대전지방법원 2025타경20425. 충남 논산시 연산면 백석리에 있는 토지와 단독주택, 창고·작업장 물건입니다. 감정평가상 주택은 단독주택으로, 별도 건물은 창고 및 작업장으로 이용 중이며 토지는 주택의 건부지 및 잡종지로 이용되고 있습니다. 감정가 201,566,920원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 98,767,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2024.08.08 유한회사대명주류상사 근저당권 50,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권, 담보가등기, 경매개시결정, 가압류, 임차권은 등기상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권자 이일섭의 전입신고일이 확인되지 않아, 등기상 소멸 여부와 별개로 대항력 여부는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20425 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연산면 백석리 462-3, 462-15 · 충청남도 논산시 연산면 선비로 729-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 창고 및 작업장 |
| 소유자 | 김순환 · 단독소유 |
| 토지 | 773.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 201,566,920원 / 98,767,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차권 대항력은 별도 확인
말소기준은 2024.08.08 유한회사대명주류상사 근저당권 50,000,000원입니다. 2025.01.06 오리엔탈에프엔비주식회사 근저당권 40,000,000원, 2025.06.17 이일섭의 소유권이전담보가등기, 2025.07.21 임의경매개시결정, 2025.10.01 서민금융진흥원 가압류, 2025.10.21 이일섭 임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 판정 불가
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이일섭 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 11,000,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 신고 2025.10.21 |
실제 확인되는 임차인은 이일섭 1명입니다. 보증금은 11,000,000원이고 건물 전부에 대한 임차권등기가 있습니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有 또는 우선변제권 有로 단정해서는 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 대항력 여부가 달라지면 인도·보증금 위험 판단도 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 감정가 할인율만으로 판단 금지
현재 최저매각가 98,767,000원은 감정가 201,566,920원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 69,136,900원(감정가 34%), 그 다음은 48,395,830원(감정가 24%)입니다. 하지만 동일 용도·입지의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 49%라는 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,177,806원 |
| 1. 근저당 · 유한회사대명주류상사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오리엔탈에프엔비주식회사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,892,205원 | 6,589,194원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 100,892,205원, 예상 배당액은 96,589,194원이며 미배당은 4,303,011원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석초등학교 북서측 인근이며, 주변은 학교·단독주택·전·임야와 도로변 소규모 근린생활시설이 혼재합니다. 남동측에는 백석산업단지가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 대중교통 사정은 대체로 보통인 편입니다.
- 이용. 주건물은 단독주택, 별도 건물은 창고 및 작업장으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 773.0㎡, 계획관리지역, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 56,100원/㎡입니다.
- 규제. 준보전산지·도로구역·접도구역·소하천구역·가축사육제한구역·비행안전제2구역·상대보호구역·성장관리계획구역·소로2류 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부와 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 임야이나 실제로는 잡종지 상태입니다.
⑥ 매각 범위 — 제시외 건물·태양광 포함, 이동식 사무실은 제외
일괄매각이며 제시외 건물과 태양광설비는 포함됩니다. 다만 이동 가능한 경량철골구조 강판지붕 단층 사무실 22.5㎡는 매각에서 제외됩니다. 토지는 주택의 건부지 및 잡종지로 이용 중이고, 부속창고는 경량철골구조 강판지붕입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 대항력. 이일섭의 전입신고일을 확인해 대항력 발생 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 관계인 여부. 임차권자와 담보가등기권자가 동일인이므로 실제 임대차와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 담보가등기. 2025.06.17 설정된 소유권이전담보가등기의 원인과 관련 계약을 원본에서 확인하세요.
- 시세조사. 현재 49%는 감정가 대비 수치일 뿐입니다. 최근 거래사례가 없어 현장 중개업소·인근 유사 토지·주택 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 매각제외 시설. 22.5㎡ 이동 가능 사무실은 매각 제외이므로 현장에서 위치와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 도로구역·접도구역·준보전산지 등 각종 제한이 실제 이용과 향후 개발에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차권 확인이 먼저”
감정가 201,566,920원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 98,767,000원까지 내려왔다는 점은 눈에 띕니다. 등기상으로는 말소기준권리 뒤의 권리가 모두 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 건물 전부에 보증금 11,000,000원의 임차권이 있고, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다.
게다가 임차권자와 담보가등기권자가 동일인이라는 점, 매각제외 사무실이 있다는 점, 토지에 여러 이용 제한이 걸려 있다는 점까지 함께 봐야 합니다. 최근 실거래 자료도 없으므로 감정가의 49%라는 이유만으로 저가매수라고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차권의 실체와 대항력, 토지 규제와 매각 범위를 확인하는 것이 핵심입니다.
