우선변제액과 미배당 인수액도 계산할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
② 시세 비교 — 74% 할인과 하락 추세를 함께 봐야 한다
계룡더샵아파트는 987세대, 2008.04.24. 사용승인된 단지입니다. 전용 101.95~101.96㎡ 동일 평형의 최근 12개월 거래 7건 평균은 302,857,142원이고, 최신 거래는 2026.06. 14층 345,000,000원입니다. 현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 101.95㎡ | 14 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 101.95㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 101.95㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2025.11 | 101.95㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 2025.11 | 101.96㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 101.96㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.10 | 101.95㎡ | 18 | 320,000,000원 |
| 2025.01 | 101.96㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2024.11 | 101.96㎡ | 2 | 292,000,000원 |
| 2024.11 | 101.96㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2024.10 | 101.95㎡ | 5 | 317,000,000원 |
| 2024.10 | 101.96㎡ | 11 | 353,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.95~101.96㎡ | 7건 | 302,857,142원 |
전체 12건 평균은 307,250,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 3.4% 낮아 하락 추세입니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 낮다는 사실만으로 높은 가격 가점을 줄 수 없고, 임차인 인수액을 더한 실질취득액이 최근 평균과 최신 거래보다 낮은지 다시 계산해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 224,000,000원 | 보증금 미상 · 실질취득액 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 156,800,000원 | 보증금 미상 · 실질취득액 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 109,760,000원 | 보증금 미상 · 실질취득액 미확정 |
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 현재 산식상 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 220,064,000원 |
현재 산식에는 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 배당, 등기상 근저당 및 국세압류의 실제 배당액이 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 교부액과 매수인 인수액은 확정값이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두마초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·농경지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사지붕 제13층 건물 중 4층이며, 사용승인일은 2008.04.24.입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 아파트 주변 중로와 소로에 접하고 단지 내 진입도로를 통해 접근합니다. 토지는 평지의 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 철도보호지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 532,600원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장 방문 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 공부자료를 기초로 평가돼 실제 내부 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 987세대 단지로 동일 평형 거래는 이어지고 있으나 최근 가격 추세는 3.4% 하락했고, 거래가 편차도 265,000,000원~353,000,000원으로 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준일 재확인. 2018.12.20. 오산농업협동조합 근저당과 2025.07.16. 경매개시결정 중 실제 권리분석 기준이 무엇인지 등기부 최종본과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 임대차계약 확인. 이상운의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유개시일과 전입세대확인서를 확보하세요.
- 실질취득액 산정. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금 인수액을 합한 금액을 최근 12개월 평균 302,857,142원 및 최신 거래 345,000,000원과 비교하세요.
- 배당요구 검토. 이상운은 2025.10.15. 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 미상입니다. 실제 배당순위와 예상 미배당액을 다시 계산하세요.
- 채권액 대조. 신청채권자 청구액 313,328,544원, 근저당 채권최고액 354,000,000원, 국세압류의 실제 교부청구액을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 누수·수리 상태·점유 형태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 관리사무소와 관계기관을 통해 체납 관리비의 공용부분, 당해세 및 추가 교부청구 여부를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 3.4% 하락 중이므로 감정가나 전체 평균이 아니라 최근 거래와 해당 층·향·상태를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “가격은 할인, 권리는 미확정”
최저가 224,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 302,857,142원의 74.0%로 충분한 할인처럼 보입니다. 하지만 이상운의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 선행 근저당과 경매개시결정 사이의 말소기준 판정도 다시 맞춰야 합니다.
대항력이 인정되고 보증금이 크다면 최저가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 낮아지지 않을 수 있습니다. 반대로 선행 근저당이 말소기준이고 이상운이 매수인에게 대항하지 못한다는 점이 확인되면 현재 가격의 의미가 달라집니다. 결론은 명확합니다. 가격표는 매력적이지만 권리금액이 완성되지 않았습니다. 보증금·확정일자·말소기준일을 확인해 인수액을 확정하기 전까지는 입찰가 산정도 보류하는 편이 안전합니다.
